המשרד הבא שלכם מתחיל במיקום הנכון: הכירו את TG CENTER בנתניה

תוכן שיווקי

TG CENTER הוא מגדל משרדים ומסחר שמקדמת TG יזמות נדל״ן בנתניה, בפינת הרחובות האר״י והאורזים, באזור התעסוקה שבמזרח העיר ובסמוך לכביש החוף, ומוצג בעמוד הפרויקט באתר החברה. מדובר במתחם של 15 קומות משרדים המוצעים למכירה, ושטחי מסחר שיוצעו להשכרה. את התכנון האדריכלי הוביל משרד טטרו ושחר, והפרויקט נמצא כעת בשיווק. לבעלי עסקים, לחברות ולמשקיעים, השאלה המעניינת כאן היא לא רק כמה מטרים יש בקומה. היא איזה מקום עבודה ייווצר בפינת הרחוב הזו, ומה הוא יאפשר לעסק בשנים הבאות.

משרד הוא החלטה על מסלול, לא רק על שטח

מי שבחר פעם משרד יודע שהגיליון האקסלי מספר רק חצי מהסיפור. מחיר למ״ר, דמי ניהול וארנונה ניתנים להשוואה. מה שקשה יותר להשוות הוא האופן שבו המיקום משפיע על היום־יום: כמה זמן לוקח לעובדים להגיע, האם לקוח שמגיע לפגישה מוצא חניה, האם יש בית קפה למטה או שצריך לנסוע כדי לאכול צהריים, ואיך נראית הכניסה לבניין כשמביאים אליו מועמד לעבודה.

ההחלטות האלה מצטברות. משרד שקל להגיע אליו מרחיב את מעגל העובדים הפוטנציאליים. בניין עם חזית מסחרית פעילה מייצר תנועה ושירותים בלי שהעסק יצטרך לדאוג להם. וקומה שאפשר לחלק בה שטח בגמישות מאפשרת לגדול בלי לעבור דירה כל שלוש שנים. הגורמים האלה הם שקובעים באיזו סביבה העסק יעבוד, ואת זה כדאי לבחון לפני שבוחנים את הגימור של הלובי.

הפינה: האר״י והאורזים

הפרויקט ממוקם באזור התעסוקה הוותיק של נתניה, שבמזרח העיר, בין השכונות למסילת הרכבת ולכביש 2. לפי מדידה במפת OpenStreetMap, תחנת הרכבת נתניה נמצאת במרחק של פחות מקילומטר בקו אווירי מהצומת.

נתניה היא כיום עיר גדולה. לפי אומדן הלמ״ס לסוף אוגוסט 2026, כפי שהוא מובא בערך העיר במכלול, גרים בה כ־236,900 תושבים, והיא השביעית בגודלה בישראל. לצד אזור התעשייה הוותיק פועל בדרום־מזרח העיר פארק העסקים והטכנולוגיות ספיר, ובדרום העיר אזור התעשייה פולג. משמעות הדבר למי שבוחר משרד: העיר מציעה כמה מוקדי תעסוקה שונים באופיים, וההחלטה ביניהם תלויה בשאלה מי העובדים, מאיפה הם מגיעים ומי הלקוחות.

מה שמייחד את הפינה הזו הוא השילוב בין שלוש שכבות של נגישות. כביש החוף, שמעליו עוברת רוב התנועה בין השרון לגוש דן ולחיפה. מסילת החוף ותחנת נתניה. ורשת הרחובות של אזור התעסוקה, שמחברת את המגרש למרכז העיר ולשכונות שממזרח. בהדמיה האווירית של הפרויקט אפשר לראות את המגדל ליד המסילה, על רקע מגדלי המגורים של העיר. עוד על הקשר בין תחבורה ציבורית לערך נכסים כתבנו במאמר תחבורה ציבורית ומחירי נדל״ן.

