יומיים לבחירות: חמש הבעיות של שוק הדיור שיחכו לממשלה הבאה

התשובה הקצרה: ביום שלישי, 27.10.2026, ייבחרו חברי הכנסת ה-26. בלי קשר להרכב הממשלה שתקום, כמה סוגיות פתוחות בשוק הדיור יגיעו לשולחן שלה כבר בחודשים הראשונים. בראשן: מס הרכישה על דירה נוספת, שהוראת השעה שלו נקבעה עד סוף 2026; פער של שנים בין אישור תוכניות לבין היתרי בנייה; מלאי של כ-84 אלף דירות חדשות שלא נמכרו; והקושי של זוגות צעירים לגייס הון עצמי בסביבת ריבית של 3.25%. ריכזנו את חמש הבעיות המרכזיות ואת מה שכדאי לרוכשים ולבעלי דירות לדעת עליהן. הכתבה אינה עוסקת בעמדות מפלגתיות ואינה מנבאת את תוצאות הבחירות.

לוח הזמנים: מה ידוע עד עכשיו

לפי הלוח שפרסם מעריב, יום הבחירות הוא יום שבתון ארצי. מאז ה-24.10 חל איסור על פרסום סקרים, עד סגירת הקלפיות. התוצאות הרשמיות והסופיות צפויות להתפרסם ב-04.11.2026. אחרי זה יתחיל תהליך הרכבת הממשלה, ומשכו לא ידוע מראש. עד שתושבע ממשלה חדשה תמשיך לכהן ממשלת מעבר, והחלטות שנויות במחלוקת נוטות להידחות בתקופה כזו.

1. מס הרכישה על דירה נוספת: הוראת השעה שמגיעה לקצה

מי שקונה דירה נוספת משלם היום מס רכישה של 8% על חלק השווי עד 6,055,070 ש"ח ו-10% על החלק שמעליו. השיעורים האלה נקבעו בהוראת שעה ולא בחוק קבוע, ולפי ביזפורטל וקליקת נדל"ן היא נקבעה עד סוף 2026. אם לא תוארך, המדרגה הראשונה תחזור לשיעור נמוך יותר, שמתחיל ב-5%.

כאן נכנסות הבחירות לתמונה. לפי קליקת נדל"ן, אנשי משרד האוצר אמרו שהכוונה היא להאריך, אבל החלטה רשמית עוד לא התקבלה. לפי ביזפורטל, כשהוראת שעה פוקעת סמוך לתקופת בחירות היא מוארכת מכוח חוק היסוד, והכנסת והממשלה החדשות יחליטו אם להשאיר את המבנה או לשנות אותו. בין המקורות יש הבדלים בפרטי המנגנון ובמועדים, ולכן מי שמתכנן עסקה של דירה נוספת סביב סוף השנה צריך לבדוק את המצב העדכני מול רשות המסים או יועץ מס.

2. הפער בין תוכנית מאושרת לבין היתר בנייה

תוכנית שאושרה עדיין רחוקה מבניין שעומד. במגדילים, ב-22.10.2026, אמרה סימה מאור, סמנכ"לית ההתחדשות העירונית באורון נדל"ן, שהפער נובע מחסמים בירוקרטיים, מחוסר בתשתיות וממודלים כלכליים שלא מאפשרים לבצע את הפרויקט. היא הציעה למדוד הצלחה לפי מספר הפרויקטים שהגיעו להיתר ולביצוע, ולא לפי מספר התוכניות שאושרו.

עו"ד עידו שמואלי, מומחה במקרקעין, הצביע באותה כתבה על המחסור בכוח אדם בוועדות התכנון ועל בדיקות כפולות כחסם מרכזי. הוא הציע להרחיב את השימוש ביועצים חיצוניים, ושהרשויות המקומיות יתכננו בעצמן מתחמים של 3 עד 10 בניינים, כדי שהדיירים לא יצטרכו לבנות אותם בעצמם. על הצד המעשי של הרישוי הרחבנו במדריך היתרי הבנייה והרישוי ל-2026.

3. יציבות רגולטורית: "פרויקט נדל"ן נמשך מעבר לקדנציה אחת"

שגיא לנצ'ר, מנכ"ל ינוב, אמר במגדילים שיזמים יודעים לתמחר תנודות בריבית ובעלויות הבנייה, אבל חוסר ודאות רגולטורית קשה להם יותר. הדרישות שלו: מדיניות תכנון עקבית, דרישות רישוי ידועות מראש, יציבות בכללי המיסוי וההיטלים, והוראות מעבר ברורות בכל שינוי. בהתחדשות עירונית זה עוד יותר חשוב, כי מדובר בתהליך של שנים שעובר בדרך כמה ממשלות. דיירים שנמצאים בתהליך כזה ימצאו רקע במדריך זכויות הדיירים בהתחדשות עירונית.

