השקעות השוואת ערים

אילת או טבריה: איפה כדאי לקנות דירה ב-2026, להשקעה או למגורים?

מחירים, שכר דירה, תשואה, הטבות מס, שכונות חדשות וסיכונים: השוואה מבוססת נתונים בין שתי ערי התיירות

מערכת בקומה 28.10.2026, 13:31 ·10 דק׳ קריאה

בכתבה · 10 פרקים

אילת מול טבריה: התמונה הכללית ב-2026
מחירי דירות: כמה עולה דירה באילת ובטבריה
טבלת השוואה: אילת מול טבריה
השקעה: תשואה, שכירות וביקוש
מיסוי והטבות: מה באמת חוסכים
היצע עתידי: שכונות חדשות והתחדשות עירונית
סיכונים שצריך לשקלל
מה זה אומר עבורכם
שאלות נפוצות
מקורות

התשובה הקצרה: ברוב המקרים טבריה זולה יותר בכניסה, ואילת יקרה יותר אבל נשענת על ביקוש תיירותי חזק יותר. לפי נתוני עסקאות שפורסמו בביזפורטל ב-2026, דירה טיפוסית בטבריה עוברת ידיים בכ-1.5 מיליון ש"ח (חציון) והמחיר הממוצע באילת הוא כ-1.75 מיליון ש"ח. תשואת השכירות הגולמית בשתי הערים דומה ועומדת על כ-3%, כך שההבדל האמיתי הוא בפרופיל הסיכון: אילת תלויה בתיירות ובקו התעופה, טבריה תלויה בהתחדשות עירונית ובשכונות חדשות שעוד לא הבשילו. למגורים, טבריה מתאימה למי שמחפש עיר מוזלת עם הטבת מס הכנסה של 12% לתושבים, ואילת מתאימה למי שמתפרנס בעיר או עובד מרחוק ונהנה מזיכוי מס של 10% על הכנסה שהופקה באזור.

אילת מול טבריה: התמונה הכללית ב-2026

שתי ערי התיירות הוותיקות של ישראל נמצאות בקצוות המפה, ושתיהן מושכות קונים מאותה סיבה: נוף, מים ומחיר כניסה נמוך יחסית למרכז. אבל מאחורי הדמיון יש שני שווקים שונים מאוד.

אילת היא עיר של כ-58 אלף תושבים שהכלכלה שלה נשענת בעיקר על מלונאות, תיירות ומסחר, לפי סקירה שפרסם ביזפורטל באוגוסט 2026. טבריה מנתה 50,497 תושבים ב-2024 לפי נתוני הלמ"ס שהובאו במרכז הנדל"ן, עם צמיחה של 4% בשנה ואשכול חברתי-כלכלי 3 מתוך 10. אילת דורגה באשכול 6.

ברמה הארצית, השוק של 2026 רגוע יותר. לפי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס לחודשים יוני-יולי 2026, המחירים בכל הארץ ירדו ב-1.2% בהשוואה שנתית, במחוז הדרום נרשמה ירידה שנתית של 0.6% ובמחוז הצפון עלייה של 1.0%. לעדכון המלא כדאי לקרוא את מדד מחירי הדירות של יולי-אוגוסט 2026, ולהבנת הכוחות שמניעים את השוק את הסקירה מה מניע את מחירי הדיור בישראל.

מחירי דירות: כמה עולה דירה באילת ובטבריה

טבריה: חציון של כ-1.5 מיליון ש"ח

לפי ניתוח עסקאות שפורסם בביזפורטל במאי 2026, מחיר העסקה החציוני בטבריה הוא כ-1.5 מיליון ש"ח: דירת 3 חדרים בכ-1.29 מיליון, 4 חדרים בכ-1.49 מיליון ו-5 חדרים בכ-1.68 מיליון ש"ח. רוב העסקאות האחרונות נסגרו בטווח של 11,000 עד 16,000 ש"ח למ"ר, ודירות ישנות נמכרו גם ב-8,000 עד 9,000 ש"ח למ"ר. הכתבה מתארת שוק שמתקרר ולא קורס: ירידה קלה במחירים בשנה האחרונה, פחות עסקאות וקונים בררניים יותר.

