חצי קומה ב-37 מיליון ש"ח מול הים: מי קונה דירות יוקרה בתל אביב עכשיו

בזמן ששוק הדירות בתל אביב מתנהל בקצב איטי, הפלח היקר ביותר בעיר ממשיך לסגור עסקאות. הדוגמה הבולטת מהשבועות האחרונים: אשת עסקים יהודייה המתגוררת במונאקו רכשה באוגוסט חצי קומה בקומה ה-17 של מגדל ASSEMBLY TEL AVIV, על הטיילת ברחוב הירקון, תמורת כ-37 מיליון ש"ח. מדובר בכ-246 מ"ר כולל מרפסת, כלומר כ-150 אלף ש"ח למ"ר. בפרויקט כולו נמכרו כבר כ-60% מ-67 הדירות, ואת רוב הרכישות ביצעו תושבי חוץ ומשפחות ישראליות מעולם ההייטק.

מה נבנה בהירקון 33–37

ASSEMBLY TEL AVIV הוא מגדל בן 20 קומות מול חוף הים, בפינת הרחובות הירקון, גאולה והרב קוק בתל אביב. את הפרויקט מקדמת קבוצת ORC LAND בשליטת רז עודד, כשבנק הפועלים מחזיק בה 20% והאחים נקש שותפים בפרויקט. היקף ההשקעה מוערך ביותר מ-800 מיליון ש"ח. את המגדל תכנן משרד האדריכלים משה צור, הביצוע בידי אלקטרה בנייה והליווי הבנקאי של בנק הפועלים. היתר בנייה מלא התקבל באוגוסט 2026, כשנה אחרי שהחברה קיבלה היתר חפירה ודיפון והחלה לנהל משא ומתן עם רוכשים.

המבנה משלב כמה שימושים:

• קומת מסחר על קו החוף.
• מלון סוויטות בן 10 קומות עם 230 סוויטות, חלקן עם בריכה פרטית.
• קומת גג ציבורית בקומה השביעית, עם בריכת אינפיניטי חצי-אולימפית, לאונג' ובר.
• 67 דירות מגורים מעל קומות המלון, עם גישה לשירותי הספא והוולנס של המלון.
• פנטהאוז של כ-600 מ"ר בקומה העליונה, במחיר פתיחה של 110 מיליון ש"ח.

השילוב של מלון ודירות באותו מגדל הוא מודל שהולך ומתרחב ברצועת החוף של תל אביב, ונראה גם בתוכניות כמו מגדלי המלונות בכיכר אתרים. מבחינת הקונה, המשמעות היא דירה עם שירותי מלון, לצד דמי ניהול גבוהים בהתאם.

העסקאות בפרויקט: מ-11.5 ועד 64 מיליון ש"ח

לצד העסקה של חצי הקומה, פורסמו עוד כמה עסקאות שנחתמו בפרויקט. החישוב למ"ר בטבלה הוא חלוקה פשוטה של המחיר בשטח המדווח, ולכן הוא משוער.

שתי מגמות בולטות בטבלה. הראשונה: המחיר למ"ר עלה מאז תחילת השיווק. ביולי 2025 דובר על מחיר התחלתי של כ-140 אלף ש"ח למ"ר, והעסקה של אוגוסט 2026 משקפת כ-150 אלף ש"ח. השנייה: דירות קטנות יחסית, של 80–120 מ"ר, נמכרות בתעריף למ"ר דומה ואף גבוה מזה של הקומה המלאה. בשוק היוקרה, כמו בשוק הרגיל, הנחת כמות לא תמיד קיימת.

החברה מסרה שהמכירות התבצעו בלי קמפיין, דרך קשרים אישיים והמלצות, ושרוב הרוכשים מתכננים לגור בדירות ולא להחזיק אותן כהשקעה. הפרויקט לא לבד: לאחרונה דווח גם על דירת יוקרה שמכרו האחים חגג תמורת 55 מיליון ש"ח.

