חדשות נדל״ן חדשות נדל"ן | שימור ובנייה בתל אביב
20 קומות מעל בית העיתונאים בקפלן: הפרויקט בתל אביב מתקרב להיתר
הוועדה המקומית אישרה את תוכנית העיצוב של ריאליטי והפניקס: 114 דירות, מסחר ומשרדים לצד שימור בית סוקולוב. מה אושר, איך הגענו לכאן ומה זה אומר על בנייה לגובה ליד מבנים לשימור
בכתבה · 7 פרקים
פרויקט בית העיתונאים ברחוב קפלן בתל אביב עבר עוד שלב בדרך להיתר בנייה: הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו אישרה את תוכנית העיצוב האדריכלי של המתחם. לפי התוכנית, המבנה ההיסטורי של בית סוקולוב יישמר וישוקם, ולצידו יוקם מגדל חדש בן 20 קומות עם 114 יחידות דיור וכ-5,040 מ"ר של מסחר ותעסוקה. את הפרויקט מקדמות קרן ריאליטי וחברת הפניקס, שרכשו את המתחם ב-2015. זה צעד משמעותי בפרויקט שעבר בדרך עתירות, ביטול תוכנית וחזרה לדיון, והוא גם מקרה מבחן לשאלה איך בונים לגובה במרכז תל אביב בלי לוותר על השימור.
מה אושר בדיוק
תוכנית עיצוב אדריכלי היא השלב שמגיע אחרי שתוכנית בניין העיר (תב"ע) כבר קובעת את הזכויות. היא מפרטת איך הפרויקט ייראה בפועל: העמדת המבנים, החזיתות, השטחים הפתוחים, הכניסות והמעברים. אישור תוכנית העיצוב הוא בדרך כלל תנאי להגשת בקשה להיתר בנייה, ולכן הוא מסמן התקדמות ממשית מהנייר אל השטח.
הפרויקט מתוכנן בידי משרד בר אוריין אדריכלים, בשיתוף משרד האדריכלים הבינלאומי Foster + Partners. אלה עיקרי התוכנית שאושרה:
- מגדל חדש בן 20 קומות שיכלול מגורים ומשרדים, עם חזית מסחרית פעילה בקומת הקרקע.
- 114 יחידות דיור וכ-5,040 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה.
- שימור ושיקום האגף הקדמי של בית העיתונאים, הפונה לרחוב קפלן, כולל הסרת תוספות מאוחרות.
- מעבר ציבורי פתוח בין רחוב קפלן לרחוב איתמר בן אב"י, בלי שערים ובכל שעות היממה, שיתחבר לחצר פנימית עם מקומות ישיבה והצללה.
- שימור עצים קיימים, ובהם מקבץ עצי פיקוס, שדרת ברושים ועץ הזית שניטע לזכר העיתונאי אילן רועה.
בניין עם היסטוריה: למה בית סוקולוב חשוב
בית העיתונאים על שם נחום סוקולוב תוכנן בשנות ה-50 עבור אגודת העיתונאים, בידי האדריכלים שלומית ומיכאל נדלר, שזכו בתחרות אדריכלית. הבניין הושלם ב-1957, והאגודה משתמשת בו עד היום. הוא נחשב לאחד האייקונים של האדריכלות הציבורית בשנותיה הראשונות של המדינה, בשילוב של מודרניזם וברוטליזם. המגרש, ששטחו כ-3.6 דונם, נמצא באחד המיקומים המרכזיים בעיר, ברחוב קפלן סמוך לאבן גבירול.
ב-2015 רכשו הפניקס וקרן ריאליטי מאגודת העיתונאים את המגרש והמבנים שעליו תמורת 172 מיליון ש"ח. המגדל החדש אמור לקום במקום מבנה בן ארבע קומות שעומד מאחורי בית סוקולוב ושימש במשך שנים את דובר צה"ל.
הדרך להיתר: עתירות, ביטול וחזרה לדיון
הפרויקט לא התקדם בקו ישר. בינואר 2022 הודיעה הוועדה המקומית על הפקדת תוכנית שהגדילה את זכויות הבנייה במתחם, ובאותה גרסה דובר על מגדל בן 19 קומות. ההגדלה התאפשרה בזכות ניוד זכויות: היזמיות רכשו מחברת בנייני העיר הלבנה זכויות של 3,600 מ"ר עיקרי ועוד 1,500 מ"ר שטחי שירות, תמורת 25 מיליון ש"ח. התמורה שימשה למימון שימור המבנה ברחוב רמב"ם 15 בעיר, שמוגדר "בשימור מחמיר".
בספטמבר 2022 הוגשו שתי עתירות מנהליות נגד אישור התוכנית. בעתירה אחת טענו כ-50 תושבים מהרחובות הסמוכים כי הליך הפרסום היה פגום, וכי רחוב איתמר בן אב"י הצר יהפוך לציר הכניסה של הרכבים לחניון. בעתירה השנייה טענה אגודת העיתונאים כי ניוד הזכויות פגע בשווי הזכויות שנותרו בבעלותה. היזמיות דחו את הטענות, ומסרו בזמנו כי התוכנית פורסמה כדין ושהיא משפרת את המרחב הציבורי.