הפערים בין השכונות גדולים. בדוד רמז נרשמו מחירים של 14,000 עד 16,000 ש"ח למ"ר, ובקריית שמואל נרשמו בעיקר 9,000 עד 10,000 ש"ח למ"ר. בשכונת המושבה החדשה, דירות חדשות נמכרו לפי מרכז הנדל"ן (ינואר 2025) בכ-1.3 מיליון ש"ח ל-3 חדרים, כ-1.45 מיליון ל-4 חדרים וכ-1.72 מיליון ל-5 חדרים, כלומר לא מעל ממוצע העיר. הרחבה על השכונה תמצאו במדריך שכונת המושבה בטבריה.

אילת: ממוצע של כ-1.75 מיליון ש"ח ושיאים בצפון העיר

באילת המחיר הממוצע לדירה עומד על כ-1.75 מיליון ש"ח, לפי ביזפורטל (אוגוסט 2026). בפרויקטים החדשים בשיפולי ההר נמכרו דירות ב-23,000 עד 24,000 ש"ח למ"ר, ודירות 3 חדרים קטנות הגיעו לכ-28,000 ש"ח למ"ר. בשחמון, השכונה היוקרתית של העיר, נמכר באוקטובר 2025 קוטג' 6 חדרים ב-6.5 מיליון ש"ח, כ-32,800 ש"ח למ"ר בנוי, המחיר הגבוה ביותר באילת בעשור האחרון לפי נתוני רשות המסים שהובאו בכתבה. לפי אותה כתבה, המחיר למ"ר בעסקאות לא ירד בחדות, אבל קצב המכירות הואט בגלל הריבית והמצב הביטחוני.

המשמעות: מחיר למ"ר בדירה חדשה באילת קרוב יותר למחירי ערים במרכז הארץ מאשר למחירי הפריפריה, בעוד שבטבריה עדיין אפשר לקנות דירה חדשה ב-11,000 עד 16,000 ש"ח למ"ר.

טבלת השוואה: אילת מול טבריה

פרמטר	אילת	טבריה	מקור
מחיר דירה טיפוסי	ממוצע כ-1.75 מיליון ש"ח	חציון כ-1.5 מיליון ש"ח	ביזפורטל, אוגוסט 2026 (אילת); מאי 2026 (טבריה)
מחיר למ"ר בדירות חדשות	23,000-24,000 ש"ח (שיפולי ההר)	רוב העסקאות 11,000-16,000 ש"ח	ביזפורטל, אוגוסט 2026; מאי 2026
שכר דירה	ממוצע כ-4,300 ש"ח בחודש	חציון משוקלל כ-3,100 ש"ח בחודש	ביזפורטל, אוגוסט 2026; מאי 2026
תשואה גולמית משכירות	כ-3%	מעט מעל 3%, עד כ-4% בקנייה זולה	ביזפורטל, אוגוסט 2026; מאי 2026
אוכלוסייה	כ-58,000 תושבים	50,497 תושבים (2024)	ביזפורטל, אוגוסט 2026; למ"ס דרך מרכז הנדל"ן, ינואר 2025
הטבת מס הכנסה לתושבים	זיכוי 10% על הכנסה שהופקה באזור אילת ואילות, עד 268,560 ש"ח	זיכוי 12% עד תקרה של 213,240 ש"ח בשנה	ביזפורטל, רשימת היישובים המזכים 2026
מגמת מחירים במחוז (שנתי)	מחוז הדרום: 0.6%-	מחוז הצפון: 1.0%+	מדד הלמ"ס יוני-יולי 2026, דרך מרכז הנדל"ן
היצע עתידי מרכזי	שיפולי ההר: 2,680 יח"ד	המושבה ב': כ-4,000 יח"ד וכ-700 חדרי מלון	מרכז הנדל"ן, אוגוסט 2022; אוגוסט 2025

מקור: ביזפורטל (כתבות מ-22.5.2026 ומ-3.8.2026), מרכז הנדל"ן (נתוני למ"ס ותכנון), רשימת היישובים המזכים לשנת 2026 כפי שפורסמה בביזפורטל. נתוני אילת וטבריה אינם מאותו מועד ואינם מאותה שיטת חישוב (ממוצע מול חציון), ולכן ההשוואה היא אינדיקטיבית.

השקעה: תשואה, שכירות וביקוש

שכר דירה ותשואה

בטבריה, לפי ביזפורטל (מאי 2026), שכר הדירה החציוני המשוקלל הוא כ-3,100 ש"ח: כ-2,600 ש"ח ל-3 חדרים, כ-3,650 ש"ח ל-4 חדרים וכ-5,250 ש"ח ל-5 חדרים. שכר הדירה עלה ב-4.27% בשנה האחרונה, והתשואה הממוצעת מעט מעל 3%, עם אפשרות להתקרב ל-4% בדירות שנקנו במחיר נמוך.

