תכנון ובנייה תכנון ובנייה | היטל השבחה
"היטלי ההשבחה הם כאוס": יו"ר המועצה הארצית קורא לרפורמה רדיקלית
בני ארביב לא רוצה לבטל את ההיטל, אבל מציע שיטת חישוב חדשה. מה נאמר בפסגת ההתחדשות, מי בעד ומי נגד, ומה זה אומר לבעלי דירות ולרוכשים
בכתבה · 7 פרקים
יו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, עו"ד בני ארביב, הגדיר השבוע את מצב היטלי ההשבחה כ"כאוס" וקרא להניח על שולחן הממשלה הבאה הצעה לשינוי רדיקלי. ארביב לא מציע לבטל את ההיטל, אבל דוחה תיקונים נקודתיים, ומציע לבחון שיטת חישוב שלא תתבסס על השוואת שווי הקרקע לפני אישור התוכנית ואחריו. הדברים נאמרו בפסגת ההתחדשות העירונית 2026 בתל אביב, ומצטרפים להצעה שחשף שבוע קודם: להחליף את ההיטל בפינוי-בינוי בתשלום שייגזר מהמכירות של היזם. לבעלי דירות, ליזמים ולרוכשים בפרויקטים של התחדשות, זה דיון על הגורם שמכתיב היום יותר מכל את לוחות הזמנים.
מה זה היטל השבחה, ולמה הוא הופך לצוואר בקבוק
היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית כשתוכנית חדשה מעלה את שווי המקרקעין. השיעור הבסיסי בחוק הוא מחצית מעליית השווי. נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, הזכירה בכנס שזו בדיוק כוונת המחוקק: שהרשות תחזיר לציבור חצי מ"מתנת התכנון". בהתחדשות עירונית הרשות יכולה לקבוע פטור, 25% או 50%, לפי אזורים, והרשות להתחדשות עירונית הורתה לעיריות לקבוע את השיעורים מחדש עד 1 במאי 2027.
הבעיה היא לא רק בשיעור, אלא בחישוב. כדי לקבוע את ההיטל צריך להעריך כמה הקרקע הייתה שווה לפני התוכנית וכמה אחריה. בפינוי-בינוי, עם עשרות בעלי דירות, תמורות, דירות להשכרה ושטחי ציבור, כל שמאי עשוי להגיע למספר אחר. כשהשומות רחוקות זו מזו, מגיעים לשמאי מכריע, לוועדת ערר ולפעמים לבתי המשפט. כך קרה בח/500 בחולון, שם ועדת הערר נאלצה לקבוע תעריף אחיד אחרי כ-105 שומות מכריעות.
מה אמר ארביב
- המצב הנוכחי הוא כאוס, ולא ניתן לתקן אותו בטלאים.
- ההיטל לא אמור להתבטל. ארביב הבהיר שאינו תומך בביטול היטלי ההשבחה.
- כיוון אפשרי: שיטת חישוב חדשה שלא תלויה בשווי שלפני התוכנית ואחריה. ארביב הדגיש שאינו מעורב בהצעה ספציפית.
- מי יחליט: לדבריו, הממשלה הבאה צריכה לקבל הצעה לשינוי רדיקלי.
שבוע קודם לכן, בכנס ארגון הקבלנים והבונים באילת, סיפר ארביב שגורמי התכנון בוחנים הצעה של התאחדות הקבלנים: לבטל את ההיטל בפרויקטים של התחדשות עירונית ולהחליף אותו בתשלום לרשות המקומית לפי אחוז ממחזור המכירות של הדירות שהיזם מוכר בשוק החופשי, בשיעורים מדורגים. לדבריו, משרדי הפנים והמשפטים כבר הפיצו דוח ביניים, אבל זה אינו פתרון סופי. פירטנו את ההצעה בכתבה על כנס הקבלנים באילת.
הוויכוח על הבמה: מי צריך ודאות, ומי צריך הכנסה
בפאנל "הסיכון גובר, הוודאות פוחתת", בהנחיית עו"ד מאיה אשכנזי, הוצגו עמדות שונות מאוד:
| דובר | תפקיד | העמדה המרכזית |
|---|---|---|
| חיים ברוידא | ראש עיריית רעננה | הרשויות צריכות את הכנסות ההיטל כדי לממן תשתיות. לדבריו, צריך לגבות היטל גם על ממ"דים |
| גיא דוננפלד | מהנדס עיריית בית שמש | ההיטל צריך לשרת את הציבור, ונדרשת ודאות. בבית שמש נקבעו שיעורים של 0%, 25% ו-50% במקומות שונים |
| צחי עומר | מנכ"ל ים סוף נדל"ן | מחלוקות על ההיטל מעכבות פרויקטים בשבע עד שמונה שנים. מתנגד לחישוב לפי מחזור מכירות: ההיטל צריך לשקף רווח |
| רויטל אפלבוים | יו"ר ועדת ערר תל אביב-יפו במשרד הפנים | דייר שמוכר לפני סיום הפרויקט לא צריך לשלם, לדעתה, ואירוע החיוב צריך להיות רק בהיתר הבנייה |
| נחמה בוגין | יו"ר לשכת שמאי המקרקעין | רבים מהפערים בשומות נובעים מפרשנויות משפטיות שונות, ולא מהערכות השווי עצמן |
| הלל גלקופ | יו"ר ועדת הערר לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו | השאלה היא צדק חלוקתי: מי באמת הרוויח מהתוכנית |
עומר הביא דוגמה מפרויקט של החברה: תוכנית התחדשות שאושרה ב-2020, כשהיתר הבנייה צפוי רק ב-2027, בין היתר בגלל הפערים בין השומה של היזם, של הוועדה המקומית, של השמאי המכריע ושל ועדת הערר. התמונה הזו מתחברת למספרים שהוצגו באותה פסגה, שעליהם כתבנו בכתבה על אפס היתרים בבאר שבע ו-1,440 יום להיתר.
