חדשות נדל״ן חדשות נדל"ן | התחדשות עירונית
עד 15% זכויות נוספות: התוכנית להציל פרויקטי התחדשות שאיבדו כלכליות
הרשות להתחדשות עירונית ומינהל התכנון מגבשים מול האוצר תוספת של כ-10%–15% בזכויות הבנייה לתוכניות שנתקעו מתחת לסף הרווחיות. מה הוצג, מי מתנגד ומה זה אומר לבעלי הדירות
בכתבה · 7 פרקים
מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יורי גמרמן, ומנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, הציגו השבוע מהלך שנועד להחזיר לחיים תוכניות התחדשות עירונית שאושרו אך איבדו את הכלכליות שלהן: תוספת של כ-10%–15% בזכויות הבנייה, כדי שפרויקטים שנתקעו מתחת לסף הרווחיות יוכלו לקבל מימון ולצאת לביצוע. חשוב לדעת כבר עכשיו: זו עדיין לא החלטה מחייבת. המהלך מגובש מול משרד האוצר ומיועד לתוכנית העבודה שתוצג לממשלה הבאה.
מה הוצג בפסגת ההתחדשות
הדברים נאמרו ב-9 בנובמבר 2026, בפסגת ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן בתל אביב, בפאנל שעסק בבניית תוכנית העבודה לממשלה הבאה. גמרמן תיאר מהלך "רוחבי והוליסטי" לשיפור הכלכליות של תוכניות קיימות, ואמר שאינו חושש מתוספת של כ-10–15 אחוז בזכויות הבנייה. לדבריו, המשמעות היא שתוכניות יחזרו לשולחן הוועדות לתיקון, כלומר לא מדובר בתוספת אוטומטית אלא בהליך תכנוני לכל תוכנית.
אלמליח הסביר שהמטרה היא לאפשר התאמות בתוכניות קיימות ולהעביר פרויקטים שנמצאים מתחת לסף הכלכליות לרמת רווחיות שמאפשרת מימון בנקאי וביצוע. לדבריו, נבחנות גם אפשרויות להוסיף יחידות דיור ולפצל לדירות קטנות יותר בתוך אותו שטח בנוי.
למה תוכניות מאושרות לא יוצאות לביצוע
הבעיה שהמהלך מנסה לפתור עלתה שוב ושוב באותה פסגה. סמנכ"ל הרשות להתחדשות עירונית, ארבל אלטשולר, אמר שכשליש מהתוכניות תוכננו לפי רווח יזמי של 18% לפחות, כדי שיעמדו בשינויים כלכליים בין שלב התכנון לשלב הביצוע. מנגד, אנשי ענף תיארו פער בין הבדיקה הכלכלית שנעשית לפני אישור התוכנית לבין המציאות בשלב הביצוע: לפי צחי דידי, מנכ"ל אביב מליסרון, השומה בשלב המימוש יכולה להיות גבוהה פי שניים עד שלושה ממה שנקבע בבדיקה המקורית. אלעד אפרגן מישראל אירופה ציין שמתוך כ-41 אלף יחידות דיור שאושרו בהתחדשות לפני כשנתיים, שתיים מכל שלוש לא מגיעות לביצוע.
כשעלויות הבנייה, המימון והמיסוי עולים והמחירים לא מדביקים את הקצב, פרויקט שנראה רווחי על הנייר מאבד את היכולת לקבל ליווי בנקאי. התוצאה מוכרת לבעלי דירות רבים: תוכנית מאושרת, חתימות של דיירים, ואין התקדמות. כתבנו על כך גם בסיכום כנס הקבלנים באילת ובמספרים מפסגת ההתחדשות.
מה עוד הוצע על השולחן
לצד המהלך של הרשות ומינהל התכנון, הועלו בפאנל כמה הצעות משלימות. לא כולן מוסכמות:
| ההצעה | מי הציע | תמיכת הקהל בהצבעה |
|---|---|---|
| הקלות רוחביות בתוכניות קיימות, כולל תוספת זכויות | הרשות להתחדשות עירונית ומינהל התכנון | 88% |
| הקמת קבינט דיור של הממשלה, היזמים והשלטון המקומי לתוכניות חומש | רונית שבירו, קבוצת שבירו | 82% |
| הורדת הרוב הדרוש לתביעה נגד דיירים סרבנים ל-51% | עו"ד דן הלפרט (אלמליח הביע תמיכה) | 75% |
| תוספת של עד 20% בשטחים בפינוי-בינוי לדירות להשכרה ארוכת טווח, בפטור מהיטל השבחה | אלי גבאי, קבוצת גבאי | 74% |
רמי לוי, מייסד רמי לוי נדל"ן, הציע לבטל את מס הרכישה לשנה-שנתיים ולהטיל סנקציות על רשויות שלא עומדות בלוחות זמנים. גמרמן ציין שנבחנת גם אפשרות שיזמים יגישו תביעות נגד סרבנים במקום בעלי הדירות, תוך שמירה על זכויות הקניין.