באילת שכר הדירה הממוצע הוא כ-4,300 ש"ח. נכון למרץ 2026, דירת 3 חדרים חדשה עם נוף הושכרה בכ-5,000 ש"ח בחודש, לעומת כ-3,500 ש"ח בשכונות הוותיקות. התשואה הגולמית מוערכת בכ-3%, בדומה לחלק מהערים הגדולות במרכז. השכרה לטווח קצר לתיירים יכולה להניב יותר, אבל דורשת ניהול צמוד ומורכבות רגולטורית גבוהה יותר.

מה מניע את הביקוש

אילת: תיירות היא המנוע. לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו במעריב, תפוסת החדרים במלונות אילת ביולי 2026 הגיעה ל-88%, הגבוהה בארץ. הקניון האאוטלט מושך כ-150 אלף מבקרים בסוף שבוע, ובעיר מתוכננים כ-2,000 חדרי מלון חדשים.
טבריה: הכנרת, תיירות פנים והגירה מהצפון. לפי ביזפורטל (יולי 2025), אחרי המלחמה הגיעו לטבריה קונים מיישובי קו העימות, מה שהגדיל את הביקוש לשכירות. בחמש השנים שקדמו לכתבה עלו המחירים בעיר בכ-40%.

הצד החלש של כל עיר

באילת, התלות בענף אחד חושפת את השוק לזעזועים. בקיץ 2024 קפצה האבטלה בעיר מ-3.4% ל-14%, לפי ראש העיר אלי לנקרי כפי שצוטט בביזפורטל, וחלק מהמסעדות דיווחו על ירידה של עד 70% במחזור. שדה התעופה עבר ממרכז העיר לנמל רמון, וההמשך הדרומי של מסילת הרכבת עדיין בשלבי תכנון ראשוניים.

בטבריה, ביזפורטל דיווח ביולי 2025 שמכירות דירות חדשות על ידי קבלנים ירדו ברבעון הראשון של 2025 ב-26% לעומת התקופה המקבילה, הירידה החדה בארץ. משקיעים מציינים תדמית שלילית וחשש מאיכות בנייה, ובשנת 2024 הורה בית המשפט המחוזי להרוס בניין בוואדי רקת בגלל ליקויי תכנון וגלישת קרקע.

מיסוי והטבות: מה באמת חוסכים

אילת: אזור סחר חופשי

אילת היא אזור סחר חופשי. עוסקים הרשומים באילת אינם גובים מע"מ על עסקאות שמתבצעות בתחום העיר. האם דירה חדשה מסוימת נמכרת ללא מע"מ תלוי ברישום של המוכר ובמבנה העסקה, ופסק דין מאוקטובר 2026 הראה שרשות המסים מקפידה על התנאים: קבלן שבנה מלון באילת חויב במע"מ מלא כי לא היה רשום כעוסק אילתי. לכן חשוב לבדוק בחוזה הרכישה אם המחיר כולל מע"מ.

בנוסף, ביוני 2026 דווח ב-ice שרשות המסים מכינה תוכנית הכנסות לממשלה הבאה, שבראשה ביטול פטורים ממע"מ, ובהם הפטור באילת. נכון לסוף אוקטובר 2026 מדובר בתוכנית ולא בחקיקה.

לתושבי אילת יש גם זיכוי ממס הכנסה של 10% על הכנסה שהופקה או נצמחה באזור אילת ואילות, עד 268,560 ש"ח, לשנים 2024-2027.

טבריה: יישוב מזכה

טבריה נכללת ברשימת היישובים המזכים לשנת 2026 בשיעור של 12%, עד תקרת הכנסה של 213,240 ש"ח בשנה, כלומר זיכוי של עד 25,589 ש"ח בשנה. ההטבה ניתנת לתושבים בפועל, לא למשקיעים שמשכירים את הדירה ומתגוררים במקום אחר.

מס רכישה ומיסוי שכירות

מס הרכישה זהה בשתי הערים ונקבע לפי מדרגות ארציות. גם הפטור על הכנסה משכירות למגורים עד 5,654 ש"ח בחודש חל בשתיהן, אבל לפי אותו דיווח ב-ice הוא מופיע ברשימת הפטורים שרשות המסים בוחנת.

