נדל״ן מסחרי נדל"ן מסחרי | משרדים ולוגיסטיקה
73% במשרדים, 97% בלוגיסטיקה: מה קורה באיירפורט סיטי
שוכרי משרדים ותיקים עוברים לבניינים חדשים וזולים יותר, והלוגיסטיקה ליד נתב"ג כמעט מלאה. מה מקרה איירפורט סיטי מלמד שוכרים, משקיעים ובעלי נכסים מסוג B
בכתבה · 7 פרקים
התשובה הקצרה: באיירפורט סיטי, מתחם התעסוקה הוותיק ליד נתב"ג, נוצר פער חד בין סוגי השימושים. לפי נתונים שפרסם גלובס ב-28.9.2026, נכון לסוף 2025 עמדה התפוסה בתשעת בנייני המשרדים במתחם על 73.4%, לעומת 97.4% בשטחי התעשייה והאחסנה ו-98.1% בשטחי המסחר. שוכרי משרדים עוברים לבניינים חדשים יותר באזור, בדמי שכירות נמוכים יותר, ואילו הביקוש ללוגיסטיקה ליד שדה התעופה נשאר חזק. זה מקרה בוחן מובהק לשוק המשרדים מחוץ לתל אביב: בניין ותיק מסוג B מתחרה היום מול היצע חדש וזול, ומי שמחזיק, שוכר או קונה שטח משרדים צריך להבין את זה.
המספרים: מתחם אחד, שני שווקים
לפי גלובס, שטחי הבנייה באיירפורט סיטי מסתכמים בכ-329.9 אלף מ"ר, ומתוכם כ-286 אלף מ"ר מושכרים בפועל. הפילוח לפי שימוש מראה תמונה לא אחידה:
| שימוש | שיעור תפוסה (סוף 2025) |
|---|---|
| מסחר | 98.1% |
| תעשייה ואחסנה | 97.4% |
| משרדים (9 בניינים) | 73.4% |
המגמה לא נעצרת בגבולות המתחם. לפי סקירת ניומרק נת"מ למחצית הראשונה של 2026, שגלובס הביא, התפוסה במשרדים באזור "מודיעין וסובב נתב"ג" ירדה מ-85.63% במחצית השנייה של 2025 ל-82.09% במחצית הראשונה של 2026. הסקירה מצביעה על היצע גבוה של משרדים חדשים, שגורם לשחיקה בדמי השכירות בנכסים משניים מחוץ לטבעת תל אביב.
לאן הולכים השוכרים
הדוגמה הבולטת היא דיפלומט, חברת יבוא והפצה שישבה באיירפורט סיטי יותר מעשרים שנה. לפי מרכז הנדל"ן (15.9.2026), החברה תשכור כ-5,000 מ"ר משרדים וכ-400 מקומות חניה בפארק נעימי שליד צומת מסובים באור יהודה. החוזה הוא ל-10 שנים, עם אופציה ל-5 שנים נוספות, וגורמים בענף מעריכים את שוויו בכ-80 מיליון ש"ח לאורך תקופת השכירות. יותר מ-300 עובדים צפויים לעבור במהלך 2028. במקביל, לפי גלובס, המרכז הלוגיסטי של החברה, בשטח של כ-30 אלף מ"ר, יעבור לקיסריה.
דיפלומט אינה הראשונה. לפי גלובס, אודיוקודס עזבה את איירפורט סיטי לפארק נעימי לפני כשנה וחצי, והשטח שפינתה עדיין עומד ריק.
הפער בדמי השכירות
לפי הדוחות הכספיים של איירפורט סיטי, שגלובס ציטט, דמי השכירות במשרדים במתחם עומדים על כ-80.5 ש"ח למ"ר. בפארק נעימי, לפי גורמים בענף, המחיר הוא כ-55–70 ש"ח למ"ר. כלומר, השוכר מקבל בניין חדש יותר, חניה רחבה וקרבה לתוואי הקו הסגול והמטרו, ומשלם פחות.
למה דווקא משרדים מסוג B נפגעים
הכלכלן איתי שפרן, שותף ב"פתרונות כלכלה תכנונית", הסביר בגלובס כי באיירפורט סיטי לא נבנה היצע חדש במשך שנים רבות, ורוב הבניינים בו הם היום מסוג B, אף שחלקם נחשבו בעבר לבניינים מסוג A. בינתיים נבנו שטחי משרדים רבים בין כביש הטייסים, כביש 40 וכביש 4: מצומת סביון ורמת אפעל ועד תל השומר דרום, יהוד ואור יהודה, רובם סביב תוואי הקו הסגול. לדבריו, מבחינה סטטוטורית אפשר לבנות באזור כ-2–4 מיליון מ"ר משרדים לאורך השנים.
