בנק ישראל: רק חצי מהכנסת ההורים תיחשב במשכנתא. מי נפגע ואיך נערכים

בקצרה: הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל הבהיר בתחילת נובמבר 2026 שכאשר הורה מצטרף למשכנתא של ילדיו כלווה, ואינו בעל זכויות בדירה, הבנק רשאי להתחשב לכל היותר ב-50% מההכנסה הפנויה שלו. זה נכון גם כשההורה משלם בפועל את כל ההחזר החודשי, וגם כשהוא הלווה היחיד. המשמעות: זוגות שנשענו על הכנסת ההורים כדי לעמוד ביחס ההחזר יקבלו משכנתא קטנה יותר, או ייאלצו לשנות את מבנה העסקה.

מה בדיוק השתנה

ההבהרה פורסמה במסמך שאלות ותשובות מעודכן של הפיקוח על הבנקים, המפרש את הוראת ניהול בנקאי תקין 329, ההוראה שמסדירה את מגבלות המשכנתאות. לפי הדיווחים בכלכליסט ובמרכז הנדל"ן, הכלל קובע שבחישוב יחס ההחזר מההכנסה אפשר לכלול לכל היותר מחצית מההכנסה הפנויה של קרוב משפחה שאינו בעל זכויות בנכס.

הכלל עצמו אינו חדש לגמרי. כבר ב-2015 קבע בנק ישראל שאפשר להכיר רק במחצית מהכנסתו של קרוב שאינו בעל זכויות וחתום כלווה נוסף. החידוש הוא בהרחבה: ההגבלה חלה גם על המבנה שזכה בשוק לכינוי "היפוך לווים", שבו הילדים רשומים כבעלי הדירה וההורים הם הלווים העיקריים או היחידים ומשלמים את ההחזר. בבנק ישראל הדגישו כי מדובר ב"הבהרה של הסדרה קיימת", אבל בשטח חלק מהבנקים הכירו עד כה בהכנסה מלאה, ועכשיו יידרשו ליישם את הכלל כלשונו.

לפי הדיווחים, הבקשה של הבנקים ושל יועצי המשכנתאות להתיר הכרה ב-100% מהכנסת ההורה נדחתה. ההבהרה גם לא אוסרת על הורים לעזור. היא מגבילה את המשקל שהבנק רשאי לתת להכנסה שלהם בבדיקת יכולת ההחזר.

למה זה משנה את גובה המשכנתא

יחס ההחזר מההכנסה הוא המגבלה שקובעת בפועל כמה כסף אפשר ללוות. התקרה הרגולטורית היא 50% מההכנסה הפנויה, ומעל 40% הבנקים נדרשים להקצות הון נוסף, ולכן רבים מהם מעדיפים לעצור מוקדם יותר. כל שקל הכנסה שהבנק לא מכיר בו מקטין את ההחזר החודשי המותר, ואיתו את סכום ההלוואה.

הנה דוגמה להמחשה, על בסיס התרחיש שהוצג בכלכליסט: זוג צעיר עם הכנסה נטו של 10,000 ש"ח בחודש, ואב שמצטרף כלווה עם הכנסה נטו של 30,000 ש"ח. ההחזר החודשי המבוקש הוא 13,000 ש"ח.

כדי לעמוד בתקרה, הזוג יצטרך להקטין את ההחזר החודשי, כלומר לקחת משכנתא קטנה יותר, להאריך את התקופה, או להגדיל את ההון העצמי.

מי ירגיש את זה יותר מכולם

• זוגות צעירים בתחילת הדרך המקצועית, שהכנסתם נמוכה כיום אך צפויה לעלות. אצלם ההורים שימשו גשר לפער הכנסה זמני.
• זוכי תוכניות דיור מסובסדות, שבהן התנאים מגבילים רישום של ההורים כבעלי זכויות בדירה. לכן לא תמיד אפשר לעקוף את המגבלה על ידי הוספת ההורה כבעלים.
• משפחות שבהן ההורים נושאים בעיקר ההחזר לאורך שנים, ולא רק בתחילת הדרך.