באוגוסט 2023 קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב שיש להחזיר את התוכנית לוועדה המקומית לשמיעת התנגדויות. התוכנית חזרה לדיון, ועכשיו, כשתוכנית העיצוב אושרה, הפרויקט עומד בגרסה של 20 קומות ו-114 יחידות דיור.
המודל שמאחורי הפרויקט: שימור שמממן בנייה לגובה
הסיפור של בית העיתונאים ממחיש מנגנון ייחודי לתל אביב. העירייה רואה בשימור אינטרס מרכזי, אבל שיקום מבנה לשימור הוא יקר ולעיתים לא כלכלי לבעלים. כדי לעודד אותו, העירייה מאפשרת לבעלי מבנים לשימור לקבל זכויות בנייה שאי אפשר לממש על המבנה עצמו, ולמכור אותן לפרויקטים אחרים בעיר. כך המבנה ברמב"ם 15 קיבל מקור מימון לשיקום, והמתחם בקפלן קיבל זכויות לבנות גבוה יותר.
במתחם קפלן עצמו פועל אותו היגיון בקטן: החלק ההיסטורי נשמר ונפתח לציבור, והכדאיות הכלכלית מגיעה מהמגדל שנבנה מאחוריו. המודל הזה מסביר למה בניין לשימור הוא לא בהכרח "תקוע": כשיש זכויות לנייד או שטח פנוי במגרש, השימור יכול להפוך לחלק מהעסקה.
| נושא | הנתון |
|---|---|
| מיקום | רחוב קפלן, תל אביב, סמוך לאבן גבירול |
| יזמיות | קרן ריאליטי וחברת הפניקס |
| רכישת המתחם | 2015, תמורת 172 מיליון ש"ח |
| שטח המגרש | כ-3.6 דונם |
| המגדל החדש | 20 קומות, 114 יחידות דיור, כ-5,040 מ"ר מסחר ותעסוקה |
| שימור | האגף הקדמי של בית סוקולוב (נבנה ב-1957) |
| אדריכלים | בר אוריין אדריכלים בשיתוף Foster + Partners |
| הסטטוס | תוכנית העיצוב האדריכלי אושרה בוועדה המקומית. השלב הבא: היתר בנייה |
מה זה אומר עבורכם
אם אתם מחפשים דירה במרכז תל אביב: 114 יחידות דיור הן תוספת קטנה ביחס לביקוש בעיר, אבל פרויקט כזה מוסיף היצע חדש במיקום שבו כמעט אין קרקע פנויה. עדיין לא פורסמו מחירים או מועד שיווק, ולכן מוקדם להעריך את רמת המחירים. כדאי לעקוב אחרי שלב ההיתר, שאחריו נפתח בדרך כלל השיווק.
אם אתם בעלי דירה בבניין לשימור: הפרויקט מראה שלזכויות שלא ניתן לממש על המבנה יכול להיות ערך כספי של ממש. לפני כל החלטה כדאי לבדוק עם שמאי ועורך דין מה מעמד הבניין בתוכנית השימור, אילו זכויות יש לו ומה אפשר לעשות איתן.
אם אתם גרים ליד פרויקט גדול שמתוכנן בסביבה: העתירות כאן מזכירות שלתושבים יש כלים. אפשר להגיש התנגדות בזמן ההפקדה, ובמקרים מסוימים לתבוע פיצוי על ירידת ערך. ריכזנו את זה במדריך לפיצוי לפי סעיף 197.
אם אתם משקיעים: השילוב של מגורים, משרדים ומסחר בקומת הקרקע משקף את הכיוון של תל אביב לפרויקטים מעורבי שימושים. על הביקוש לשטחי משרדים בעיר אפשר לקרוא בכתבה על WeWork שמתרחבת במגדל ToHa2, ועל ההתחדשות הרחבה בצפון העיר בכתבה על תוכנית הרובעים 5 ו-6.
שאלות נפוצות
מתי יתחילו לבנות את המגדל בבית העיתונאים?
עדיין לא פורסם מועד. אישור תוכנית העיצוב האדריכלי הוא שלב לקראת היתר הבנייה, וההתחלה בפועל תלויה בקבלת ההיתר ובהחלטות היזמיות.
האם בית העיתונאים ייהרס?
לא. לפי התוכנית, האגף הקדמי של בית סוקולוב, הפונה לרחוב קפלן, יישמר וישוקם. המגדל החדש ייבנה במקום מבנה אחר שעומד מאחוריו.
מה זה ניוד זכויות בשימור?
זה מנגנון שבו בעלים של מבנה לשימור מקבלים זכויות בנייה שלא ניתן לממש על המבנה עצמו, ומוכרים אותן לפרויקט אחר בעיר. התמורה מממנת את השימור, והפרויקט הקונה יכול לבנות יותר.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, "20 קומות יתווספו לבניין ההיסטורי בלב תל אביב: ריאליטי והפניקס מתקרבות להיתר", 08.11.2026.
- כלכליסט, גיא נרדי, "סיפור עיתונאי: עתירות נגד תוכנית בית סוקולוב", 13.09.2022.
- מרכז הנדל"ן, "השכנים נגד העירייה בפרויקט בית העיתונאים", 03.01.2024.
- מרכז הנדל"ן, "התוכנית למגדל בבית העיתונאים הופקדה: הפניקס וקרן ריאליטי יוכלו להקים מגדל בן 19 קומות בזכות ניוד זכויות", 14.01.2022.
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
