יזמים וחברות יזמים וחברות | מכרזי קרקע

מכרזי רמ"י 2026: פחות מכרזים, יותר כישלונות ומה לבדוק לפני הגשה

כמעט מחצית ממכרזי המגורים במחצית הראשונה של 2026 נסגרו ללא זוכה. מה השתנה בדירה בהנחה, בהוצאות הפיתוח ובעדיפות למילואימניקים, ואיך יזמים צריכים לגשת למכרז הבא

מערכת בקומה 18.10.2026, 14:04 ·5 דק׳ קריאה

צילום: אילוסטרציה ·

בכתבה · 7 פרקים

תמונת המצב: פחות מכרזים, יותר מכרזים כושלים
דירה בהנחה ומחיר מטרה: איך המודל עובד ומה השתנה
הוצאות פיתוח: הסעיף שקובע את הכדאיות
מה חשוב לבדוק לפני הגשה
מה זה אומר עבורכם
שאלות נפוצות
מקורות

מכרזי הקרקע של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ב־2026 הם זירה צפופה פחות, אבל מסוכנת יותר. לפי ניתוח של קבוצת יסודות שפורסם בכלכליסט ביולי 2026, במחצית הראשונה של השנה פורסמו תוצאות של 99 מכרזי מגורים בלבד, וכ־44% מהם נסגרו ללא זוכה. המשמעות ליזם ברורה: פחות הזדמנויות, תחרות חלשה יותר במכרזים מסוימים, ומנגד סביבת כללים משתנה: עדיפות למשרתי מילואים, מחלוקות על הוצאות פיתוח וחוזים שצריך לבדוק מול חוברת המכרז. מי שניגש היום למכרז רמ"י צריך לבנות את ההצעה על בסיס החוברת, השמאות והכדאיות של הפרויקט, ולא על בסיס ההנחה שהשוק "יספוג" כל מחיר.

תמונת המצב: פחות מכרזים, יותר מכרזים כושלים

הנתונים של קבוצת יסודות, שפורסמו בכלכליסט ב־29.7.2026, מראים ירידה חדה לאורך ארבע שנים:

תקופה	מכרזי מגורים עם תוצאות	שיעור הנסגרים ללא זוכה
מחצית ראשונה 2022	743	0.8%
מחצית ראשונה 2024	317	16.4%
מחצית ראשונה 2025	268	20.1%
מחצית ראשונה 2026	99	כ־44.4%

במחצית הראשונה של 2026 זכו 55 מכרזים בלבד, לעומת 214 בתקופה המקבילה ב־2025, והם כללו 7,664 יחידות דיור. הכנסות המדינה מקרקע ומהוצאות פיתוח במכרזים שנסגרו בזוכה ירדו לכ־2.93 מיליארד שקל, לעומת כ־14.92 מיליארד שקל במחצית הראשונה של 2025.

לפי דיווח ב־ice מ־28.7.2026, ועדת המכרזים של רמ"י אישרה בחציון הראשון של 2026 רק 15 מכרזי בנייה רוויה לשוק החופשי, לעומת 29 בחציון השני של 2025, ולצידם 16 מכרזי "דירה בהנחה". באותו דיווח צוין שהוועדה לא התכנסה לאישור מכרז מאז 6 ביולי, על רקע מאבק סביב מינוי מנהל קבוע לרשות. ינקי קוינט סיים את תפקידו כמנהל רמ"י בסוף 2025, ובפברואר 2026 מונה עידן מועלם לממלא מקום המנהל.

הקיפאון ניכר גם בלוחות הזמנים. ב־13.10.2026 דיווח מרכז הנדל"ן ששלושה מכרזים בירושלים, בהיקף כולל של 1,975 יחידות דיור (הר הצופים, ארנונה ורמת שלמה), נדחו ל־4.1.2027. לפי אותו דיווח, נסגרו ב־2026 עד אותו מועד כ־185 מכרזים, לעומת 266 בכל שנת 2025.

דירה בהנחה ומחיר מטרה: איך המודל עובד ומה השתנה

המנגנון הבסיסי

מסלול "מחיר מטרה", שהוצע ב־2021 כתחליף ל"מחיר למשתכן" ומשווק כיום לציבור תחת השם "דירה בהנחה", בנוי על היגיון פשוט: היזם יודע מראש כמה דירות ימכור בהנחה ובאיזה מחיר, ומתחרה על התמורה שישלם עבור הקרקע. ההצעה הגבוהה זוכה. בהצעה המקורית מ־2021, כפי שדווחה אז בכלכליסט, 60% מהדירות בכל מכרז יועדו לזכאים, ובשאר הדירות היזם מכר בשוק החופשי.

הגבלה גאוגרפית ותקרת הנחה

ביולי 2025 החליטה מועצת מקרקעי ישראל שמ־1.9.2025 ועד סוף 2027 התוכנית תחול רק ביישובים שבהם המחיר למ"ר אינו עולה על 20,000 שקל כולל מע"מ, כלומר בעיקר בפריפריה, עם תקרת הנחה של 550,000 שקל לדירה. בספטמבר 2025 הוארכה המתכונת הקודמת עד 1.11.2025. במקורות שבדקנו לא מצאנו פרסום מוסמך על המתכונת שחלה בכל מכרז ב־2026, ולכן את הכללים יש לבדוק בחוברת של כל מכרז בנפרד.