מה אומרת התוכנית שחלה על המגרש

באתר רשות מקרקעי ישראל מתפרסם תקנון תוכנית 408-1202068 (נת/מק/8/559), תוכנית מפורטת בסמכות הוועדה המקומית נתניה, למגרש תעסוקה בשטח של כ־5.2 דונם בפינת הרחובות האר״י והאורזים, בשכונת קריית יהלום. התקנון מתייחס למגרש ולא לשם הפרויקט, ואת ההתאמה ביניהם קל לוודא במערכת מבא״ת. אלה עיקרי התוכנית, כפי שהם מופיעים בתקנון שהודפס במרץ 2024:

• גובה: מבנה בגובה של עד 15 קומות.
• שימושים עיקריים: תעסוקה, כולל משרדים, תעשייה עתירת ידע, שירותים ושימושים רפואיים.
• מסחר: מסחר נלווה בקומת הקרקע ובקומת ביניים, עם חזית מסחרית לאורך שני הרחובות.
• שטח ציבורי: שטח בנוי לשימוש עיריית נתניה, למשל משרדים, מרכז חדשנות ושימושי חינוך ובריאות.
• חניה: לפי התקן הארצי שיהיה בתוקף בעת הוצאת ההיתר, ולפחות 30% מהחניות עם תשתית לטעינת רכב חשמלי.

שני דברים בולטים כאן. ראשית, היקף השימושים המותרים רחב: משרדים רגילים, היי־טק, שירותים ורפואה. זה מאפשר לבניין לאכלס תמהיל של שוכרים ובעלים, וזה יכול להשפיע על האופי שלו כמקום עבודה. שנית, התוכנית מתייחסת לרחוב. חזית מסחרית לאורך שני הרחובות היא הבדל בין בניין משרדים שהוא קופסה סגורה, לבין בניין שמייצר חיים בגובה המדרכה. במאמר על תכנון משולב שימושים הרחבנו על ההיגיון הזה.

את היקף שטחי הבנייה המדויק ואת סטטוס האישור של התוכנית כדאי לבדוק במערכת מבא״ת.

האדריכלות: מגדל זכוכית על בסיס פתוח

ההדמיות של הפרויקט מציגות מגדל עם מעטפת זכוכית בחלוקה של רשת לבנה, שמתפצלת לשני נפחים בגבהים שונים. הקומות התחתונות נסוגות מקו החזית ויוצרות קולונדה מקורה, ומעליהן בולטת מרפסת היקפית שמסמנת את המעבר מבסיס המסחר למשרדים. בחזית, בצד הפונה לצומת, מופיעים גרם מדרגות פתוח ומעלית זכוכית שמובילים מהמדרכה אל המפלס העליון של הבסיס.

הכוונה התכנונית היא בניין שקומת הקרקע שלו שקופה ומחוברת לרחוב: חלונות ראווה גבוהים, מקומות ישיבה מוצלים, ומעבר נוח בין המדרכה לחנויות. לבעלי עסקים במשרדים שמעל, זה אומר תשתית יומיומית שקרובה למעלית: מקום לקפה, לארוחה קצרה או לפגישה לא רשמית.

על התכנון חתום משרד טטרו ושחר. ההדמיות הן להמחשה בלבד, וכמו בכל פרויקט, הבניין שייבנה בפועל כפוף להיתר ולהסכם המכר.

משרדים למכירה, מסחר להשכרה

המבנה העסקי של הפרויקט ברור: את קומות המשרדים מוכרים, ואת שטחי המסחר משכירים. יש לזה משמעות גם לרוכשי המשרדים. כשהיזם נשאר בעלים של שטחי המסחר, יש לו אינטרס להמשיך לנהל אותם ולבחור שוכרים, ולכן הבסיס המסחרי צפוי להישאר בשליטה אחת. מי שהמסחר בקומת הקרקע חשוב לו כדאי לשאול ישירות איזה תמהיל שוכרים מתוכנן ומי ינהל את המתחם.

