משכנתאות משכנתאות | רגולציה
סוף לעמלות ההפניה: נותני אשראי חוץ-בנקאיים לא ישלמו ליועצי משכנתאות
רשות שוק ההון פרסמה חוזר סופי שאוסר כל תגמול ליועצים ולנציגים על הלוואות לדיור. מה משתנה, מתי, ואילו שאלות לשאול את היועץ כבר עכשיו
בכתבה · 6 פרקים
התשובה הקצרה: רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון פרסמה חוזר סופי שאוסר על חברות אשראי חוץ-בנקאיות לשלם ליועצי משכנתאות ולנציגי לקוחות עמלות, הטבות או כל תגמול אחר על הלוואות לדיור. ההוראות ייכנסו לתוקף בתוך שלושה חודשים מפרסום החוזר. עבורכם המשמעות פשוטה: היועץ אמור להמליץ על ההלוואה שטובה לכם, ולא על זו שמשלמת לו. עד שהחוזר ייכנס לתוקף, כדאי לשאול את היועץ ישירות ממי הוא מקבל כסף.
מה בדיוק קבעה רשות שוק ההון
החוזר חל על שלושה סוגים של גופים מפוקחים: בעלי רישיון למתן אשראי, מפעילי מערכות לתיווך באשראי ובעלי רישיון לשירותי פיקדון ואשראי. לפי Funder, החוזר פורסם ב-21.10.2026, ולפי ביזפורטל (24.10.2026) ההוראות ייכנסו לתוקף בתוך שלושה חודשים. אלה עיקרי ההסדר:
| נושא | מה נקבע |
|---|---|
| איסור תגמול | אסור לתת ליועץ משכנתאות או לנציג לקוח כסף או שווה כסף בקשר להלוואה לדיור: עמלות, הנחות, מימון פרסום, כנסים והכשרות |
| מניעת עקיפה | האיסור חל גם על תשלום דרך חברות תפעול או גורמי ביניים |
| חריג | מותר לממן כנס או הכשרה בעלי תוכן מקצועי בתחום ההלוואות לדיור, אבל לא טיסות, נסיעות, לינה או אירוח |
| חיתום עצמאי | כל בקשה תיבדק בידי נותן האשראי עצמו: דירוג אשראי, יכולת החזר והתאמת התנאים ללווה |
| ייפוי כוח | כדי לקדם עסקה מול נציג, נדרש ייפוי כוח חתום מהלקוח |
| ממשל תאגידי | הדירקטוריון מאשר מדיניות לעבודה מול נציגים, עם מנגנוני בקרה, ובוחן אותה לפחות פעם בשנה |
במקביל פרסמה הרשות טיוטת חוזר דומה לגופים המוסדיים, כמו חברות ביטוח, שמעמידים הלוואות לדיור. זו טיוטה בלבד, הפתוחה להערות הציבור, ולכן בשלב זה האיסור יחול רק על החברות החוץ-בנקאיות.
למה זה חשוב דווקא בשוק החוץ-בנקאי
לפי ביזפורטל, בשוק פועלות כ-25 חברות אשראי חוץ-בנקאיות. רבים מהלקוחות שלהן הם לווים שהבנקים דחו או הגבילו: עצמאים עם הכנסה לא יציבה, משפחות עם הון עצמי נמוך או לווים עם עבר אשראי בעייתי. הריבית בחברות האלה גבוהה בדרך כלל מזו של הבנקים, ולכן להמלצה של היועץ יש משקל כספי גדול.
בבנקים כבר קיים איסור תגמול, והיועצים גובים שכר טרחה מהלקוח בלבד. בשוק החוץ-בנקאי נוצר עד היום פער: היועץ יכול היה לקבל שכר טרחה מהלקוח וגם עמלה מהמלווה. במצב כזה קשה לדעת אם ההמלצה נובעת מהתנאים הטובים ביותר או מגובה העמלה. החוזר נועד לסגור את הפער הזה.
ההקשר: לחץ על משקי הבית
הריבית של בנק ישראל עומדת על 3.25%, והפריים על 4.75%. כתבנו על כך במה אומרת החלטת הריבית האחרונה למשכנתא שלכם. לפי נתוני בנק ישראל שפרסם ביזפורטל (23.10.2026), הפיגורים במשכנתאות (תשלומים באיחור של 90 יום ומעלה) עלו בספטמבר לכ-4.2 מיליארד ש"ח, אחרי שלושה חודשים של ירידה. זה כ-0.6% מיתרת המשכנתאות. משקי בית רבים בוחנים מחזור או פריסה ארוכה יותר, ובדיוק במצבים האלה הם פונים ליועץ, לעתים גם להלוואה חוץ-בנקאית.
