משכנתאות משכנתאות | תמהיל
הפריים חוזר: איך בונים תמהיל משכנתא לפני החלטת הריבית ב-23.11
הריבית 3.25%, הפריים 4.75%, וחלק הפריים במשכנתאות החדשות עלה ל-26%. כמה באמת שווה ההימור על הורדה, מה עולה אם היא מתעכבת, ואיך מחליטים כמה פריים לקחת
בכתבה · 7 פרקים
כשלא ברור מתי תגיע הורדת הריבית הבאה, תמהיל משכנתא נכון הוא כזה שעובד בשני התרחישים: אם הריבית יורדת תרוויחו מהחלק בפריים, ואם היא נשארת או עולה, החלק הקבוע ישמור על ההחזר החודשי. ריבית בנק ישראל עומדת על 3.25% מאז 21 באוקטובר, אז הוועדה המוניטרית עצרה אחרי שלוש הורדות רצופות. ריבית הפריים עומדת על 4.75%, וההחלטה הבאה תתפרסם ביום שני, 23 בנובמבר 2026. בינתיים הלווים כבר מהמרים: בספטמבר עלה חלק הפריים במשכנתאות החדשות ל-26%, לעומת 24% באוגוסט. ריכזנו את הנתונים, הוספנו חישוב תרחישים, ובדקנו מה כדאי לשקול לפני שחותמים.
איפה אנחנו עומדים: הנתונים
| נתון | ערך | מקור |
|---|---|---|
| ריבית בנק ישראל | 3.25% | החלטת הוועדה המוניטרית, 21.10.2026 |
| ריבית הפריים | 4.75% (ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%) | בנק ישראל |
| אינפלציה ב-12 החודשים האחרונים | 1.6% (נתון ספטמבר) | הלמ"ס, דרך הודעת הריבית |
| תחזית חטיבת המחקר | ריבית ממוצעת של 3% ברבעון השלישי של 2027 | בנק ישראל, 21.10.2026 |
| חלק הפריים במשכנתאות החדשות | 26% בספטמבר (24% באוגוסט) | נתוני בנק ישראל, ספטמבר 2026 |
| חלק המסלולים הצמודים למדד | כ-8%, שפל של שנים | נתוני בנק ישראל, ספטמבר 2026 |
| ריבית ממוצעת משוקללת במשכנתאות חדשות | 4.35% בספטמבר (4.38% באוגוסט) | נתוני בנק ישראל |
שני דברים בולטים בטבלה. הראשון: תחזית בנק ישראל עצמו מדברת על ירידה מתונה בלבד, כרבע אחוז בתוך כשלושה רבעונים, בלי מועד ידוע להורדה הבאה. השני: הציבור כמעט נטש את המסלולים הצמודים למדד ועבר לפריים ולמסלולים לא צמודים. על פירוט ההחלטה מאוקטובר ומה היא אומרת לכל מסלול כתבנו בהריבית נשארה 3.25%: מה זה אומר למשכנתא שלכם. כאן נתמקד בשאלה המעשית: כמה פריים לקחת.
התחזיות חלוקות
הערכות הגופים הפיננסיים שפורסמו אחרי ההחלטה באוקטובר נעות על פני טווח רחב. יש מי שצופים חידוש של ההורדות כבר בנובמבר, יש מי שמדברים על הרבעון הראשון של 2027 בתנאי שהתקציב יתמוך בצמיחה, ויש מי שלא צופים שינוי עד סוף 2027. בשורה התחתונה, מי שבונה תמהיל על הנחה שההורדה "כבר כאן" לוקח סיכון. בנוסף, השנה הפוליטית מוסיפה אי-ודאות לשווקים, ועל השפעתה על ריביות המשכנתא הרחבנו במשכנתא אחרי הבחירות: מה באמת קובע את הריבית.
כמה שווה ההימור: חישוב בקומה
כדי לתרגם את התרחישים לשקלים, חישבנו את ההחזר החודשי על החלק בפריים בהלוואה של מיליון ש"ח ל-25 שנה. הנחנו ריבית של פריים פחות 0.5% (כלומר 4.25% היום) ולוח שפיצר. החישוב פשוט: הוא מתייחס רק לחלק בפריים, ומניח שהשינוי בריבית חל על כל התקופה.
| תרחיש | שליש בפריים (כ-333 אלף ש"ח) | שני שלישים בפריים (כ-667 אלף ש"ח) |
|---|---|---|
| הריבית נשארת (4.25% על החלק בפריים) | כ-1,806 ש"ח | כ-3,612 ש"ח |
| ירידה של 0.5% | כ-1,714 ש"ח (חיסכון של כ-92 ש"ח) | כ-3,428 ש"ח (חיסכון של כ-184 ש"ח) |
| עלייה של 0.5% | כ-1,900 ש"ח (תוספת של כ-94 ש"ח) | כ-3,801 ש"ח (תוספת של כ-189 ש"ח) |
המסקנה: גם בתרחיש האופטימי של שתי הורדות, החיסכון החודשי מוגבל לעשרות עד מאתיים ש"ח, תלוי בחלק הפריים. הסיכון סימטרי לגמרי: עלייה באותו שיעור עולה בערך אותו סכום. לכן השאלה המרכזית היא לא "האם הריבית תרד" אלא כמה תנודה בהחזר החודשי משק הבית שלכם יכול לספוג.
