חדשנות וטכנולוגיה חדשנות ופרויקטים חדשים | דיור מוגן
דיור מוגן כמחלקת נכסים: SPIRIT באור יהודה, 460 יחידות ופיקדון ממוצע של 3 מיליון ש"ח
מגדלי הים התיכון מקדמת בנווה איילון את הפרויקט הגדול שלה, בהשקעה של יותר ממיליארד ש"ח. מה הוא מלמד על הדור החדש של הדיור המוגן, ולמה המדינה רוצה אותו בתוך השכונות
בכתבה · 6 פרקים
מגדלי הים התיכון מקדמת בשכונת נווה איילון באור יהודה את SPIRIT, פרויקט דיור מוגן של כ-460 יחידות בהשקעה מוערכת של יותר ממיליארד ש"ח, הגדול ביותר של החברה עד היום. הפיקדון הממוצע בשלב השיווק המוקדם עומד על כ-3 מיליון ש"ח, ובשלב הראשון ישווקו כ-350 דירות. מעבר לפרויקט עצמו, SPIRIT מדגים מגמה רחבה: הדיור המוגן הופך ממוסד בשולי העיר למוצר נדל"ן עירוני, מעורב שימושים ופתוח חלקית לציבור, ולמחלקת נכסים שמושכת השקעות גדולות.
מה ידוע על הפרויקט
| נתון | פרט |
|---|---|
| מיקום | שכונת נווה איילון, אור יהודה |
| היקף בנוי | כ-95,000 מ"ר, 13 קומות |
| יחידות | כ-460, חלקן מעל 100 מ"ר |
| השקעה מוערכת | יותר ממיליארד ש"ח |
| פיקדון ממוצע בשיווק המוקדם | כ-3 מיליון ש"ח |
| שלב שיווק ראשון | כ-350 דירות |
| קבלן ראשי | דניה, באמצעות פורמה פרויקטים, בהיקף צפוי של כ-550 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ והצמדה |
לפי מרכז הנדל"ן, הפרויקט יכלול מרכז מסחרי עם מסעדות ובתי קפה, אודיטוריום של 700 מקומות, חללי סדנאות ולמידה, שטחים ירוקים ומתחם ספורט ובריאות עם בריכה חצי-אולימפית, חדר כושר ובריכה טיפולית. חלק ממתקני התרבות, המסחר והספורט יהיו פתוחים לציבור. העיצוב הפנימי הוא של דנה אוברזון, ובתכנון הדירות שותף סטודיו XS. כשדניה נבחרה כקבלן ראשי, בספטמבר 2025, דווח גם על מלון בוטיק ומחלקה סיעודית, ועל זמן ביצוע של כשלוש שנים ממועד צו התחלת העבודה.
הדרך לכאן: מכרז רמ"י מ-2021
את הקרקע זכתה החברה, באמצעות החברה הבת אלדרלי גרופ, במכרז של רשות מקרקעי ישראל באוקטובר 2021. המכרז כלל שני מגרשים בשטח של 10,577 מ"ר, והתשלום הכולל, כולל הוצאות פיתוח, היה כ-170 מיליון ש"ח. הוגשו רק שתי הצעות. באותו מכרז דובר על 500 יחידות, ובשנה הקודמת ביטלה החברה זכייה קודמת באותה קרקע בגלל אי-הוודאות של משבר הקורונה. מאז השתנו המספרים: כ-470 יחידות בדיווח מ-2025, וכ-460 בדיווח האחרון.
למה דיור מוגן הפך למחלקת נכסים
הנתונים מאחורי המגמה מגיעים ממסמך של היחידה לתכנון אסטרטגי במינהל התכנון מיולי 2026, כפי שדווח במרכז הנדל"ן:
- בסוף 2024 חיו בישראל 1.286 מיליון בני 65 ומעלה, 12.5% מהאוכלוסייה. 45% מהם בני 75 ומעלה.
- האוכלוסייה המבוגרת גדלה בכ-3.85% בשנה, בערך פי שניים מכלל האוכלוסייה, וצפויה להגיע ל-2.1 מיליון ב-2045.
- בישראל פועלים כ-100 בתי דיור מוגן, 80% מהם בבעלות פרטית, עם כ-17,500 יחידות. זה 1.4 יחידות לכל 100 אזרחים ותיקים.
- רוב הפרויקטים החדשים פונים לעשירונים העליונים. ב-4 השנים האחרונות פרסמה המדינה 62 מכרזים לכ-9,000 יחידות, ורבים מהם לא נענו.
- 855 אלף מתוך 2.96 מיליון דירות בישראל, כמעט שליש, נמצאות בבעלות של בני 65 ומעלה.
הנתון האחרון מסביר את הכלכלה של הענף. פיקדון של מיליוני שקלים ממומן פעמים רבות ממכירת דירה קיימת, ולכן הביקוש לדיור מוגן קשור ישירות לשוק הדירות היד-שנייה. לחברה, הפיקדונות שנגבים לפני האכלוס הם מקור מימון משמעותי. חישוב בקומה: 350 דירות בשלב הראשון כפול פיקדון ממוצע של כ-3 מיליון ש"ח הם כ-1.05 מיליארד ש"ח. זה חישוב גס ולא נתון של החברה, ופיקדונות הם התחייבות להחזר בניכוי השחיקה שנקבעה בהסכם, לא הכנסה.