תכנון קומה וחלוקה

תוכניות קומה, שטח קומה טיפוסית ואפשרויות חלוקה הם המידע החשוב ביותר לבעל עסק, ואותם כדאי לבקש בפגישה. השאלות המעשיות הן:

• מה שטח הקומה ברוטו ונטו, ומה מקדם השטחים המשותפים.
• האם אפשר לרכוש חצי קומה או רבע קומה, והאם אפשר לאחד יחידות סמוכות בהמשך.
• איפה ממוקמים הגרעין, המעליות והשירותים, ואיך זה משפיע על חלוקת החללים.
• מה גובה התקרה נטו, ומה מצב המסירה: מעטפת בלבד או שטח מוכן להתאמה.
• איך נבנים מערכות המיזוג והחשמל, והאם יש הכנה לחדר שרתים.

חניה, נגישות ורכב חשמלי

במשרדים מחוץ למרכזי הערים, חניה היא לרוב גורם מכריע. התוכנית שחלה על המגרש קובעת חניה לפי התקן הארצי, וחובה להכין תשתית טעינה לפחות ב־30% מהמקומות. הצמדת חניות לרוכשים, מספרן והאם יש חניית אורחים, הם עניין לחוזה ולא לתוכנית, וכדאי לברר אותם בפגישה. כדאי לברר גם מה המצב עם חניית אופניים ומקלחות לעובדים, שמשפיעים על מי שמגיע ברכבת או ברכיבה. נושא תשתיות הטעינה בבניינים הרחבנו במאמר על עמדות טעינה.

הנגישות התחבורתית היא היתרון הגדול של המיקום, אבל היא גם שאלה. כביש החוף עמוס מאוד בשעות השיא, וזה חלק מהמציאות של מי שעובד בנתניה ומגיע מגוש דן או מהצפון. הקרבה לרכבת יכולה לאזן את זה לחלק מהעובדים, בתנאי שהמעבר בין התחנה לבניין נוח בפועל.

לקנות או לשכור: מסגרת לחשיבה

הפרויקט מציע את המשרדים למכירה, ולכן השאלה הראשונה של רבים תהיה האם נכון להם לקנות משרד או להמשיך לשכור. אין כאן תשובה אחת, וזה לא ייעוץ פיננסי או משפטי. אבל אפשר לסדר את השיקולים:

שיקול	רכישה	שכירות
הון עצמי	דורשת הון ומימון, ומקבעת כסף בנכס	משאירה הון זמין לפעילות העסק
גמישות	מעבר דירה מחייב מכירה או השכרה של הנכס	קל יותר לגדול, לצמצם או לעבור
שליטה בשטח	חופש רב יותר בהתאמות ובתכנון הפנים	תלוי בהסכמת המשכיר ובתנאי החוזה
עלויות נלוות	מע״מ, מס רכישה, אגרות, תחזוקה ודמי ניהול	דמי שכירות, דמי ניהול, והצמדות לפי החוזה
אופק זמן	מתאים יותר למי שמתכנן להישאר שנים רבות	מתאים למי שהצרכים שלו משתנים

למשקיעים שרוכשים משרד כדי להשכיר אותו, השאלות שונות: מי השוכר הטיפוסי באזור, מה רמת התחרות מצד בניינים אחרים, ומה העלות לתקופות שבהן המשרד עומד ריק. תשואה עתידית אינה מובטחת, וכדאי לבחון כל הנחה מול נתונים עדכניים ומול יועץ מקצועי. מיסוי של נכס מסחרי שונה ממיסוי של דירת מגורים, ומומלץ לבדוק אותו מראש עם רואה חשבון.

יתרונות ואתגרים

מה עובד לטובת הפרויקט

• מיקום באזור תעסוקה קיים, סמוך לכביש החוף ובמרחק קצר יחסית מתחנת הרכבת נתניה.
• בסיס מסחרי שיכול להעניק לעובדים שירותים יומיומיים בבניין.
• תוכנית שמתירה מגוון שימושים: משרדים, תעשייה עתירת ידע, שירותים ורפואה.
• תכנון של משרד אדריכלים מוכר, ויזם עם ותק של שלושה עשורים.