איך בונים את התמהיל: שלושה עקרונות
1. החלק הקבוע הוא העוגן
לפי הוראות בנק ישראל, לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה לכל התקופה. מאז ביטול מגבלת הפריים בסוף 2020, את שני השלישים האחרים אפשר לחלק בחופשיות, כולל כולם בפריים. מסלול קבוע לא צמוד נותן ודאות מלאה בהחזר, ולכן זה החלק שמגן עליכם אם ההורדות יתעכבו.
2. הפריים הוא החלק הגמיש
פריים מאפשר פירעון מוקדם בלי עמלת היוון משמעותית, ומגיב מיד לכל שינוי בריבית בנק ישראל. מי שמצפה להכנסה גדולה בשנים הקרובות או שוקל למחזר יכול להגדיל את החלק הזה. מי שההחזר החודשי שלו כבר קרוב לגבול, עדיף שיישאר קרוב לשליש.
3. מסלולים צמודים: לבדוק ולא לפסול
הירידה לכ-8% בחלק המסלולים הצמודים משקפת חשש מהמדד. עם זאת, האינפלציה עומדת על 1.6%, ובמסלולים צמודים הריבית ההתחלתית לרוב נמוכה יותר. כדאי לבקש מהבנק השוואה של העלות הכוללת הצפויה, ולא להחליט רק לפי הריבית ההתחלתית. הסבר מלא על כל מסלול תמצאו בהמדריך למסלולי המשכנתא.
מה זה אומר עבורכם
- לוקחים משכנתא בשבועות הקרובים: אין סיבה לדחות חתימה רק בגלל ההחלטה ב-23.11. אם הריבית תרד, החלק בפריים יתעדכן אוטומטית. מה שכן כדאי: לבקש אישור עקרוני מכמה בנקים ולהשוות את התמהיל כולו, לא רק את הריבית על הפריים.
- קונים מקבלן במבצע מימון: בדקו איך מסלולי המשכנתא שתיקחו בעתיד משתלבים עם ההטבה, במיוחד לנוכח פקיעת הוראת בנק ישראל על עסקאות המימון בסוף 2026.
- כבר יש לכם משכנתא: אם לקחתם אותה כשהריבית הייתה גבוהה יותר, כדאי לבדוק מחזור, בעיקר בחלקים הקבועים. עמלות ההיוון משתנות לפי הריבית ביום הפירעון. הצעדים מפורטים במדריך מחזור המשכנתא.
- בכל מקרה: בנו תקציב שעומד גם בתרחיש שבו הריבית לא יורדת בכלל ב-2027. אם התמהיל עובד גם אז, כל הורדה תהיה בונוס.
שאלות נפוצות
מתי החלטת הריבית הבאה של בנק ישראל?
ביום שני, 23 בנובמבר 2026. עד אז ריבית בנק ישראל עומדת על 3.25% וריבית הפריים על 4.75%.
כמה מהמשכנתא אפשר לקחת בפריים?
עד שני שלישים. לפי הוראות בנק ישראל, לפחות שליש מההלוואה חייב להיות בריבית קבועה, ואת השאר אפשר לחלק בין המסלולים לפי בחירתכם, כולל פריים מלא.
כדאי לחכות להורדת הריבית לפני שלוקחים משכנתא?
לרוב לא. החלק בפריים מתעדכן אוטומטית אחרי כל הורדה, ולפי החישוב שלנו הורדה של חצי אחוז חוסכת עשרות עד כ-200 ש"ח בחודש על הלוואה של מיליון ש"ח, תלוי בחלק הפריים. דחייה של רכישה בגלל זה עלולה לעלות יותר.
מקורות
- אייס, "בנק ישראל הותיר את הריבית ללא שינוי ברמה של 3.25%", 21.10.2026.
- Moneyplan, "ריבית בנק ישראל נשארה 3.25%: מה ידוע על ההורדה הבאה", 22.10.2026.
- JDN, נתוני המשכנתאות של בנק ישראל לספטמבר 2026, 18.10.2026.
- אייס, "השוק בהאטה, אבל המשכנתאות ב-2026 מזנקות לשיא", 25.10.2026.
- ynet, ביטול מגבלת הפריים בהוראות הפיקוח על הבנקים, 14.12.2020.
- חישוב ההחזרים: בקומה (לוח שפיצר, 25 שנה, פריים פחות 0.5%).
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
