רפק אנרג'י נכנסת לקרקע של תחנת הכוח אורות יצחק: עד 550 מיליון ש"ח

רפק אנרג'י, זרוע האנרגיה של קבוצת רפק, תרכוש 50.1% מהזכויות והחובות בקרקע של תחנת הכוח המתוכננת אורות יצחק במועצה האזורית מנשה, ותקבל בה את השליטה. המוכרות הן ארי נדל"ן, בשליטת צחי אבו, וחברה פרטית הקשורה לאיש העסקים ז'קי בן זקן. התמורה: כ-370 מיליון ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה, ועד 180 מיליון ש"ח נוספים אם תאושר הרחבת התחנה. בסך הכול עד כ-550 מיליון ש"ח. העסקה משקפת לקרקע שווי של כמיליארד עד 1.5 מיליארד ש"ח, כשנה בלבד אחרי שנרכשה במכרז רמ"י ב-362 מיליון ש"ח.

מה נחתם בעסקת אורות יצחק

ההסכם דווח בסוף השבוע האחרון, ב-8 בנובמבר 2026. לפי כלכליסט, רפק נכנסה למשא ומתן אחרי ששיחות דומות עם שמיר אנרג'י נעצרו. אחרי השלמת העסקה, מבנה הבעלות בקרקע ישתנה כך:

מנכ"ל רפק אנרג'י, איתי חגי, תיאר את הרכישה כצעד משמעותי בהרחבת פעילות ייצור החשמל של החברה בישראל. רפק אנרג'י נוסדה ב-2021 כזרוע האנרגיה של קבוצת רפק, שבשליטת משפחת אורן, והונפקה בבורסה בתל אביב ביולי 2026, בגיוס של 420 מיליון ש"ח לפי שווי של 1.32 מיליארד ש"ח לפני הכסף.

התשלום מדורג לפי אבני דרך

הפרט המעניין ביותר בעסקה הוא מבנה התשלום. רוב הכסף לא עובר ידיים עכשיו, אלא רק כשהפרויקט מתקדם:

1. 37 מיליון ש"ח בהשלמת העסקה.
2. 74 מיליון ש"ח בכפוף לאישור התוכנית הסטטוטורית.
3. 259 מיליון ש"ח בכפוף לסגירה פיננסית, במועד המשיכה הראשונה ממסגרות החוב הבכיר.
4. עד 180 מיליון ש"ח נוספים אם תאושר הרחבת התחנה, ובהתאם להספק שיאושר.

חישוב פשוט שלנו: התשלום המיידי הוא כ-10% בלבד מ-370 מיליון השקלים הבסיסיים. כלומר, הקונה משלם את רוב המחיר רק אחרי שהסיכון התכנוני והמימוני מאחוריו. זה מודל שכדאי להכיר, כי הוא משקף את הדרך שבה קרקע לתשתית מתומחרת: לא רק לפי מה שהיא היום, אלא לפי מה שהיא עשויה להפוך אחרי אישור.

מ-362 מיליון במכרז לשווי של עד 1.5 מיליארד

ארי נדל"ן ובן זקן זכו בספטמבר 2025 במכרז של רשות מקרקעי ישראל לתכנון, הקמה, הפעלה ואחזקה של תחנת כוח, על מגרש של כ-73.6 דונם מזרחית לחדרה, תמורת כ-362 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ. לפי תנאי המכרז, הזוכים משלמים 20% מהמחיר תוך 90 יום מהזכייה, ואת היתרה תוך 90 יום מאישור התוכנית. חוזה חכירה ל-49 שנה ייחתם רק אחרי שהתוכנית תאושר כדין.

כבר בזמן הזכייה העריכה ארי נדל"ן שאחרי אישור התוכנית שווי הקרקע יגיע למיליארד עד 1.5 מיליארד ש"ח. העסקה עם רפק היא הפעם הראשונה ששווי כזה מגובה בהסכם עם צד שלישי, גם אם רובו מותנה. לפי מרכז הנדל"ן, ארי נדל"ן צפויה לרשום רווח של כ-330 מיליון ש"ח לפי שווי של 1.1 מיליארד ש"ח, וכ-100 מיליון ש"ח נוספים אם השווי יגיע ל-1.46 מיליארד ש"ח.

850 או 1,700 מגה-וואט: ההחלטה בידי הות"ל

לפני כשלושה חודשים החליטה הוועדה לתשתיות לאומיות (ות"ל) לקדם את תוכנית התחנה. לפי כלכליסט, הוועדה החליטה לפרסם את התוכנית וקבעה תנאים להיתר, בהם דרך הגישה לפרוזדור החשמל ומיקום מתקן להפחתת לחץ. ההחלטה המרכזית שעוד פתוחה היא ההספק: 850 מגה-וואט, או תחנה כפולה של 1,700 מגה-וואט. מההחלטה הזו נגזרים 180 מיליון השקלים הנוספים בעסקה.

