שוק הנדל״ן שוק ונתונים | מיסוי
הקלה במס רכישה? מה הקבלנים דורשים, ומתי האוצר מוכן לצעדי חירום
מנהל רשות המסים: אין כרגע הצדקה להורדה, אבל אם הענף יידרדר יגיעו צעדי חירום. הנתונים של הקבלנים, ההחלטה על ה-8%, והחשבון בשקלים למשקיעים
בכתבה · 6 פרקים
האם מס הרכישה על דירות להשקעה עומד לרדת? כרגע לא, אבל הדלת נשארה פתוחה. מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', אמר בשבוע שעבר שאין כיום הצדקה להורדה, אבל שאם מצב הענף יידרדר בחודשים הקרובים, "נדע להביא צעדי חירום", אולי יחד עם הממשלה הבאה. הקבלנים מצדם מציגים נתונים של האטה בהתחלות הבנייה ובהתחדשות העירונית ודורשים הקלה כבר עכשיו. ריכזנו מה נאמר, מה המספרים מראים, ומה זה אומר למי שמתלבט אם לקנות עכשיו או לחכות.
מה אמר מנהל רשות המסים
הדברים נאמרו בכנס "נדל"ן בזמן אמת" של ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, שנערך באילת (מרכז הנדל"ן, 05.11.2026). כמה נקודות מרכזיות:
- מס רכישה למשקיעים: משקיעים משלמים היום 8% עד 10%. משרד השיכון וגורמים רבים בממשלה תומכים בהשארת השיעורים, אבל לדברי אהרונוביץ' המדיניות צריכה להגיב למצב השוק, ואסור "לשפוך את התינוק עם המים". לדבריו, השוק נמצא כרגע בנקודת ביניים.
- הורדה זמנית: הוא הזכיר שבשנות ה-2000 המדינה השתמשה בכלי מס כדי לעודד עסקאות, ואמר שהורדה זמנית לשיעור של 3.5% יכולה להניע פעילות, אבל שכרגע אין לה הצדקה.
- צעדי חירום: אם המצב יחמיר בתוך חודשים, אפשר יהיה להביא צעדי חירום. ההחלטות העתידיות יהיו תלויות גם במדיניות של הממשלה הבאה.
- הכנסות המדינה: ההאטה ניכרת בבירור בגביית המסים. בשנה טובה הנדל"ן מכניס קצת פחות מ-20 מיליארד ש"ח במסים, והשנה הפעילות חלשה, וחלק מההכנסות מגיע מעסקאות גדולות חד-פעמיות.
- מס רכוש על קרקע פנויה: לדעתו לא תהיה ברירה אלא להחזיר אותו, משום שהמדינה צריכה 30 עד 40 מיליארד ש"ח נוספים בשנה. ועדה כבר ניסחה הצעת חוק.
מהצד של הענף, דוד יהלומי, מבעלי יהלומית פרץ, קרא בכנס להוריד את מס הרכישה בשתי נקודות אחוז.
הנתונים שהקבלנים מציגים
עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב והמרכז, הציג באותו כנס את תמונת המצב של הענף:
| מדד | נתון |
|---|---|
| התחלות בנייה ברבעון השני של 2026 | כ-18,000, ירידה של 9% לעומת הרבעון הקודם ולעומת הרבעון המקביל |
| התחלות בנייה בהתחדשות עירונית, רבעון שני 2026 | ירידה של 17% ברבעון ו-25% בשנה, רבעון רביעי ברציפות של ירידה |
| גמר בנייה, רבעון שני 2026 | ירידה של 11% ברבעון ו-14% בשנה |
| פרויקטי התחדשות לא כלכליים | כ-80%, לפי הערכה שהוצגה אחרי פגישות במשרד השיכון |
| דירות חדשות במלאי (סוף אוגוסט 2026) | 85,680, כ-26.7 חודשי מכירה (הלמ"ס, דרך כלכליסט) |
גוטליב צופה ירידה נוספת ברבעון השלישי. הסיבות שהוצגו: מלאי גדול ומכירות חלשות שגורמים ליזמים לדחות פרויקטים, בנקים שמתנים התחלת בנייה בקצב מכירות, והיטלי השבחה שמייקרים את הפרויקטים. הרחבנו על המלאי והמבצעים בכתבה 85,680 דירות במלאי: כמה שווים באמת מבצעי הקבלנים, ועל המסרים האחרים שעלו בכנס בכתבה "90% מהתוכניות על הקיר".