עדיפות למילואימניקים

באפריל 2026 אישרה מועצת מקרקעי ישראל את תוכנית "ממילואים למפתח": לפחות 50% מדירות "דירה בהנחה" יוקצו למשרתי מילואים פעילים, וכ־25% מהמכסה ללוחמים. במכרזי קרקע ייעודיים נקבע שאם מכרז עם עדיפות מלאה למילואימניקים לא יקבל היענות מספקת, הוא יהפוך למכרז סגור למשרתי מילואים בלבד, עם מחיר מינימום ומנגנון הנחה של עד 30% ממחיר השוק. התוכנית הועברה לחתימת שר האוצר. ליזם, המשמעות היא שקהל הרוכשים של הדירות המוזלות מוגדר מראש, ושיש לו השפעה על קצב השיווק ועל מועד קבלת הכספים.

הוצאות פיתוח: הסעיף שקובע את הכדאיות

הוצאות הפיתוח הן חלק מהותי מהעלות במכרזי רמ"י, וב־2026 הן גם בלב מחלוקות משפטיות:

מע"מ: בינואר 2026 אישר בית המשפט המחוזי מרכז הסדר פשרה בתובענה ייצוגית נגד רמ"י ורשות המסים. יזמים זכאים להחזר של 8.5% מהוצאות פיתוח נוספות ששילמו בין 28.2.2022 ל־31.1.2025, בכפוף להגשת מסמכים, ובהמשך יונפקו על תשלומים כאלה חשבוניות מס.
מס רכישה: באפריל 2026 קבע בית המשפט המחוזי בירושלים, בעניין מכרז בערד, שתשלומי הפיתוח הנוספים הם חלק בלתי נפרד מהתמורה על הקרקע ולכן חייבים במס רכישה. במקרה שנדון, התמורה על הקרקע הייתה 270,000 שקל, והוצאות הפיתוח הנוספות כ־6.6 מיליון שקל.
זמינות הנתונים: באוגוסט 2025 פרסמה רמ"י עשרות מכרזים לפני שצורפו אליהם חוברות, בלי גודל מגרש ובלי סכומי הוצאות הפיתוח. בלי הנתונים האלה אי אפשר לתמחר הצעה.

מה חשוב לבדוק לפני הגשה

חוברת המכרז המלאה: שטח המגרש, מספר יחידות הדיור, תמהיל הדירות המוזלות והמחיר שנקבע להן.
הוצאות הפיתוח: סכום, מועדי תשלום וטיפול במע"מ ובמס רכישה, על פי ההלכות מ־2026.
החוזה מול החוברת: ביוני 2026 טענו זוכים במכרז מילואימניקים בקיבוץ האון שחוזה החכירה שנשלח אליהם שונה מהנוסח שבחוברת. רמ"י הסבירה שמדובר בתקלה טכנית ושהזוכים יחתמו על החוזה שצורף למכרז. לכן כדאי להשוות את החוזה לחוברת סעיף אחר סעיף.
ערבויות ומועדים: את סכום הערבות, תוקפה, תנאי החילוט ומועדי התשלום יש לבדוק בכל חוברת. במרץ 2026, למשל, דחתה רמ"י מועדי תשלום וחתימה בשל מבצע "שאגת הארי".
חסמים תכנוניים וקנייניים: חלק מהדחיות בירושלים נבעו מוועדת גבולות ומחסם בעלויות. כדאי לברר מראש את מצב התכנון, את מצב הבעלות ואת תשלומי ההשבחה. על היטל ההשבחה הרחבנו במדריך להיטל השבחה.

מה זה אומר עבורכם

יזמים עם הון עצמי ויכולת תכנון יכולים למצוא ב־2026 מכרזים עם תחרות חלשה, ובחלק מהם יש סיכוי לזכות במחיר נמוך מבעבר. מנגד, אם כמעט מחצית מהמכרזים נסגרים ללא זוכה, בחלק מהמקרים זה סימן שהכלכלה של הפרויקט לא מחזיקה. אל תסמכו רק על השמאות. בנו מודל שכולל את הוצאות הפיתוח במלואן, מס רכישה עליהן, מימון לתקופה ארוכה והשפעת מכסת הדירות המוזלות על התזרים. בצד הרוכשים, מערך הערבויות ולוחות התשלומים משפיע על המכירות המוקדמות, כפי שהסברנו במדריך לערבויות ולוחות תשלומים. ומאחר שהשוק החופשי מושפע מהיקף ההיצע של רמ"י, כדאי לקרוא את המכרזים יחד עם נתוני מכירות הדירות החדשות והמלאי.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין "מחיר מטרה" ל"דירה בהנחה"?

מחיר מטרה הוא מסלול שיווק הקרקע שבו היזם מתחייב למכור חלק מהדירות לזכאים במחיר מוזל ידוע מראש. "דירה בהנחה" הוא השם שבו התוכנית משווקת לציבור, כולל ההגרלות בין הזכאים.

למה כל כך הרבה מכרזים נסגרים ללא זוכה?

לפי ניתוח קבוצת יסודות, הסיבות כוללות הוצאות פיתוח שאינן תואמות את הכלכלה של הפרויקטים, מכרזים שיוצאים לפני שהקרקע מוכנה, וחוסר יציבות ניהולית ברשות. במחצית הראשונה של 2026 נסגרו כ־44% ממכרזי המגורים ללא זוכה.

האם הוצאות הפיתוח חייבות במס רכישה?

לפי פסק דין של בית המשפט המחוזי בירושלים מאפריל 2026, כן: תשלומי הפיתוח הנוספים נחשבו לחלק מהתמורה על הקרקע. במקביל, הסדר פשרה מינואר 2026 קבע החזר חלקי בגין מע"מ על הוצאות פיתוח ששולמו בעבר, והנפקת חשבוניות מס מכאן והלאה.