השקעות השקעות | היטל השבחה
105 שומות, פער של 60%: מה לימד היטל ההשבחה בח/500 בחולון את המשקיעים
ועדת הערר קבעה תעריף אחיד של 330 ש"ח למ"ר בתוכנית דרום חולון ודחתה את בקשת העירייה ל-385. מה נקבע, כמה שווה כל שקל למ"ר, ואיך מתקצבים היטל השבחה בהשקעה בקרקע
בכתבה · 7 פרקים
התשובה הקצרה: ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב קבעה תעריף אחיד של 330 ש"ח למ"ר להיטל ההשבחה בגין תוכנית ח/500, "דרום חולון", ודחתה את בקשת עיריית חולון להעלות אותו ל-385 ש"ח למ"ר. ההחלטה, שפורסמה השבוע, שמה סוף לשנים של אי-ודאות: אחרי שאושרה התוכנית, הוצאו כ-105 שומות מכריעות בידי שמאים שונים, ובמתחם אחד נקבעו היטלים בטווח של 275 עד 440 ש"ח למ"ר. פער של 60% על קרקע סמוכה. למשקיעים בקרקע ובמתחמי תכנון זה שיעור מעשי: היטל ההשבחה הוא לא מספר קבוע, ואפשר וצריך לבדוק אותו.
מה זו תוכנית ח/500
תוכנית ח/500 אושרה ופורסמה למתן תוקף בינואר 2018. זו תוכנית מתאר רחבה שחלה על כ-4,080 דונם בדרום-מזרח חולון, ברובם חולות, מדרום לשדרות ירושלים ולשכונות קריית שרת וקריית פנחס אילון. היא מייעדת את השטח למגורים, לפארק ולשטחים פתוחים, למבני ציבור, לתעסוקה, למסחר ולתיירות. בפרסומים מתקופת האישור דובר על כ-10,000 חלקות, רובן בבעלות פרטית של יותר מ-30,000 בעלים, ועל הערכה של העירייה שתגבה כ-2.6 מיליארד ש"ח בהיטלי השבחה.
נקודה חשובה: מכוח תוכנית כזו אי אפשר להוציא היתרי בנייה ישירות. צריך קודם תוכניות מפורטות, ולכן גם הזכויות "על הנייר" רחוקות מבנייה בפועל.
105 שומות, הרבה מחירים
אחרי שהתוכנית נכנסה לתוקף, הוועדה המקומית הוציאה שומות היטל השבחה, ובעלי קרקע רבים ביקשו למנות שמאי מכריע. התוצאה: כ-105 שומות מכריעות שנכתבו בידי שמאים שונים, עם שווי השבחה ושיעורי היטל שונים מאוד לחלקות סמוכות. במתחם אחד ההיטלים נעו בין 275 ל-440 ש"ח למ"ר.
הסבב הראשון: 330 ש"ח למ"ר
ב-1 במרץ 2021 דנה ועדת הערר, אז בראשות עו"ד שרון טל, ב-13 עררים מאוחדים, וקבעה מנגנון אחיד על בסיס השומה המכריעה של השמאי עומר סרחאן:
| רכיב | ש"ח למ"ר |
|---|---|
| שווי במצב הקודם | 1,840 |
| שווי במצב החדש | 2,500 |
| השבחה | 660 |
| היטל השבחה (50% מההשבחה) | 330 |
הוועדה המקומית הגישה ערעור מינהלי לבית המשפט המחוזי בתל אביב בפברואר 2022, והשופט הרי קירש דחה אותו.
הסבב השני: העירייה ביקשה 385
במקביל הוגשו בין נובמבר 2020 לדצמבר 2021 עוד שמונה עררים מאוחדים על שומות מכריעות שהתבססו על ערכים אחרים, ובנובמבר 2022 התקיים דיון מורחב. עיריית חולון ביקשה להעלות את התעריף האחיד ל-385 ש"ח למ"ר, כלומר השבחה של 770 ש"ח למ"ר, וטענה שצריך להבחין בשווי המצב הקודם לפי שלבי פיתוח בתוכנית הקודמת (ח/3/1), לפי ייעוד הקרקע ולפי ציפיות תכנוניות מתוכניות ארציות ומחוזיות. העוררים, שיוצגו בין היתר בידי עורכי הדין הדר בלומשטיין בדש, חיים קורן וג'יימי פנחסי, דרשו שוויון והחלה אחידה של 330 ש"ח למ"ר.
מה קבעה ועדת הערר
- תעריף אחיד של 330 ש"ח למ"ר בכל התיקים המאוחדים. עמדת העירייה נדחתה במלואה.
- שומות חריגות לא קובעות ממוצע: לפי הוועדה, הנתונים של העירייה נשענו על שומות חריגות, וממוצע מדויק של השומות באזור קרוב מאוד לערך שקבע השמאי סרחאן.