היצע עתידי: שכונות חדשות והתחדשות עירונית

אילת

שיפולי ההר, בצפון-מערב העיר סביב מתחם גולף מתוכנן, כוללת 2,680 יחידות דיור על כ-1,440 דונם, בצפיפות נמוכה. רשות מקרקעי ישראל פרסמה את המכרז הראשון באוגוסט 2022, והשלמת הבנייה בשכונה צפויה ב-2027 לפי ביזפורטל. מדריך מפורט: שכונת שיפולי ההר ומתחם הגולף באילת. בין הפרויקטים החדשים בעיר שסקרנו בבקומה: פלא אילת.

במקביל מתקדמים רובע השדה על שטח שדה התעופה הישן, עם פרויקט של כ-355 דירות, ולפי מרכז הנדל"ן גם ברכות המלח (כ-3,600 דירות) ולב העיר (כ-1,750 דירות). בספטמבר 2025 אושרה להפקדה תוכנית ההתחדשות העירונית הראשונה בעיר, בשכונת יעלים: 75 דירות ישנות יפנו מקום ל-216 חדשות.

טבריה

שכונת המושבה, בדרום העיר, מתוכננת לכ-2,000 יחידות דיור. המושבה ב', על רכס פוריה, קיבלה באוגוסט 2025 תוקף מהוועדה המחוזית צפון לכ-4,000 יחידות דיור, כולל כ-1,000 דירות קטנות, וכ-700 חדרי מלון. בנחל רקת שווקה קרקע ל-693 יחידות דיור, כמחציתן במסלול מחיר מטרה. בין הפרויקטים החדשים בעיר שסקרנו בבקומה: קיימא טבריה.

בתחום ההתחדשות העירונית הוגדרו בטבריה 13 מתחמים שבהם כ-2,300 דירות ישנות יוחלפו בכ-9,400 חדשות. ביולי 2025 עוד לא החל אף פרויקט פינוי-בינוי בפועל, כך שזה פוטנציאל לטווח ארוך.

היצע גדול הוא חדשות טובות למי שגר בעיר, אבל למשקיע הוא אומר תחרות על השוכרים ולחץ על מחירי היד השנייה בשנים הקרובות.

סיכונים שצריך לשקלל

עונתיות ותלות בתיירות: משמעותית יותר באילת. כשהתיירות נעצרת, גם התעסוקה וגם ביקוש השכירות נפגעים.
ביטחון: אילת נפגעה מהתקפות החות'ים (ביזפורטל, יוני 2024), וטבריה קרובה לחזית הצפון. בשתי הערים מצב ביטחוני מאט עסקאות.
מרחק ונגישות: אילת מרוחקת מאוד ממרכז הארץ, עם תלות בטיסות מנמל רמון. כרטיסי טיסה מוזלים לתושבים עולים כ-99 ש"ח לכיוון, אבל מספר המושבים מוגבל.
נזילות: באילת ירדו העסקאות מ-1,471 ב-2022 ל-808 ב-2023 לפי נתוני מרכז הנדל"ן. בטבריה נרשמו 767 עסקאות ב-2023 ו-855 ב-2024. בשוק קטן, מכירה מהירה עלולה לחייב הנחה.
איכות בנייה ושכונה: בטבריה הפערים בין שכונות ובין בניינים גדולים במיוחד, ובדיקת מהנדס ושמאי היא חובה.
שינויי מיסוי: ביטול אפשרי של הפטור ממע"מ באילת או של הפטור על הכנסה משכירות ישנה את החשבון.

מה זה אומר עבורכם

למי מתאימה אילת

מי שמתפרנס בעיר או עובד מרחוק ורוצה איכות חיים ליד הים, עם זיכוי של 10% על הכנסה שהופקה באזור.
משקיעים שמוכנים לנהל השכרה לטווח קצר או לשלם על ניהול, ומחפשים חשיפה לביקוש תיירותי.
משפרי דיור מקומיים שמחפשים דירה חדשה בשיפולי ההר או בשחמון.

למי מתאימה טבריה

משפחות צעירות שמחפשות דירה חדשה ב-1.3 עד 1.7 מיליון ש"ח, בשכונות כמו המושבה, עם זיכוי של 12% לתושבים.
גמלאים שרוצים נוף לכנרת, קצב חיים רגוע ומחיר כניסה נמוך יחסית לערי המרכז.
משקיעים סבלניים עם הון עצמי מוגבל, שמכוונים לתשואה שקרובה ל-4% בדירה ישנה וזולה ולשבח עתידי מהתחדשות עירונית.