יועץ "חינמי"? מה שווה לדעת
יועץ שלא גובה מכם שכר טרחה עדיין צריך להתפרנס ממשהו. עד שהחוזר ייכנס לתוקף, ייתכן שהוא מקבל תגמול מהגוף שאליו הוא מפנה אתכם. גם אחרי כניסת החוזר לתוקף כדאי להישאר עם עיניים פקוחות. שתי נקודות פתוחות שצוינו בביזפורטל:
- יועצי משכנתאות אינם בעלי רישיון ייעודי ואינם מפוקחים ישירות. החוזר מחייב את נותני האשראי, לא את היועצים עצמם. הצעת החוק להסדרת המקצוע תלויה בכנסת הבאה.
- החוזר לא מגביל את שכר הטרחה שהיועץ גובה מכם. את התנאים צריך לסגור מראש ובכתב.
מה זה אומר עבורכם: 5 שאלות לשאול את היועץ
- ממי אתה מקבל תשלום על העסקה הזו? בקשו תשובה בכתב, כולל תשלום מגוף מלווה או מחברת ביניים.
- מה שכר הטרחה, ועל מה בדיוק הוא משולם? סכום קבוע, אחוז מההלוואה או תשלום רק בהצלחה.
- למה הלוואה חוץ-בנקאית ולא בנק? בקשו לראות אילו בנקים נבדקו ומה הייתה התשובה שלהם.
- מה העלות הכוללת של ההלוואה? ריבית, הצמדה, עמלות פתיחה ועמלת פירעון מוקדם, בהשוואה להצעה בנקאית. על ההבדלים בין המסלולים כתבנו במדריך למסלולי המשכנתא.
- מה תוכנית היציאה? הלוואה יקרה יכולה להיות פתרון זמני. שאלו מתי ובאילו תנאים אפשר יהיה למחזר אותה לבנק. ראו גם את המדריך למחזור משכנתא.
שימו לב גם לייפוי הכוח: לפי החוזר, נציג יוכל לקדם עבורכם הלוואה רק עם ייפוי כוח חתום. קראו מה אתם מאשרים לפני שאתם חותמים.
ומי שכבר לקח הלוואה חוץ-בנקאית?
החוזר לא משנה הלוואות קיימות. אבל אם קיבלתם המלצה מיועץ, כדאי לבדוק עכשיו את תנאי ההלוואה מול הצעות בנקאיות עדכניות, במיוחד אם המצב הכלכלי שלכם השתפר מאז. בהתיקון להוראה 329 הסברנו גם איך נבחנת היום תוספת משכנתא על דירה משועבדת.
שאלות נפוצות
מתי האיסור נכנס לתוקף?
בתוך שלושה חודשים מפרסום החוזר הסופי. לפי Funder, החוזר פורסם ב-21.10.2026 ותחילתו ב-21.01.2027. עד אז ההוראות עדיין לא מחייבות.
האם האיסור חל גם על חברות ביטוח שנותנות משכנתאות?
עדיין לא. לגופים המוסדיים פורסמה טיוטת חוזר נפרדת, הפתוחה להערות הציבור. היא לא סופית.
האם יועץ משכנתאות יכול עדיין לגבות ממני שכר טרחה?
כן. החוזר אוסר על נותני האשראי לתגמל את היועץ, אבל לא מגביל את שכר הטרחה שהיועץ גובה מהלקוח. סכמו אותו מראש ובכתב.
הכתבה מציגה מידע כללי ואינה ייעוץ פיננסי או משפטי. לפני נטילת הלוואה, בדקו את התנאים המלאים והשוו כמה הצעות.
מקורות
- ביזפורטל, 24.10.2026: חוזר רשות שוק ההון על נותני אשראי חוץ-בנקאיים ויועצי משכנתאות
- Funder, 10.2026: רשות שוק ההון אוסרת על נותני אשראי חוץ-בנקאיים לתגמל יועצי משכנתאות
- ביזפורטל, 23.10.2026: הפיגורים במשכנתאות עולים שוב (נתוני בנק ישראל)
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