ההחלטה על ה-8%: מה עומד על הפרק
מעבר לדיון על "צעדי חירום", יש החלטה קונקרטית שמחכה לממשלה. לפי אייס (07.10.2026), לקראת סוף 2026 צריכה הממשלה להחליט אם מס הרכישה למשקיעים יישאר על 8% או ירד. באגף התקציבים באוצר הצהירו שהכוונה היא להאריך את המצב הקיים ולהשאיר את המס על 8%, והירידה ל-5% ב-2020 מתוארת שם ככישלון שאין רצון לחזור עליו. בעבר המליץ אהרונוביץ' על שיעור של 5% עד 6%, בטענה שהורדה עשויה דווקא להגדיל את הכנסות המדינה, כולל המע"מ על דירות מקבלן.
כמה זה שווה בשקלים
מדרגות מס הרכישה על דירה נוספת כיום, לפי רשות המסים: 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ש"ח, ו-10% על החלק שמעל. כך נראה החשבון בדירה להשקעה בתרחישים שונים (חישוב בקומה):
| מחיר הדירה | 8% (היום) | 6% (הורדה של 2 נקודות) | 3.5% (התרחיש שהוזכר) |
|---|---|---|---|
| 2,000,000 ש"ח | 160,000 ש"ח | 120,000 ש"ח | 70,000 ש"ח |
| 2,500,000 ש"ח | 200,000 ש"ח | 150,000 ש"ח | 87,500 ש"ח |
| 3,200,000 ש"ח | 256,000 ש"ח | 192,000 ש"ח | 112,000 ש"ח |
חשוב לזכור: התרחישים של 6% ו-3.5% הם אפשרויות שעלו בדיון, לא החלטות. נכון להיום אין החלטה על הורדה, ועמדת האוצר שפורסמה היא השארת ה-8%.
מה זה אומר עבורכם
- רוכשי דירה יחידה: הדיון הזה כמעט לא נוגע לכם. מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה (פטור עד 1,978,745 ש"ח) מוקפאות עד 15.01.2028. ההחלטות שישפיעו עליכם יותר הן תנאי המימון, ובראשן ההגבלות על מבצעי המימון שפוקעות בסוף 2026.
- משקיעים: לחכות להקלה זה הימור. היא לא הובטחה, והתנאי שהוצג הוא הידרדרות בשוק. מנגד, השוק של היום כבר נותן כוח מיקוח: מלאי גדול, מבצעי מימון והנחות. מי שמוצא עסקה טובה עכשיו יכול לחסוך בהנחה יותר ממה שיחסוך בהורדת מס עתידית. ושווה לקרוא את הנתונים על משקיעים שמכרו תוך 5 שנים והפסידו ריאלית.
- מי שמחזיק קרקע פנויה: אם מס הרכוש על קרקע יחזור, החזקה ארוכה של מגרש תעלה כסף. כדאי לעקוב אחרי הצעת החוק.
- בעלי דירות בפרויקטי התחדשות: נתוני ההאטה מסבירים למה חלק מהיזמים מאטים. בדקו את לוחות הזמנים בהסכם ואת יכולת הביצוע של היזם.
שאלות נפוצות
האם הוחלט להוריד את מס הרכישה למשקיעים?
לא. מנהל רשות המסים אמר שכרגע אין הצדקה להורדה, ושצעדי חירום ייבחנו רק אם המצב יידרדר. עמדת האוצר שפורסמה היא השארת השיעור על 8%.
כמה מס רכישה משלם היום מי שקונה דירה נוספת?
8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ש"ח, ו-10% על החלק שמעל. על דירה ב-2.5 מיליון ש"ח מדובר ב-200 אלף ש"ח.
האם ההקלה תחול גם על דירה יחידה?
הדיון הנוכחי עוסק במס על משקיעים. על דירה יחידה חלות מדרגות נפרדות, עם פטור עד 1,978,745 ש"ח, והן מוקפאות עד ינואר 2028.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, רנית נחום-הלוי, "הקלה במס רכישה? 'אם ענף הבנייה יידרדר נדע להביא צעדי חירום'", 05.11.2026.
- אייס, איציק יצחקי, "משקיעי הנדל"ן בכוננות: הדרמה סביב מס הרכישה על דירות", 07.10.2026.
- קליקת נדל"ן, מדרגות מס רכישה 2026 (לפי רשות המסים, הוראת ביצוע 1/2025).
- הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, דרך כלכליסט: מלאי דירות חדשות, אוקטובר 2026 (כפי שפורט בבקומה).
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