מה כדאי לקחת בחשבון

• מחירים, גודלי יחידות, תוכניות קומה ומועד מסירה: יש לקבל ישירות מהיזם.
• עומסי תנועה בכביש 2 ובכניסות לעיר בשעות השיא.
• אזור תעשייה ותיק עובר תהליך התחדשות, והסביבה הקרובה עשויה להיות אתר עבודה בשנים הקרובות.
• רכישה בשלב התכנון או הביצוע כרוכה בסיכון לעיכובים, ולכן חשובות הבטוחות בחוזה.

לפני הפגישה עם המשווקים: רשימת בדיקה

1. בקשו את מספר ההיתר ואת מספר התוכנית, ובדקו אותם בעצמכם במבא״ת ובאתר הוועדה המקומית.
2. בקשו תוכנית קומה טיפוסית, מפרט טכני ותנאי מסירה כתובים.
3. שאלו על לוח הזמנים לסיום הבנייה ועל הבטוחות שניתנות לכספי הרוכשים.
4. בדקו את דמי הניהול הצפויים, את חברת הניהול ואת חלוקת העלויות בין המסחר למשרדים.
5. בררו את סיווג הארנונה הצפוי לפי צו הארנונה של עיריית נתניה.
6. הגיעו לשטח בשעת שיא, נסו את הדרך מהתחנה ומהכביש, וחשבו על העובדים שלכם.
7. התייעצו עם עורך דין מקרקעין ועם רואה חשבון לפני חתימה.

שאלות נפוצות

איפה בדיוק נמצא TG CENTER?

ברחוב האר״י פינת רחוב האורזים בנתניה, באזור התעסוקה שבמזרח העיר ובסמוך לכביש החוף.

כמה קומות יש בפרויקט?

הפרויקט כולל 15 קומות משרדים. גם התוכנית שחלה על המגרש בפינה הזו מתירה מבנה של עד 15 קומות.

אפשר לקנות שטח מסחרי?

שטחי המסחר מוצעים להשכרה, והמשרדים מוצעים למכירה.

מה המחירים?

את המחיר ואת תנאי התשלום יש לקבל ישירות מהיזם, בכתב.

מתי המסירה?

התכנון נמצא בביצוע. את לוח הזמנים המחייב למסירה ואת הבטוחות כדאי לקבל מהיזם בכתב.

אפשר להגיע ברכבת?

כן. תחנת הרכבת נתניה נמצאת במרחק של פחות מקילומטר בקו אווירי מהפרויקט.

על TG יזמות נדל״ן

TG יזמות נדל״ן היא חברת בוטיק משפחתית, שאת הפרויקטים שלה אפשר להכיר באתר החברה. היא נוסדה בידי תקוה ג׳ראד, שממשיכה את דרכו של אביה, היזם יהודה ג׳רבי ז״ל, ופועלת מאז 1995. לחברה ניסיון בייזום, תכנון ובנייה של פרויקטים, בניהול קבוצות רכישה ובהתחדשות עירונית, ומאות יחידות דיור שהקימה ברחבי הארץ. בין הפרויקטים שהיא משווקת כיום מופיעים, לצד TG CENTER, פרויקטים בנתניה, בתל אביב ובעכו.

השורה התחתונה

TG CENTER מציע משהו שלא כל בניין משרדים מציע: פינה עם גישה טובה לכביש ולרכבת, בסיס מסחרי פתוח לרחוב, ותוכנית שמאפשרת מגוון שימושים. את הנתונים שמאפשרים לבעל עסק לעשות חשבון, גודלי יחידות, תוכניות קומה, מחיר ולוח זמנים, מקבלים בפגישה עם היזם. מי שהמיקום הזה מתאים לעסק שלו, כדאי שיגיע אליה עם רשימת השאלות שלמעלה.