בית הבישוף בירושלים נמכר ב-50 מיליון ש"ח לתושבי חוץ

בית הבישוף, מבנה אבן לשימור מ-1876 ברחוב הנביאים 25 במרכז ירושלים, נמכר ב-50 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ, כ-59 מיליון ש"ח בסך הכול. הקונה היא חברה שהקימו תושבי חוץ מארה"ב. הנכס הוצע למכירה בפברואר ב-54 מיליון ש"ח, כך שהמחיר ירד בכ-7.4%. העסקה מצטרפת לנתון שהציג משרד האוצר השבוע: בירושלים כמחצית מעסקאות היוקרה, מעל 10 מיליון ש"ח, נעשות על ידי תושבי חוץ. מה העסקה מלמדת על שוק היוקרה, ומה כדאי לדעת לפני שקונים נכס לשימור.

העסקה במספרים

מע"מ נדרש כאן כי הנכס נמכר לחברה ולא לרוכשים פרטיים. מדובר בתוספת של כ-9 מיליון ש"ח לעסקה.

150 שנות היסטוריה בבניין אחד

המבנה נבנה ב-1876, בתקופה העות'מאנית, על ידי האגודה הלונדונית להפצת הנצרות בקרב היהודים, ושימש את נציגי המיסיון האנגליקני. בין 1878 ל-1902 גר בו הכומר ארתור הייסטינגס קלק, ומכאן השם "בית קלק". ב-1944 פעל בו מפעל לכלי זכוכית של חברת פניציה. אחרי מלחמת העצמאות פעל בו גן ילדים של אחיות מיסיון מפינלנד, ובשנות ה-70 גרה בו משפחתו של המו"ל רוברט מקסוול. בהמשך הנכס הושכר לחברת אזורים, שהפעילה בו משרד מכירות לפרויקט מגורים סמוך עד לפני כשלוש שנים.

את הפרויקט הזה הקימה אזורים בעסקת קומבינציה עם בעלי הקרקע, בעורף המבנה, על מתחם של כ-5 דונם: 116 יחידות דיור. בסוף 2025 נמכרה שם דירה בכ-70 אלף ש"ח למ"ר. בגג בית הבישוף יש חדר שמכונה "חדר הנביא", שצופה לעיר העתיקה ולהר הבית. הקונים מתכננים עבודות שימור ושיקום.

שוק היוקרה: מה אומרים הנתונים

בפסגת ההתחדשות העירונית שנערכה ב-9.11.2026 בתל אביב הציגה גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר, נתונים על עסקאות של מעל 10 מיליון ש"ח:

• ברבעון האחרון של 2025 נמכרו בישראל 213 דירות במחיר של מעל 10 מיליון ש"ח, כמעט כמו ברבעון המקביל של 2024 (215).
• ב-2025 ביצעו תושבי חוץ 17% מרכישות הדירות שמעל 10 מיליון ש"ח. רוב העסקאות נעשו על ידי תושבי ישראל.
• בירושלים התמונה שונה: כמחצית מעסקאות היוקרה נעשו על ידי תושבי חוץ.

לפי ה-Times of Israel, אותו משרד תיווך תיווך בשנה שעברה את מכירת ביתו של הפילוסוף מרטין בובר בטלביה ב-21 מיליון דולר. באותו שבוע של עסקת בית הבישוף נרכשו גם שתי קומות במגדל על חוף תל אביב ב-119 מיליון ש"ח. על פלח היוקרה בתל אביב כתבנו בכתבה על חצי הקומה בהירקון ב-37 מיליון ש"ח, ועל הביקוש מצרפת בכתבה על חזרת הקונים הצרפתים.

האם 79 אלף ש"ח למ"ר זה יקר?

על הנייר, כ-79 אלף ש"ח למ"ר בנוי בבית הבישוף גבוה מכ-70 אלף ש"ח למ"ר שהתקבלו על דירה בפרויקט הסמוך בסוף 2025. אבל ההשוואה לא ישירה. התמורה כוללת מגרש פרטי של דונם, חצר, גגות וערך אדריכלי, ומנגד גם מגבלות שימור שמגבילות שינויים במבנה. בנוסף, ההיצע של מבנים היסטוריים שלמים במרכז ירושלים מצומצם מאוד, ולכן קשה למצוא להם עסקאות להשוואה.

מה זה אומר עבורכם

למשקיעים בפלח היוקרה: גם בשוק הזה יש משא ומתן. הפער בין המחיר המבוקש למחיר העסקה כאן היה כ-7.4%. אחרי כמה חודשים בשוק, מחיר מבוקש הוא נקודת פתיחה ולא מחיר סופי.

לתושבי חוץ: כדאי לבדוק מראש את מבנה הרכישה, פרטית או דרך חברה, כי יש לו השלכות על מע"מ ומס רכישה. כדאי לבדוק גם את מגבלות המימון. ריכזנו את הנושא במדריך המשכנתא לתושבי חוץ.

למי ששוקל נכס לשימור: לפני חתימה כדאי לקבל את תיק המבנה מהעירייה, לבדוק מה מותר לשנות ולהעריך את עלויות השימור והשיקום. אלה יכולות להיות משמעותיות, והן משפיעות ישירות על התשואה. על מדדים ובדיקות כאלה כתבנו במדריך לבדיקת עסקאות השוואה.

שאלות נפוצות

כמה נמכר בית הבישוף בירושלים?

ב-50 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ, כ-59 מיליון ש"ח בסך הכול. המחיר המבוקש היה 54 מיליון ש"ח.

למה שולם מע"מ על העסקה?

כי הנכס נמכר לחברה ולא לרוכשים פרטיים. במקרה כזה העסקה חייבת במע"מ, שהוסיף כ-9 מיליון ש"ח לתמורה.

כמה מעסקאות היוקרה בישראל נעשות על ידי תושבי חוץ?

לפי נתוני האוצר, ב-2025 ביצעו תושבי חוץ 17% מרכישות הדירות שמעל 10 מיליון ש"ח. בירושלים, כמחצית מעסקאות היוקרה.

מקורות

• מרכז הנדל"ן, רנית נחום-הלוי, "בית אחוזה ירושלמי בן 150 שנה נמכר תמורת 50 מיליון ש"ח לתושבי חוץ", 08.11.2026.
• The Times of Israel, Zev Stub, "Jerusalem's historic 'Bishop's House' sold for NIS 59 million", 04.11.2026.
• מרכז הנדל"ן, נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שהוצגו בפסגת ההתחדשות העירונית 2026, 09.11.2026.