4. מלאי הדירות שלא נמכרו ומבצעי המימון

לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו באייס ב-13.08.2026, כ-84,280 דירות חדשות עדיין לא נמכרו. רובן בשלבי היתר או בתחילת הבנייה. הריכוזים הגדולים ביותר הם בירושלים (כ-10,320) ובתל אביב-יפו (כ-9,550). בפברואר 2026 העריכה הלמ"ס, לפי כלכליסט, שבקצב המכירות של אז נדרשים כ-31.7 חודשים כדי למכור את כל המלאי.

המכירות התאוששו מאז. לפי סקירת אגף הכלכלן הראשי באוצר, ביוני 2026 נמכרו 3,593 דירות חדשות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, עלייה של 83.9% לעומת יוני 2025. ב-23% מהמכירות של היזמים בשוק החופשי, בחמשת האזורים שנבדקו, דווחו הטבות מימון. על המשמעות של מבצעים כאלה לרוכש כתבנו בניתוח הטבות המימון של הקבלנים.

5. הון עצמי, ריבית ומחירים

ב-21.10.2026 השאיר בנק ישראל את הריבית ללא שינוי, על 3.25%, אחרי שלוש הורדות רצופות. לפי מרכז הנדל"ן, האינפלציה השנתית בספטמבר עמדה על 1.6%, ובנק ישראל ציין ש"אי-הוודאות נותרה גבוהה". מחירי הדירות ירדו ב-0.6% ביולי-אוגוסט וב-1.8% בהשוואה לשנה קודם.

השמאית גלי אפל קסטל אמרה במגדילים שזוגות צעירים מתקשים לגייס הון עצמי ולממן עסקה, ושהתייקרות תשומות הבנייה מגיעה בסוף למחיר לצרכן. גם איגוד יועצי המשכנתאות אמר, לפי מרכז הנדל"ן, שמשפחות רבות יכולות לעמוד בהחזר החודשי, ושהחסם האמיתי הוא ההון העצמי. מה הריבית הנוכחית עושה למשכנתא שלכם, הסברנו בכתבה על החלטת הריבית.

בטבלה אחת: מה פתוח ומה עלול לקרות

מה זה אומר עבורכם

• רוכשי דירה יחידה: מס הרכישה על דירה יחידה לא תלוי בהוראת השעה. ההחלטה צריכה להתבסס על המימון, ההון העצמי והמחיר, לא על תוצאות הבחירות.
• משקיעים: אם עסקה של דירה נוספת מתוכננת לסוף השנה או לתחילת 2027, בדקו מראש את שיעור המס שיחול במועד החתימה.
• קונים מקבלן: במבצעי מימון, בקשו לראות מה המחיר במסלול תשלום רגיל ומה עולה ההטבה בפועל. הנה השאלות שחובה לשאול לפני החתימה.
• בעלי דירות בהתחדשות עירונית: תקופת מעבר עלולה להאט החלטות בוועדות. שאלו את עורך הדין של הדיירים מה לוח הזמנים הצפוי ואילו שלבים תלויים בהחלטות ממשלה.

שאלות נפוצות

האם הבחירות ישפיעו על מחירי הדירות?

אין דרך לדעת מראש. המחירים מושפעים מהריבית, מהיצע הדירות, מקצב המכירות ומהמדיניות שתיקבע. אנחנו לא מנבאים תוצאות או השפעות.

מתי יוחלט על מס הרכישה לדירה נוספת?

הוראת השעה נקבעה עד סוף 2026. לפי הדיווחים, ההחלטה על המשך המבנה תלויה בכנסת ובממשלה החדשות. בדקו את המצב העדכני מול רשות המסים.

האם כדאי לחכות עם רכישת דירה עד אחרי הבחירות?

זו החלטה אישית. היא תלויה במצב הפיננסי שלכם, במימון ובצורך בדירה, ולא רק בלוח הזמנים הפוליטי. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות או עורך דין לפני ההחלטה.

הכתבה מציגה מידע כללי ואינה ייעוץ משפטי, מיסוי או השקעתי. הכתבה אינה מביעה עמדה פוליטית.

מקורות

• מגדילים, 22.10.2026: רגע לפני הבחירות: הצרות של שוק הדיור שיתגלגלו לפתחה של הממשלה הבאה
• מעריב, 18.08.2026: בחירות 2026: כל התאריכים החשובים
• מרכז הנדל"ן, 21.10.2026: החלטת הריבית של בנק ישראל
• ביזפורטל, 06.09.2026: מס רכישה על דירה נוספת והוראת השעה
• קליקת נדל"ן, 10.06.2026: מס הרכישה והוראת השעה לקראת 2027
• אייס, 13.08.2026: נתוני מכירות הדירות והמלאי הלא מכור (הלמ"ס)
• כלכליסט, 16.04.2026: מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו (הלמ"ס)
• משרד האוצר, אגף הכלכלן הראשי: סקירת שוק הדיור, יוני 2026