לפי גלובס, השותפים בוחנים גם הקמה של חוות שרתים בסמוך לתחנה. זה לא מקרי: חוות השרתים בישראל נתקעות בעיקר בגלל זמינות החשמל, וקרקע עם תחנת כוח צמודה הופכת לנכס נדיר. ראו גם את הרחבת עידן הנגב וחוות השרתים שקמה שם.

למה זה רלוונטי לנדל"ן המסחרי

עסקת אורות יצחק מצטרפת למגמה רחבה: קרקע לתשתיות, אנרגיה ונתונים הופכת לאחת מקטגוריות הנדל"ן המניב המבוקשות בישראל. שלושה דברים בולטים:

• התכנון הוא הנכס. רוב השווי שנוצר כאן נובע מקידום התוכנית, לא מבנייה. מי שיודע לקחת קרקע בשלב מוקדם ולהוביל אותה באישורים יכול לייצר ערך גדול עוד לפני שהונחה אבן אחת.
• שותף אסטרטגי במקום פיתוח עצמי. כבר בזמן המכרז הצהירו הזוכים שבכוונתם להכניס שותף מתחום האנרגיה. כך משחררים הון ומעבירים את הסיכון ההנדסי למי שמתמחה בו.
• אותה חברה, שתי עסקאות. באותו שבוע ארי נדל"ן גם חתמה על מזכר לרכישת 407 דונם בבאר שבע. מכירה בצד אחד, רכישה בצד השני: זו הדרך שבה חברות נדל"ן ממחזרות הון.

במקביל, גם רמ"י מסדירה את הקצאת הקרקעות לתשתיות אנרגיה, למשל בכללים החדשים למתקני אגירת חשמל במושבים ובקיבוצים.

מה זה אומר עבורכם

• משקיעים בשוק ההון: רוב התמורה מותנה באישור תוכנית ובסגירה פיננסית. כדאי להבחין בין הרווח שנרשם בדוחות לבין המזומן שנכנס בפועל.
• מי שמחזיק קרקע חקלאית או תעשייתית: העסקה ממחישה עד כמה קרבה לתשתית חשמל יכולה לשנות שווי. אבל כל שווי כזה תלוי באישור תכנוני, ובלעדיו הוא נשאר על הנייר.
• תושבי האזור: תחנה בהיקף כזה תעבור הליך תכנוני ציבורי, וכשהתוכנית מופקדת אפשר להגיש התנגדות. כך מגישים התנגדות לתוכנית.

שאלות נפוצות

כמה משלמת רפק אנרג'י על הקרקע של אורות יצחק?

כ-370 מיליון ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה עבור 50.1% מהזכויות, ועד 180 מיליון ש"ח נוספים אם תאושר הרחבת התחנה. בסך הכול עד כ-550 מיליון ש"ח, בתשלומים לפי אבני דרך.

איפה תוקם תחנת הכוח אורות יצחק?

במועצה האזורית מנשה, מזרחית לחדרה, על מגרש של כ-73.6 דונם שרמ"י שיווקה במכרז בספטמבר 2025.

מה ההספק של התחנה?

טרם נקבע. הוועדה לתשתיות לאומיות צריכה להכריע בין 850 מגה-וואט ל-1,700 מגה-וואט, וההחלטה משפיעה גם על התשלום הנוסף בעסקה.

המידע בכתבה הוא כללי ואינו ייעוץ השקעות או המלצה לרכישת ניירות ערך. התמונה: תחנת הכוח אורות רבין בחדרה, לצורך המחשה.

מקורות

• מרכז הנדל"ן, דרור ניר קסטל, "אבו ובן זקן מכרו לרפק אנרג'י מגרש לתחנת כוח", 08.11.2026.
• כלכליסט, גולן חזני, "רפק מחליפה את שמיר: משא ומתן על תחנת הכוח אורות יצחק", 07.11.2026.
• גלובס, מאיה לוין, "השבוע של צחי אבו: קונה קרקע בב"ש ומוכר חצי מתחנת כוח עתידית", 11.11.2026.
• מרכז הנדל"ן, דרור ניר קסטל, "תמורת 362 מלש"ח: ארי נדל"ן וג'קי בן זקן זכו במכרז רמ"י לתכנון והקמת תחנת כוח", 30.09.2025.