שופרסל ותדהר חתמו: 240 דירות ומסחר בתלפיות בהשקעה של 460 מיליון ש"ח

שופרסל ותדהר חתמו ב-9 בנובמבר 2026 על עסקת קומבינציה מחייבת להקמת מתחם מגורים, מסחר ותעסוקה בשכונת תלפיות בירושלים. על מגרש של כ-5.6 דונם בפינת הרחובות פייר קניג ופועלי צדק, בבעלות שופרסל, מתוכננות כ-240 דירות, מהן כ-56 להשכרה ארוכת טווח, וכ-12 אלף מ"ר למסחר ולתעסוקה. ההשקעה מוערכת בכ-460 מיליון ש"ח. העסקה מראה איך קמעונאית גדולה הופכת מגרש של סניף לפרויקט מגורים, בלי לבנות בעצמה.

מה כולל הפרויקט

המתחם מתוכנן על שטח בנוי כולל של כ-35 אלף מ"ר: כ-23 אלף מ"ר למגורים וכ-12 אלף מ"ר לתעסוקה ולמסחר. בשטחי המסחר ייבנה סניף שופרסל חדש. לפי הדיווחים, הפרויקט משלב גם שטחי ציבור בנויים ודיור בר השגה, לצד הדירות להשכרה ארוכת טווח.

איך בנויה העסקה

זו עסקת קומבינציה קלאסית: הקרקע של שופרסל, הבנייה של תדהר. תדהר תבנה את המתחם באמצעות חברה מהקבוצה, ובתמורה תקבל חלק מהזכויות בקרקע ובשטחים הבנויים. את הפיתוח מצד שופרסל מובילה חברת הנדל"ן של הקבוצה, לארו נדל"ן, שגם קידמה את אישור התב"ע.

החלוקה בין הצדדים תיקבע לפי הערכת שמאי לכל שימוש, לצד הערכה של עלויות היזם ושיעור רווח יזמי מוסכם. בהסכם נקבעו לשופרסל רצפות: לפחות 38% מהמגורים, 41% מהמסחר ו-35% מהתעסוקה. אם הרווחיות של היזם תרד מתחת לרף מינימלי, הוא רשאי לבטל את העסקה. שופרסל יכולה במקרה כזה להפחית את שיעור הקומבינציה שלה כך שהתשואה תחזור לרף, ואז זכות הביטול נופלת. מנגד, שופרסל תשתתף בחלק מהרווחים העודפים אם הפרויקט יניב יותר מהרווח המוסכם.

ההסכם נחתם כשמונה חודשים אחרי מזכר הבנות לא מחייב בין הצדדים. שלומי אמיר, מנכ"ל משותף בקבוצת שופרסל, תיאר את הפרויקט כביטוי לסינרגיה בין הקמעונאות לנדל"ן בקבוצה, ואורי לוין, מנכ"ל קבוצת תדהר, הגדיר אותו כצעד ראשון בשיתוף הפעולה בין החברות. על הקשר בין מגדלי מגורים לשטחי תעסוקה באותו מתחם כתבנו בכתבה על מגדלי עירוב שימושים.

למה שופרסל נכנסת למגורים

שופרסל, שבשליטת האחים שלומי ויוסי אמיר, נמצאת בתקופה של שינויים והתייעלות. חברת הנדל"ן של הקבוצה, לארו, מוצגת בהנהלה כמנוע צמיחה לשנים הקרובות, ונדל"ן הוא מקור הכנסה נוסף לצד הקמעונאות. במודל של קומבינציה, שופרסל ממנפת נכס שכבר בבעלותה בלי לשאת בעלויות הבנייה ובסיכון הביצוע, ושומרת לעצמה סניף חדש באותו מתחם. לפי הדיווחים, זהו הפרויקט הראשון בשיתוף הפעולה בין החברות, ושתי הקבוצות לא שוללות פרויקטים נוספים בעתיד.

מה עוד חסר בדרך לבנייה

התב"ע כבר מאושרת, אבל הפרויקט נמצא בשלב התכנון המפורט ועדיין אין לו היתר בנייה. החברות לא פרסמו מועד לתחילת העבודות או לסיומן, והרווח של שופרסל מותנה בקבלת ההיתר. מי שמתעניין בדירה בפרויקט צריך לזכור שמדובר בתהליך של שנים, ושהמחירים טרם נקבעו.

מה זה אומר עבורכם

לרוכשים בירושלים: תלפיות ממשיכה להתחלף מאזור תעשייה ומסחר לאזור מגורים מעורב. כ-240 דירות, דיור להשכרה ארוכת טווח ומסחר בקומת הקרקע מוסיפים היצע בשכונה מרכזית. מבט רחב על מגמות הבנייה בעיר תמצאו בעמוד העיר ירושלים בבקומה ובמדריך ההתחדשות העירונית בירושלים.

לבעלי קרקע שבוחנים קומבינציה: ההסכם של שופרסל ממחיש מנגנונים שכדאי להכיר: רצפה מינימלית לכל שימוש, סעיף יציאה ליזם אם הרווחיות נשחקת, וזכות של בעל הקרקע להשתתף ברווח עודף. מנגנונים כאלה מאזנים בין ודאות לבעל הקרקע לבין יכולת היזם לעמוד בשוק משתנה. על הסיכונים בעסקאות קומבינציה ראו את פסק הדין שביטל עסקת קומבינציה בקטמון.

לשוק הנדל"ן המסחרי: קמעונאים רבים מחזיקים מגרשים גדולים במיקומים עירוניים. כשהם משלבים מגורים מעל המסחר, הנכס מייצר הכנסה נוספת בלי לוותר על הסניף. עוד על המגמה במדור הנדל"ן המסחרי של בקומה.

שאלות נפוצות

מתי יתחילו לבנות בפרויקט?

לא פורסם מועד. הפרויקט בתכנון מפורט ועדיין אין לו היתר בנייה.

כמה דירות ייבנו וכמה מהן להשכרה?

מתוכננות כ-240 דירות, מהן כ-56 להשכרה ארוכת טווח. הפרויקט כולל גם דיור בר השגה.

מה זה עסקת קומבינציה?

בעל הקרקע מעביר ליזם חלק מהזכויות בקרקע, והיזם בונה ומשלם בדירות או בשטחים בנויים במקום בכסף. כאן שופרסל נשארת עם לפחות 38% מהמגורים, 41% מהמסחר ו-35% מהתעסוקה.

מקורות

• כלכליסט, נורית קדוש, "שופרסל ותדהר חתמו על עסקת נדל"ן בירושלים: 240 דירות ורווח צפוי של 50 מיליון שקל", 09.11.2026.
• ביזפורטל, מנדי הניג, "שופרסל נכנסת לנדל"ן עם תדהר: פרויקט של 460 מיליון שקל בירושלים", 09.11.2026.
• מעריב, לי סעדון, "460 מיליון שקל: התוכנית החדשה של שופרסל בירושלים", 10.11.2026.
• מרכז הנדל"ן, "שופרסל ותדהר בדרך לעסקת קומבינציה בירושלים" (מזכר ההבנות).