שלושת הכיוונים שעל השולחן
- להשאיר את השיטה ולתקן נקודתית. זו הדרך שארביב דוחה. היתרון: ודאות משפטית לגבי מה שכבר קיים. החיסרון: השומות ימשיכו להתנגש.
- תשלום לפי מחזור המכירות. חישוב פשוט ושקוף שידוע מראש, ולא חל על דירות התמורה של הבעלים. החיסרון לפי מתנגדים כמו עומר: הוא לא משקף רווח, ופרויקט עם שולי רווח נמוכים ישלם כמו פרויקט רווחי.
- שיטת חישוב חדשה לגמרי. הכיוון שארביב מציע לבחון: מנגנון שלא נשען על "לפני ואחרי". הפרטים עוד לא גובשו, וכל שינוי כזה יחייב חקיקה.
בינתיים, אחד הכלים שכבר פועלים הוא פטור או הפחתה בהתחדשות עירונית. כדאי להכיר את גבולות הפטור מהיטל השבחה לפי הכרעות אחרונות, ואת המדריך המלא להיטל השבחה.
מה זה אומר עבורכם
- בעלי דירות בפרויקט התחדשות: בדקו בהסכם מי נושא בהיטל ומה קורה אם השומה הסופית גבוהה מהצפוי. זו אחת השאלות שקובעות אם הפרויקט יתקדם. זכויות הדיירים בהתחדשות עירונית.
- מי ששוקל למכור דירה בבניין שבתהליך: נכון להיום, מועד המכירה עשוי להשפיע על החיוב בהיטל ועל הפטורים. הצעה כמו של אפלבוים עדיין אינה החוק, ולכן כדאי לקבל ייעוץ לפני חתימה.
- רוכשים מיזם בפרויקט פינוי-בינוי: עיכובים בהיתר מתורגמים לעיכוב במסירה. שאלו באיזה שלב נמצאת שומת ההשבחה ומה מועד היעד להיתר.
- משקיעים: אל תניחו שהשיטה תשתנה מחר. כל רפורמה תלויה בממשלה הבאה ובחקיקה, ובינתיים גם השיעורים העירוניים צפויים להתעדכן עד מאי 2027.
שאלות נפוצות
האם היטל ההשבחה עומד להתבטל?
לא לפי מה שנאמר. יו"ר המועצה הארצית אמר במפורש שאינו תומך בביטול, וקרא לשנות את שיטת החישוב. ההצעה להחליף את ההיטל בפינוי-בינוי בתשלום לפי מחזור המכירות נמצאת בבחינה בשלב מוקדם.
כמה משלמים היום?
השיעור הבסיסי בחוק הוא מחצית מעליית השווי שנוצרה מהתוכנית. בהתחדשות עירונית הרשות המקומית רשאית לקבוע פטור, 25% או 50% לפי אזורים. אם עירייה לא תחליט עד 1 במאי 2027, יחול שיעור אחיד של 25% על תוכניות פינוי-בינוי חדשות.
למה מחלוקת על ההיטל יכולה לעכב פרויקט בשנים?
כי כשיש פער בין השומות מגיעים לשמאי מכריע, לוועדת ערר ולעיתים לבתי משפט, וההיתר תלוי בהסדרת התשלום. בכנס תיאר מנכ"ל ים סוף נדל"ן עיכובים של שבע עד שמונה שנים.
המידע בכתבה הוא כללי ואינו ייעוץ משפטי, שמאי או השקעתי.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, דרור ניר קסטל, "מצב היטלי ההשבחה הוא כאוס: יו"ר המועצה הארצית קורא לשינוי רדיקלי", 09.11.2026.
- מרכז הנדל"ן, רנית נחום-הלוי, "מהפכה בפינוי-בינוי? המדינה בוחנת להחליף את היטלי ההשבחה במס על מכירות היזמים", 05.11.2026.
- מרכז הנדל"ן, רנית נחום-הלוי, "היטלי ההשבחה בפינוי-בינוי ייקבעו מחדש", 01.11.2026.
- חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, התוספת השלישית (היטל השבחה).
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