התמונה הרחבה מחזקת את המגמה. בסקירה שפרסם גלובס ב-2.6.2026 העריך גיא עמוסי, מנכ"ל אביסון יאנג ישראל, שבחמש השנים הקרובות ייכנסו לשוק כ-600–700 אלף מ"ר משרדים חדשים. לפי אותה סקירה, תפוסת המשרדים של ריט 1 במרכז הארץ, ללא תל אביב, ירדה ל-70.6% ב-2025, לעומת 87.2% ב-2024. כדאי לשים לב שגם היצע חדש לא מתמלא מעצמו: באותה סקירה מוזכר גם פארק נעימי עצמו בין הבניינים החדשים שחלקם עדיין עומדים ריקים. התחרות על השוכר חריפה בכל האזור, לא רק בבניינים הוותיקים. סקירה רחבה של השוק מופיעה בכתבה שלנו על שוק המשרדים והלוגיסטיקה ב-2026.
ולמה הלוגיסטיקה מחזיקה
לפי שפרן, החולשה במשרדים לא מעידה על חולשה בביקוש ללוגיסטיקה באיירפורט סיטי. הקרבה לנתב"ג ולצירי ההובלה המרכזיים עדיין שווה הרבה לחברות הפצה ויבוא. איירפורט סיטי מסרה לגלובס כי הביקוש לשטחי הלוגיסטיקה במתחם יוצא דופן, וכי פנו אליה חברות רבות שמעוניינות בשטח שדיפלומט תפנה. לגבי בניין המשרדים שהתפנה, ההנהלה החליטה להשכיר אותו כולו לשוכר עוגן אחד, והיא מנהלת משא ומתן עם כמה גופים. לדברי החברה, מלבד הבניין הזה, התפוסה במשרדים להשכרה במתחם גבוהה.
יש גם תשתיות בדרך. לפי גלובס, במסגרת המסילה המזרחית תוקם תחנת שוהם (תעופה), עם גשר להולכי רגל ולרוכבי אופניים שיחבר אותה למתחם. מחלף אל על נמצא בשלבי ביצוע מתקדמים, ויכלול הרחבה של כביש 40 וחיבור טוב יותר לכבישים 40 ו-46. שיפור בנגישות הוא בדיוק מה שבניינים ותיקים צריכים כדי להתחרות שוב.
מה זה אומר עבורכם
- עסק שמחפש משרד: זה שוק של שוכרים מחוץ לתל אביב. יש מקום לנהל משא ומתן על דמי השכירות, על תקופות חינם, על התאמות ועל חניה. לפני שבוחרים, כדאי לעבור על המדריך לבחירת משרד ועל 10 הסעיפים שחשוב לבדוק בחוזה שכירות מסחרי.
- משקיע בנכס מסחרי: המספר החשוב הוא לא התפוסה של היום, אלא כמה בניינים חדשים ייבנו לידכם בשנים הקרובות. בניין מסוג B בלי שדרוג ובלי חיבור לתחבורה ציבורית חשוף לירידה בדמי השכירות. את המדדים לבדיקה מפרטת הכתבה על השקעה בנדל"ן מסחרי.
- בעלי נכסים ותיקים: מה שאיירפורט סיטי עושה עכשיו, כלומר שוכר עוגן אחד לבניין שלם והישענות על הלוגיסטיקה, הוא דוגמה לאסטרטגיה בשוק עם עודף היצע: לשנות את מה שמציעים, ולא רק להוריד את המחיר.
שאלות נפוצות
מה שיעור התפוסה במשרדים באיירפורט סיטי?
לפי נתונים שפרסם גלובס, בסוף 2025 עמדה התפוסה בתשעת בנייני המשרדים במתחם על 73.4%. בשטחי התעשייה והאחסנה היא עמדה על 97.4%, ובמסחר על 98.1%.
כמה עולה לשכור משרד באיירפורט סיטי לעומת פארק נעימי?
לפי הדוחות הכספיים של איירפורט סיטי, דמי השכירות במשרדים בה עומדים על כ-80.5 ש"ח למ"ר. בפארק נעימי, לפי גורמים בענף, המחיר הוא כ-55–70 ש"ח למ"ר.
האם שוק הלוגיסטיקה באזור נתב"ג נחלש גם הוא?
לא לפי הנתונים הקיימים. התפוסה בשטחי התעשייה והאחסנה באיירפורט סיטי עומדת על 97.4%, והחברה מדווחת על ביקוש גבוה ועל פניות רבות לשטחים שמתפנים.
מקורות
- "פחות משרדים, יותר לוגיסטיקה: האתגר של איירפורט סיטי" — גלובס (מאיה לוין), 28.9.2026
- "מאיירפורט סיטי לאור יהודה: דיפלומט תשכור אלפי מ"ר בפארק נעימי בכ-80 מלש"ח" — מרכז הנדל"ן (נמרוד בוסו), 15.9.2026
- דיפלומט מעבירה את המטה לפארק נעימי — ice, 15.9.2026
- "כשבהייטק מצטמצמים, מי ימלא עוד 700 אלף מטר של משרדים חדשים?" — גלובס (מאיה לוין), 2.6.2026
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
