שוק הנדל״ן שוק הנדל"ן | נתניה
50 דירות בבת אחת בנתניה: מה מלמדת העסקה הסיטונאית על מחירי הדירות
אבו פמילי רוכשת מאזורים 50 דירות ב-N ויצמן בכ-120 מיליון ש"ח. יזם מתחרה טוען ל-21 אלף ש"ח למ"ר, מול 24–27 אלף אצלו. מה זה אומר לקונה ולמשקיע
בכתבה · 6 פרקים
בשורה התחתונה: אבו פמילי מגורים, חברת הדיור להשכרה שבשליטת צחי אבו, חתמה באוקטובר על רכישת 50 דירות מאזורים בפרויקט N ויצמן בנתניה, תמורת כ-120 מיליון ש"ח כולל מע"מ. זה ממוצע של כ-2.4 מיליון ש"ח לדירה. יזם מתחרה בעיר טוען שהעסקה משקפת כ-21 אלף ש"ח למ"ר, מול 24–27 אלף ש"ח שהוא עצמו מקבל. לקונה הפרטי, הפער הזה הוא לא מחיר שוק חדש, אבל הוא כן נקודת ייחוס חשובה למשא ומתן.
מה נחתם בנתניה
ההסכם נחתם ב-12 באוקטובר 2026 ודווח לבורסה למחרת. לפי הדיווחים, מדובר בעסקה הגדולה מסוגה בעיר השנה:
| פרט | נתון |
|---|---|
| רוכשת | אבו פמילי מגורים (בשליטת צחי אבו) |
| מוכרת | אזורים |
| פרויקט | N ויצמן, פינת ויצמן ובארי, מרכז נתניה |
| היקף | 50 דירות: 42 בנות 4 חדרים ו-8 בנות 5 חדרים |
| תמורה | כ-120 מיליון ש"ח כולל מע"מ, ללא הצמדה למדד |
| ממוצע לדירה | כ-2.4 מיליון ש"ח |
| תשלום | בשיעורים, עיקר הסכום במסירת החזקה |
| מסירה צפויה | 30 במאי 2027 |
| תנאי מתלה | אישור במסלול "דירה להשכיר" בתוך 30 יום מהחתימה |
N ויצמן הוא פרויקט פינוי-בינוי שאזורים מקימה עם החברה להתחדשות נתניה: שלושה מגדלים, 292 יחידות דיור וכ-700 מ"ר מסחר. הבנייה בשלבים מתקדמים, אך במועד הדיווח טרם ניתן טופס 4. החברה הרוכשת מסרה שאין עדיין ודאות שהעסקה תושלם, כי היא תלויה באישור במסלול הדיור להשכרה. את העסקה מתכננת אבו פמילי לממן בכ-70%–75% מימון בנקאי, והיתרה מהון עצמי.
21 אלף ש"ח למ"ר? מה טוען המתחרה
שבועיים וחצי אחרי החתימה, עו"ד דוד אזולאי, הבעלים של קבוצת דוד אזולאי שבונה בנתניה את פרויקט STORY, אמר בריאיון למרכז הנדל"ן כי העסקה נעשתה לפי כ-21 אלף ש"ח למ"ר, בתנאי תשלום נוחים. לדבריו, הוא קיבל לפרויקט שלו הצעות של 24 אלף ש"ח למ"ר ומעלה משלושה-ארבעה גורמים, ומכר 11 דירות לפי 27 אלף ש"ח למ"ר, בהנחה של כ-8% ובתנאי תשלום רגילים.
חשוב לקרוא את המספרים האלה נכון: המחיר למ"ר של עסקת אזורים לא דווח רשמית, והנתון של 21 אלף ש"ח הוא טענה של מתחרה. גם ההשוואה אינה אחד לאחד, כי מדובר בפרויקטים שונים, במפרטים שונים ובתנאי תשלום שונים. ועדיין, לפי הנתונים שהוא עצמו מסר, הפער בין 21 ל-24 אלף ש"ח למ"ר הוא כ-12.5%, ובין 21 ל-27 אלף ש"ח הוא כ-22% (חישוב שלנו).
אזולאי מעריך שמחירי הדירות החדשות ירדו בכ-10% בשנתיים האחרונות. זו הערכה שלו, לא נתון רשמי. מנגד, הוא מצביע על סימני התאוששות: חתימה על שלוש דירות בחודש האחרון, עסקה עם רוכשים מארה"ב בספטמבר, וחזרה של רוכשים מצרפת לנתניה.