העיריות: גמישות כן, אבל בתנאים
ראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה הכהן, תמך בגמישות אך הציב תנאים ברורים: בלי מספר קבוע מראש, שיקול דעת לוועדה המקומית, ערבות של היזם לכך שהפרויקט אכן ייצא לפועל, ויכולת של העירייה לספק תשתיות לבנייה הנוספת. הוא התנגד להוספת יחידות דיור ולוויתור על היטל ההשבחה, בטענה שהעירייה צריכה את ההכנסות לפיתוח. אלמליח השיב שמדובר בשימוש בזכויות קיימות, בין היתר כדי לתת מענה לצרכים של דיירים בשלבי חיים שונים.
הוויכוח הזה לא מנותק מהמהלך המקביל בהיטלי ההשבחה. הרשות להתחדשות עירונית הורתה לרשויות המקומיות לקבוע מחדש, עד 1 במאי 2027, את שיעור ההיטל בפינוי-בינוי: פטור מלא, 25% או 50%. רשות שלא תחליט, יחול אצלה 25% כברירת מחדל. הרשות אף הזהירה שתוכניות רבות שנקבע להן היטל של 50% מתקשות להתממש. על הוויכוח הרחב סביב ההיטלים קראו בכתבה על קריאת יו"ר המועצה הארצית לרפורמה.
מה זה אומר עבורכם
- בעלי דירות בפרויקט מאושר שתקוע: אם המהלך יאושר, ייתכן שתהיה דרך לחלץ את הפרויקט בלי להתחיל את התכנון מאפס. זה עדיין ידרוש תיקון תוכנית בוועדה, כלומר זמן. כדאי לשאול את הנציגות ועורך הדין מה מצב הדו"ח הכלכלי של הפרויקט ומה הפער מסף הרווחיות.
- מה ישתנה בבניין עצמו: תוספת זכויות פירושה בדרך כלל יותר שטח בנוי, ואולי יותר דירות או דירות קטנות יותר. להמחשה בלבד (חישוב שלנו): בתוכנית שמתירה 30,000 מ"ר, תוספת של 10%–15% היא 3,000–4,500 מ"ר נוספים. זה משפיע על הצפיפות, החניה ודמי הניהול העתידיים.
- מי שבוחן חתימה על פרויקט חדש: המהלך מכוון לתוכניות קיימות. הוא לא מחליף בדיקה של חוסן כלכלי ושל ניסיון היזם. היעזרו במדריך איך עובד פינוי-בינוי ומה הדייר מקבל בפועל ובכתבה על לוח הזמנים מהחתימה ועד המפתח.
- קונים מהיזם: פרויקטים שיחזרו לכלכליות עשויים להגדיל את היצע הדירות החדשות בשכונות ותיקות, אבל לא בטווח המיידי.
לכל העדכונים, הפרויקטים והמדריכים במדור, היכנסו למרכז ההתחדשות העירונית של בקומה.
שאלות נפוצות
האם תוספת הזכויות של 15% כבר אושרה?
לא. מדובר במהלך שהרשות להתחדשות עירונית ומינהל התכנון מגבשים מול משרד האוצר, והוא מיועד לתוכנית העבודה שתוצג לממשלה הבאה. כל תוספת תחייב גם תיקון של התוכנית הספציפית בוועדות התכנון.
אילו תוכניות עשויות ליהנות מהתוספת?
לפי מה שהוצג, תוכניות התחדשות עירונית קיימות שאיבדו את הכלכליות שלהן ולכן לא יוצאות לביצוע. קריטריונים מדויקים עוד לא פורסמו.
האם התוספת תפטור מהיטל השבחה?
לא נאמר כך לגבי המהלך של הרשות. ההצעה לפטור מהיטל השבחה הועלתה בנפרד, לגבי תוספת שטחים להשכרה ארוכת טווח, וראש עיריית רמת גן התנגד לה.
התמונה: בניינים ותיקים ועגורן בנייה בתל אביב, לצורך המחשה.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, רנית נחום-הלוי, "התוכנית של גמרמן ואלמליח: תוספת זכויות של עד 15% לפרויקטים שאיבדו כלכליות", 11.11.2026.
- מרכז הנדל"ן, "סמנכ"ל הרשות להתחדשות: כשליש מהתוכניות תוכננו לפי רווח יזמי של לפחות 18%", 09.11.2026.
- מרכז הנדל"ן, רנית נחום-הלוי, "היטלי ההשבחה בפינוי-בינוי ייקבעו מחדש: תוכניות רבות מתקשות להתממש", 01.11.2026.
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