צ'ק-ליסט לפני שקונים

בדקו עסקאות אמת ברחוב ובבניין עצמו במערכת נדל"ן של רשות המסים, לא רק מחירים מבוקשים.
באילת: ודאו בכתב אם המחיר כולל מע"מ ומה קורה אם הפטור יבוטל לפני המסירה.
בטבריה: הזמינו בדק בית ובדיקת יציבות, במיוחד בשכונות על מדרון.
חשבו תשואה נטו אחרי ועד בית, ארנונה בתקופות ריקות, ניהול ותיקונים, ולא רק תשואה גולמית.
אם אתם שוקלים השכרה לתיירים, בדקו מול העירייה את הכללים לדירות נופש בבניין ובאזור.

שאלות נפוצות

האם כדאי לקנות דירה באילת או בטבריה כהשקעה או למגורים?

זה תלוי במטרה. כהשקעה, שתי הערים מניבות תשואה גולמית של כ-3% לפי ביזפורטל (2026), אבל טבריה זולה יותר בכניסה, עם חציון של כ-1.5 מיליון ש"ח מול ממוצע של כ-1.75 מיליון באילת. למגורים, טבריה מתאימה למשפחות וגמלאים שמחפשים מחיר נמוך והטבת מס של 12%, ואילת מתאימה למי שעובד בעיר או מרחוק ומעדיף ים ואקלים חם כל השנה.

כמה עולה דירת 4 חדרים בטבריה ב-2026?

לפי ניתוח עסקאות שפורסם בביזפורטל במאי 2026, מחיר העסקה החציוני לדירת 4 חדרים בטבריה הוא כ-1.49 מיליון ש"ח. בשכונת המושבה החדשה נמכרו דירות 4 חדרים חדשות בכ-1.45 מיליון ש"ח לפי מרכז הנדל"ן. בשכונות ותיקות ובדירות ללא מעלית אפשר למצוא עסקאות נמוכות משמעותית, ובשכונות מבוקשות כמו דוד רמז המחיר למ"ר מגיע ל-14,000 עד 16,000 ש"ח.

האם דירה חדשה באילת פטורה ממע"מ?

אילת היא אזור סחר חופשי, ועוסקים הרשומים בעיר אינם גובים מע"מ על עסקאות בתחומה. בפועל, הפטור תלוי ברישום המוכר כעוסק אילתי ובעמידה בתנאי החוק, ובאוקטובר 2026 בית המשפט חייב קבלן שלא עמד בתנאים במע"מ מלא. בנוסף, ביוני 2026 דווח שרשות המסים מכינה הצעה לבטל את הפטור. לכן חשוב לקבל בחוזה התחייבות ברורה לגבי המע"מ.

מה התשואה משכירות דירה באילת?

לפי ביזפורטל (אוגוסט 2026), התשואה הגולמית משכירות לטווח ארוך באילת היא כ-3%, ושכר הדירה הממוצע כ-4,300 ש"ח בחודש. דירת 3 חדרים חדשה עם נוף הושכרה במרץ 2026 בכ-5,000 ש"ח, לעומת כ-3,500 ש"ח בשכונות הוותיקות. השכרה לתיירים יכולה להניב יותר, אבל דורשת ניהול צמוד ונתונה לעונתיות ולמצב הביטחוני.

אילו הטבות מס יש לתושבי טבריה?

טבריה נכללת ברשימת היישובים המזכים לשנת 2026, עם זיכוי ממס הכנסה של 12% עד תקרת הכנסה של 213,240 ש"ח בשנה, כלומר חיסכון של עד 25,589 ש"ח בשנה. ההטבה ניתנת רק למי שמתגורר בעיר בפועל ומרכז חייו בה. משקיע שמשכיר דירה בטבריה וגר במקום אחר לא ייהנה מהזיכוי.

איפה הסיכון גבוה יותר, באילת או בטבריה?

הסיכונים שונים. אילת תלויה כמעט לגמרי בתיירות: בקיץ 2024 האבטלה בעיר קפצה מ-3.4% ל-14% לפי ביזפורטל, ומחיר הכניסה גבוה. בטבריה הסיכון הוא איכות בנייה, פערים חדים בין שכונות והיצע גדול שמתוכנן בשכונות החדשות ובהתחדשות העירונית. בשתי הערים הנזילות נמוכה מבמרכז, ולכן כדאי לקנות לטווח ארוך.