למה יזם מוכר 50 דירות בבת אחת
עסקת מקבץ היא כלי מוכר בשוק איטי. היזם מקבל ודאות, מראה מכירות ומקטין סיכון מימוני. הרוכש המוסדי מקבל הנחת כמות ותנאי תשלום שקונה בודד לא יקבל. לפי אזולאי, חברה ציבורית כמו אזורים רוצה "להראות מכירות", ולכן הנחה גדולה עשויה להשתלם לה. מנכ"ל אזורים, עדי דנה, אמר שהחברה שמחה על העסקה ושהיא בונה ומשווקת כיום חמישה פרויקטים למגורים בעיר.
זו גם לא עסקה ראשונה של אבו פמילי השנה. בפברואר היא רכשה 40 דירות בבני ברק מאביסרור בכ-90 מיליון ש"ח, ובמאי 50 דירות ברוממה בירושלים בכ-156 מיליון ש"ח. עם נתניה, מדובר בכ-140 דירות בכ-366 מיליון ש"ח, כולן לדיור להשכרה. זו מגמה שכבר ראינו גם בעסקת 80 הדירות של אזורים באזור: שחקנים מוסדיים קונים דירות בסיטונאות, והיזמים משתמשים בהם כדי לשחרר מלאי.
מה זה אומר עבורכם
אם אתם קונים דירה חדשה בנתניה
- אל תתייחסו ל-21 אלף ש"ח למ"ר כמחיר שלכם. מחיר של 50 דירות עם תשלום במסירה לא מגיע לקונה של דירה אחת. אבל הוא כן אומר שיש ליזמים מרווח, ושמחיר המחירון אינו סוף הדרך.
- השוו עסקאות אמיתיות. בדקו עסקאות סגורות באזור במערכת "נדל"ן נט" ולא רק מחירי מחירון. כאן תמצאו מדריך לבדיקת עסקאות השוואה.
- תנאי תשלום שווים כסף. 20/80, תשלום עיקרי במסירה או פטור מהצמדה יכולים להיות שווים כמה אחוזים מהמחיר. השוו את ההצעה במונחי ערך נוכחי, לא רק את המחיר הנקוב.
- שאלו על מלאי. פרויקט שבו יזם מכר בסיטונאות הוא סימן לכך שהמכירות איטיות. זה נותן לכם כוח במשא ומתן.
אם אתם משקיעים
- מוסדיים קונים בהנחה ובמימון זול יחסית. משקיע פרטי שקונה דירה אחת באותו פרויקט משלם יותר, ולכן התשואה שלו נמוכה יותר. בדקו את התשואה הריאלית אחרי עלויות המימון.
- כניסה של 50 דירות להשכרה בבת אחת עשויה להשפיע על היצע הדירות להשכרה בסביבה הקרובה.
התמונה הרחבה
המלאי של דירות חדשות לא מכורות עדיין גבוה, ובחלק מהערים הוא מספיק לשנים רבות של מכירות, כפי שפירטנו בסקירת המלאי לפי ערים. במצב כזה עסקאות מקבץ יהיו כנראה כלי שכיח יותר, לצד הטבות מימון לקונים הפרטיים. בנתניה מצטרפת לכך חזרת הביקוש מצרפת, שעשויה לתמוך במחירים בפרויקטים הקרובים לים ולמרכז העיר. להשוואת מחירים אזורית, ראו גם כמה עולה דירת 4 חדרים חדשה בכל אזור.
שאלות נפוצות
כמה שילמה אבו פמילי על כל דירה בנתניה?
לפי הדיווח לבורסה, התמורה הכוללת היא כ-120 מיליון ש"ח כולל מע"מ ל-50 דירות, כלומר כ-2.4 מיליון ש"ח בממוצע לדירה, ללא הצמדה למדד.
האם העסקה כבר הושלמה?
במועד הדיווח לא. השלמתה מותנית באישור במסלול "דירה להשכיר" בתוך 30 יום מהחתימה, והחברה מסרה שאין ודאות שהיא תושלם.
האם המחיר למ"ר בעסקה הוא 21 אלף ש"ח?
המחיר למ"ר לא פורסם רשמית. הנתון של כ-21 אלף ש"ח למ"ר נמסר על ידי יזם מתחרה בנתניה, עו"ד דוד אזולאי, בריאיון למרכז הנדל"ן.
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