לפי הערכה שהובאה בכלכליסט, בקשות שכבר קיבלו אישור עקרוני בתוקף כנראה לא ייפגעו. מי שנמצא באמצע תהליך צריך לברר זאת מול הבנק שלו, בכתב.

ולא רק ההורים: שינוי נוסף בחישוב יחס ההחזר

ההבהרה מגיעה כחודש אחרי הידוק נוסף. מתחילת אוקטובר 2026, יחס ההחזר כולל גם תשלומים על הלוואות קודמות המובטחות באותו נכס, בכל בנק, כשנותרו להן יותר מ-18 חודשים. במסמך המעודכן הובהר גם שהבנק רשאי להתחשב במועד פירעון מוקדם מוצהר של הלוואה, אם יש בידיו מסמכים שמניחים את דעתו לגבי מקור הפירעון. מי שמתכנן לפרוע הלוואה קיימת ממכירת דירה, כדאי שיכין את המסמכים מראש.

מגבלות שיעור המימון לא השתנו: עד 75% לדירה יחידה, עד 70% למשפרי דיור ועד 50% לדירה להשקעה.

מה זה אומר עבורכם

1. חשבו מחדש את התקציב לפני שאתם חותמים. הכניסו לחישוב רק מחצית מההכנסה הפנויה של ההורה, ובדקו אם ההחזר עדיין מתחת ל-40% מההכנסה המוכרת. אם לא, צפו לתנאים פחות טובים או לסירוב. המדריך שלנו לבניית תקציב לרכישת דירה יעזור לכם לעשות את החשבון.
2. בדקו מתנה במקום הלוואה. עזרה של ההורים בהגדלת ההון העצמי מקטינה את סכום המשכנתא ואת ההחזר. הבנקים דורשים בדרך כלל מכתב מתנה חתום והוכחת מקור הכסף.
3. שקלו רישום ההורה כבעל זכויות, בזהירות. כשההורה בעל זכויות בנכס, ההגבלה של 50% לא חלה עליו באותו אופן. אבל רישום כזה עלול לגרור מס רכישה בשיעור של דירה נוספת ולהשפיע על זכאויות. בדקו עם עורך דין ויועץ מס לפני שמחליטים.
4. קחו בחשבון את כל העלויות הנלוות. משכנתא קטנה יותר פירושה שצריך יותר הון עצמי, ולכן חשוב לדעת מראש אילו הוצאות נוספות מחכות ברכישת דירה.
5. עקבו אחרי הריבית. ההחזר החודשי נקבע גם לפי הריבית. קראו מה המשמעות של ריבית 3.25% למשכנתא שלכם.

וזכרו: הורה שחתום כלווה אחראי לחוב גם אם הילדים יתקשו לשלם. ההתחייבות תופיע בבדיקות האשראי שלו, ובתקופה של עלייה בפיגורים במשכנתאות זה שיקול שצריך לקחת ברצינות.

שאלות נפוצות

האם הורים עדיין יכולים לעזור במשכנתא?

כן. ההבהרה לא אוסרת על הורים להצטרף כלווים או לעזור בהון העצמי. היא קובעת שהבנק יכיר לכל היותר במחצית מההכנסה הפנויה של הורה שאינו בעל זכויות בדירה.

על מי ההגבלה לא חלה?

לפי הדיווחים, המצב שונה כשההורה רשום כבעל זכויות בנכס. לרישום כזה יש השלכות מיסוי וזכאות, ולכן כדאי לבחון אותו עם איש מקצוע.

מה עושים אם כבר יש לי אישור עקרוני?

ההערכה היא שאישורים עקרוניים בתוקף לא ייפגעו, אבל אין במסמך הוראות מעבר מפורשות. בקשו מהבנק אישור בכתב שהתנאים לא ישתנו עד החתימה.