נדל״ן מסחרי נדל"ן מסחרי | מרכזי קניות
רני צים קונה 7.5% מחג'ג' בשווי מיליארד ש"ח: מה הפרמיה אומרת על הקניונים
קבוצת חג'ג' מוכרת חלק ממניותיה ברני צים מרכזי קניות במחיר של עשרות אחוזים מעל הבורסה. מה נחתם, מי ישלוט, ומה העסקה מלמדת משקיעים בשטחי מסחר
בכתבה · 7 פרקים
התשובה הקצרה: קבוצת חג'ג' מוכרת לרני צים כ-7.5% ממניות רני צים מרכזי קניות תמורת 75 מיליון ש"ח. המחיר משקף לחברה שווי של כמיליארד ש"ח, הרבה מעל שוויה בבורסה: לפי גלובס, כ-37% מעל שווי שוק של כ-730 מיליון ש"ח, ולפי מרכז הנדל"ן כ-30%. אחרי העסקה צים יחזיק כ-36% וחג'ג' כ-22%, ולצים תהיה אופציה לקנות עוד 7.5% ולהפוך לבעל השליטה. עבור מי שמשקיע בנדל"ן מסחרי, זו תזכורת שהשווי בבורסה והשווי בעסקת גרעין שליטה הם לא אותו דבר.
מה נחתם, ובאילו מספרים
העסקה דווחה ב-22.10.2026. חברה בבעלות מלאה של קבוצת חג'ג', שבראשה האחים צחי ועידו חג'ג', מוכרת לקבוצת צים, שבבעלות רני צים, 13,363,075 מניות של החברה. מתוך התמורה, 26 מיליון ש"ח יועברו ישירות למלווה לפירעון חוב ולשחרור שעבוד, והיתרה, כ-49 מיליון ש"ח לפני מס, תגיע לחג'ג'.
| נתון | פרטים |
|---|---|
| היקף המכירה | כ-7.5% מהמניות, 75 מיליון ש"ח |
| שווי החברה הנגזר | כמיליארד ש"ח |
| שווי שוק (לפי גלובס) | כ-730 מיליון ש"ח |
| אחזקת צים | מכ-28.8% לכ-36% |
| אחזקת חג'ג' | מכ-29.7% לכ-22.2% |
| אופציה | עוד 7.5% לצים, תוך 11 חודשים מההשלמה |
| השלמה | תוך 30 יום מהחתימה, עם אפשרות להארכה ב-15 יום |
| פיצוי מוסכם | 3.75 מיליון ש"ח (5% מהתמורה) אם העסקה לא תושלם בשל אי-תשלום |
אם האופציה תמומש, צים יגיע לכ-44% וחג'ג' ירד לכ-15%. לפי מרכז הנדל"ן, המימוש יעביר את החברה משליטה משותפת לשליטה של צים. לפי גלובס, ההסכם בין הצדדים קובע שאם אחזקת חג'ג' תרד מתחת ל-15%, הסכם השליטה המשותפת יסתיים. עד אז השליטה המשותפת נשמרת, בכפוף לתיקון הסכם בעלי המניות. חג'ג' מסרה שהיא צפויה להמשיך להחזיק יותר מ-22%, ושאינה צופה השפעה מהותית על תוצאותיה.
מה יש לחברה
לפי מרכז הנדל"ן, לרני צים מרכזי קניות יש 12 מרכזים מסחריים פעילים ועוד פרויקטים בפיתוח, ושווי הנכסים שלה עולה על 1.6 מיליארד ש"ח. החברה מתמקדת במרכזים מסחריים, בעיקר ביישובים בחברה הערבית, ופועלת גם להקטנת המינוף הפיננסי. לצד המסחר, החברה פעילה גם בתחומי האנרגיה וחוות השרתים. במרץ 2025 דווח שהיא מחזיקה 50% בחוות שרתים בכפר סבא, ושהשלימה גיוס אג"ח צמודות למדד בהיקף של כ-485 מיליון ש"ח, בתשואה של 3.44%, כדי להחליף חוב בנקאי יקר יותר.