מי קונה דירות ב-10 מיליון ש"ח ומעלה

לפי סקירה שפרסם ביזפורטל בתחילת אוקטובר 2026, בשנה האחרונה נרשמו בישראל כ-630 עסקאות דירה בסכום של 10 מיליון ש"ח ומעלה. יותר מ-60% מהן, כ-380 עסקאות, היו בתל אביב, יותר מעסקה אחת ביום בממוצע. פרופיל הקונים כולל יזמי הייטק ומנהלים בכירים, אנשי שוק ההון, בעלי עסקים משפחתיים, ורוכשים יהודים מארה"ב, מצרפת ומבריטניה. חלקם קונים דירת מגורים ראשית, וחלקם דירה שנייה לשמירת ערך ולאיכות חיים במיקום שאין לו תחליף.

גם בתוך הפלח היקר יש פערים גדולים בין אזורים. בעסקאות שנסגרו, אזורי פארק הירקון, כיכר המדינה ורובע 4 נעים סביב 80–110 אלף ש"ח למ"ר, בעוד שנווה צדק, שדרות רוטשילד וקו החוף עוברים את רף 150 אלף ש"ח למ"ר. עם זאת, הצמרת של הפלח קטנה: ברבעון הראשון של 2026 נרשמו בכל הארץ רק 20 עסקאות מעל 15 מיליון ש"ח, והמחיר הממוצע בהן ירד לכ-18.3 מיליון ש"ח, לעומת כ-21.4 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד. הקונים לא נעלמו, אבל רבים מהם בוחרים נכס קטן יותר.

הנתונים האלה משתלבים במגמה רחבה יותר של חזרת רוכשים מחו"ל, שעליה כתבנו גם בכתבה על הקונים מצרפת והטבות היזמים.

מה זה אומר עבורכם

• שוק היוקרה הוא לא מדד לשוק כולו. עסקאות של עשרות מיליונים לא מעידות על עליית מחירים בדירות 4 חדרים בעיר. מי שקונה דירה רגילה צריך להסתכל על עסקאות השוואה ברחוב ובשכונה, לא על הכותרות.
• המיקום הוא המחיר. הפער בין 80 ל-150 אלף ש"ח למ"ר בתוך אותה עיר מראה כמה קו הים ומרכז העיר הוותיק מתומחרים מעל שאר האזורים.
• יש מקום למשא ומתן. בדירות יוקרה מחירי המבוקש גבוהים בדרך כלל ב-5%–10% ממחיר הסגירה, פער של מאות אלפי שקלים ולעיתים יותר ממיליון.
• מגדלים משולבי מלון. מי ששוקל דירה כזו צריך לבדוק מראש את דמי הניהול, את השירותים הכלולים ואת הכללים לשימוש בשטחים המשותפים.
• ההיצע בתל אביב ימשיך לגדול. תוכנית הרובעים 5 ו-6 ופרויקטים לאורך החוף יוסיפו אלפי דירות בשנים הבאות, אבל רק מעט מהן יהיו מול הים.

שאלות נפוצות

כמה עולה מ"ר בדירת יוקרה מול הים בתל אביב?

בעסקאות שפורסמו ב-2026, דירות בקו החוף, בנווה צדק ובשדרות רוטשילד נמכרו ב-150 אלף ש"ח למ"ר ומעלה. ב-ASSEMBLY TEL AVIV נרשמו עסקאות של כ-133 עד כ-150 אלף ש"ח למ"ר.

כמה עסקאות של 10 מיליון ש"ח ומעלה יש בישראל?

כ-630 עסקאות בשנה האחרונה, לפי סקירה מאוקטובר 2026. כ-380 מהן היו בתל אביב.

מה כולל הפרויקט בהירקון 33–37?

מגדל בן 20 קומות עם קומת מסחר, מלון של 230 סוויטות, קומת גג עם בריכה, 67 דירות מגורים ופנטהאוז של כ-600 מ"ר. היתר הבנייה המלא התקבל באוגוסט 2026.