- לא כל הזכויות העתידיות מחויבות עכשיו: הוועדה קבעה שמאז תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה, תוכנית מתאר כוללת לא יוצרת אירוע מס סופי לכל זכויות הבנייה העתידיות. ההיטל הסופי ייגבה כשתוכן תוכנית מפורטת.
- אין ריבית פיגורים על תקופת ההליכים: התשלום נדרש תוך 45 יום, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית רגילה כחוק ממועד אישור השומה המכריעה, אבל בלי ריבית פיגורים על התקופה שבה נוהלו ההליכים.
הוועדה דחתה גם את הניסיון של חלק מהעוררים להעלות את שווי המצב הקודם מעל 1,840 ש"ח למ"ר בגלל ציפיות מתוכנית ח/3/1. כלומר, האחידות פעלה לשני הכיוונים. אם הוועדה המקומית תערער גם על ההחלטה הזו, זה עוד לא ידוע.
הפער במספרים: כמה זה שווה בפועל
כדי להבין למה כל שקל למ"ר חשוב, הנה חישוב פשוט לפי התעריפים שעלו בהליך, על כל 1,000 מ"ר:
| תעריף | מקור התעריף | היטל לכל 1,000 מ"ר |
|---|---|---|
| 275 ש"ח למ"ר | הקצה הנמוך בשומות במתחם אחד | 275,000 ש"ח |
| 330 ש"ח למ"ר | התעריף האחיד שנקבע | 330,000 ש"ח |
| 385 ש"ח למ"ר | עמדת העירייה | 385,000 ש"ח |
| 440 ש"ח למ"ר | הקצה הגבוה בשומות במתחם אחד | 440,000 ש"ח |
ההפרש בין הקצוות הוא 165,000 ש"ח לכל 1,000 מ"ר, בלי הצמדה וריבית. במתחם שבו לבעלים יש אלפי מטרים, זה ההבדל בין עסקה רווחית לעסקה שנשחקת.
מה זה אומר עבורכם
- משקיעים בקרקע לפני תכנון מפורט: תקצבו את ההיטל כטווח ולא כמספר אחד. היטל השבחה הוא 50% מעליית השווי שנוצרה מהתוכנית, אבל עליית השווי עצמה היא הערכה שמאית שיכולה להשתנות. הסבר מלא על המנגנון תמצאו במדריך היטל ההשבחה של בקומה.
- מחזיקים בשומה גבוהה מהשכנים: שומה שחורגת מהמקובל באזור היא נקודת פתיחה לבדיקה, לא גזירה. ההחלטה בח/500 מראה שוועדת הערר בוחנת שוויון בין חלקות דומות.
- שימו לב לשלב התכנוני: בתוכנית מתאר רחבה, ההיטל הסופי נגבה רק כשמגיעה תוכנית מפורטת. זה משפיע על תזרים, על מועד מימוש הזכויות ועל המחיר שכדאי לשלם היום. לפני שאתם קונים, עברו על רשימת הבדיקות לסיכוני מיקום בהשקעה.
- תוכנית שמורידה ערך: לא כל תוכנית משביחה. אם תוכנית חדשה פוגעת בנכס, קראו את המדריך לפיצוי לפי סעיף 197.
- חשבו את המיסוי כולו: היטל ההשבחה הוא רק שכבה אחת. על מס השבח ומס על הכנסה משכירות ראו את המדריך למיסוי משקיעים.
חולון ממשיכה להתפתח גם מעבר לחולות הדרומיים. על תוכנית אחרת בעיר, ליד המטרו, כתבנו בכתבה על מתחם הרוקמים.
שאלות נפוצות
כמה היטל השבחה משלמים בתוכנית ח/500 בחולון?
ועדת הערר קבעה תעריף אחיד של 330 ש"ח למ"ר בתיקים שנדונו לפניה, על בסיס השבחה של 660 ש"ח למ"ר. ההיטל הסופי ייגבה כשתוכן תוכנית מפורטת.
למה היו הבדלים גדולים כל כך בין השומות?
כ-105 שומות מכריעות נכתבו בידי שמאים שונים, שהעריכו אחרת את השווי לפני התוכנית ואחריה. לכן חלקות סמוכות קיבלו היטלים שונים, ובמתחם אחד הטווח היה 275 עד 440 ש"ח למ"ר.
האם משלמים ריבית פיגורים על התקופה שבה ההליך נמשך?
לפי ההחלטה, לא. התשלום נדרש תוך 45 יום, עם הפרשי הצמדה וריבית רגילה כחוק ממועד אישור השומה המכריעה, בלי ריבית פיגורים על תקופת ההליכים.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, 29.10.2026: אחרי 105 שומות סותרות, ועדת הערר קבעה היטל השבחה אחיד בחולון (דרור ניר קסטל)
- HON, 29.11.2018: ח/500 בחולון, עליית ערך ותחזית היטל השבחה (יואב בהט)
- חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, התוספת השלישית (היטל השבחה)
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