מסלול השווי: 520 מיליון, 739 מיליון, מיליארד
הכניסה של חג'ג' לחברה נעשתה בסוף 2024, לפי שווי טרום כסף של 520 מיליון ש"ח, תמורת כרבע מהמניות. לפי מרכז הנדל"ן, אותו מחיר היה נמוך בכ-35% מההון העצמי של החברה, אבל גבוה משווי השוק שלה אז. בפברואר 2025 מכר צים כ-8.5% ממניותיו לקבוצת משקיעים בראשות הפניקס ומשפחת שסטוביץ תמורת 65 מיליון ש"ח, לפי שווי של כ-739 מיליון ש"ח. העסקה הנוכחית משקפת שווי של כמיליארד ש"ח, כלומר עלייה של עשרות אחוזים בתוך פחות משנתיים. מרכז הנדל"ן מציין שההשוואה לעסקת 2024 אינה מדויקת לגמרי, כי השווי אז חושב לפני הזרמת הכסף.
למה משלמים פרמיה על הבורסה
המחיר בעסקה כזו לא נקבע רק לפי ערך המרכזים המסחריים. הקונה רוכש גרעין שמקרב אותו לשליטה, ומקבל אופציה לשליטה מלאה. בעסקאות שליטה נהוג לשלם מעל מחיר המניה בשוק, כי מחיר המניה משקף עסקאות קטנות בין משקיעים שאין להם השפעה על ניהול החברה. לכן כדאי לקרוא את הפער בזהירות: הוא אומר משהו על האמון של בעלי השליטה בנכסים, אבל הוא לא הוכחה שהשוק מתמחר את החברה בחסר.
ובכל זאת, יש כאן איתות. שני שחקנים שמכירים את הנכסים מבפנים, חג'ג' כשותפה וצים כיו"ר, הסכימו על שווי של כמיליארד ש"ח. זה קורה בשנה שבה גם עסקאות אחרות בנדל"ן המניב נסגרות במחירים מלאים, כמו הארכת החוזה של המדינה במגדל הטיל בחיפה.
מה זה אומר עבורכם
- למשקיעים פרטיים בשטחי מסחר: שווי מרכז מסחרי נבנה מההכנסה השכירותית נטו, מהתפוסה ומאיכות השוכרים. לפני רכישת חנות או יחידה במרכז, חשבו את הנתונים האלה בעצמכם, כמו שהסברנו במדריך המדדים והסיכונים בנדל"ן מסחרי.
- למי ששוקל חשיפה דרך הבורסה: מניה של חברת נדל"ן מניב היא דרך לקבל חשיפה לנכסים מסחריים בלי לנהל אותם. ההבדלים בנזילות, בסיכון ובמס מוסברים בהשוואה בין דירה, ריט ומימון המונים.
- לשוכרים עסקיים: שינוי שליטה לא משנה חוזה שכירות קיים, אבל בעלים חדשים יכולים לשנות מדיניות בחידוש. כדאי להכיר את הסעיפים החשובים בחוזה שכירות מסחרי.
- לתמונה הרחבה: מגזר המסחר מתנהג אחרת מהמשרדים. על הפערים בין הענפים כתבנו בסקירת שוק המשרדים והלוגיסטיקה ובכתבה על איירפורט סיטי.
שאלות נפוצות
האם רני צים הופך לבעל השליטה היחיד?
לא מיד. אחרי העסקה הוא יחזיק כ-36%, והשליטה המשותפת עם חג'ג' נשמרת. רק אם יממש את האופציה לעוד 7.5% הוא יגיע לכ-44% והשליטה תעבור אליו.
מה הפרמיה בעסקה?
לפי גלובס, השווי הנגזר גבוה בכ-37% משווי השוק של החברה. לפי מרכז הנדל"ן, הפער הוא כ-30%. ההבדל נובע ככל הנראה ממחיר המניה שנלקח להשוואה.
מתי העסקה תושלם?
לפי הדיווח, תוך 30 יום מהחתימה, עם אפשרות להארכה ב-15 יום נוספים.
הכתבה מציגה מידע כללי ואינה ייעוץ השקעות או המלצה לקנות או למכור ניירות ערך.
מקורות
- גלובס, 22.10.2026: חג'ג' מוכרת לרני צים 7.5% ממניות רני צים מרכזי קניות
- מרכז הנדל"ן, 22.10.2026: פרטי העסקה, האופציה ונכסי החברה
- כלכליסט, 17.02.2025: הפניקס ושסטוביץ רוכשות מניות מרני צים
- ice, 09.03.2025: גיוס אג"ח סדרה ד' וחוות השרתים בכפר סבא
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