הדור החדש: מגדלים, שימושים מעורבים ושכונה פתוחה
מסמך מינהל התכנון ממליץ לשלב דיור מוגן בתוך שכונות קיימות, ליד מסחר, תחבורה ושירותים. "הרעיון הוא שהדיור המוגן לא יתקיים כמובלעת בשולי העיר, אלא כחלק ממנה", אמרה ד"ר לילי שולמן מהיחידה לתכנון אסטרטגי, כפי שצוטטה במרכז הנדל"ן. באותה כתבה הוזכרו שני פרויקטים במודל "המגדל העירוני" שנפתחו השנה: אחוזת גבעתיים, 40 קומות וכ-400 יחידות, ופאלאס ראשון לציון, 25 קומות ו-274 יחידות. על המגמה הרחבה של בנייה לגובה כתבנו בניתוח על חלקם של המגדלים בבנייה החדשה.
SPIRIT לא בנוי כמגדל, אבל הוא מאמץ את אותו היגיון של מתחם מעורב שימושים, עם מסחר ומתקנים שפתוחים לתושבי הסביבה. על היתרונות והמורכבויות של מודל כזה הרחבנו במדריך תכנון מעורב שימושים. גם בצנרת של החברה רואים את הכיוון: ביולי 2026 דווח בביזפורטל על זכייתה במכרז של עיריית גבעת שמואל להקמת בית דיור מוגן של עד 350 יחידות, כולל מחלקה סיעודית, לפחות 3,500 מ"ר מסחר וכ-2,000 מ"ר שטחי ציבור, בהשקעה מוערכת של כ-700 מיליון ש"ח.
מה זה אומר עבורכם
- משפחות ששוקלות דיור מוגן להורים: הפיקדון מוסדר בחוק הדיור המוגן. לפי כל-זכות, אם הבית מחזיק יותר מ-7% מהפיקדון או יותר מ-70 אלף ש"ח, הנמוך מביניהם, הוא חייב להבטיח אותו באחת משלוש דרכים: משכנתה בדרגה ראשונה, ערבות בנקאית או ערבות של חברת ביטוח, או העברת 40% מהפיקדון לנאמן. בדקו גם את מנגנון השחיקה שבהסכם ואת דמי האחזקה החודשיים.
- מוכרי דירה כדי לממן פיקדון: תזמנו את המכירה מול מועד האכלוס. בפרויקט בשיווק מוקדם, האכלוס צפוי רק בעוד כמה שנים.
- משקיעים: לפני שמתייחסים לדיור מוגן כהזדמנות, כדאי להבין את מבנה ההכנסות שלו: פיקדונות שמוחזרים בניכוי שחיקה, דמי אחזקה ומסחר נלווה. השוו בין האפשרויות במדריך דירה, ריט או מימון המונים, ובחנו את המדדים שמפורטים במדריך להשקעה בנדל"ן מסחרי.
- תושבי אור יהודה והסביבה: מתקנים שייפתחו לציבור, כמו מסחר ומתחם ספורט, עשויים להוסיף שירותים לשכונה. היקף הפתיחה בפועל עוד לא פורט.
שאלות נפוצות
כמה עולה להיכנס ל-SPIRIT באור יהודה?
לפי מרכז הנדל"ן, הפיקדון הממוצע בשלב השיווק המוקדם הוא כ-3 מיליון ש"ח. דמי האחזקה החודשיים ושיעור השחיקה לא פורסמו.
האם הפיקדון בדיור מוגן מוגן מפני קריסה של המפעיל?
חוק הדיור המוגן מחייב את הבית לתת בטוחה כשהוא מחזיק יותר מ-7% מהפיקדון או יותר מ-70 אלף ש"ח, הנמוך מביניהם: משכנתה בדרגה ראשונה, ערבות בנקאית או ביטוחית, או העברת 40% לנאמן.
כמה יחידות דיור מוגן יש בישראל?
לפי מסמך מינהל התכנון מיולי 2026, כ-17,500 יחידות בכ-100 בתים, שהם 1.4 יחידות לכל 100 בני 65 ומעלה.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, מערכת, "נדל"ן בקצרה: היתר לרם-מוגרבי-ארדיטי בת"א ולאלטנוילנד ביפו, אנדי-יוני התאחדו", 06.11.2026.
- מרכז הנדל"ן, דרור ניר קסטל, "1.4 דירות דיור מוגן לכל 100 אזרחים ותיקים: מינהל התכנון מתכוון לשנות את התמונה", 30.09.2026.
- ביזפורטל, ענת גלעד, "מגדלי הים התיכון בגבעת שמואל: 350 יח"ד בהשקעה של 700 מיליון שקל", 09.07.2026.
- פאנדר, דניה נבחרה כקבלן ראשי לפרויקט הדיור המוגן של מגדלי הים התיכון באור יהודה, 18.09.2025.
- מרכז הנדל"ן, "מגדלי הים התיכון זכתה במכרז הדיור המוגן של רמ"י באור יהודה; תשלם כ-170 מיליון שקל", 24.10.2021.
- כל-זכות, תשלום פיקדון לבית דיור מוגן (נבדק 09.11.2026).
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
