100 אלף יורו הלוואה והנחות עד חצי מיליון: הביקוש מצרפת חוזר לשוק

התשובה הקצרה: יזמים בישראל משיקים בשבועות האחרונים מבצעים ייעודיים לקונים מצרפת ולעולים חדשים: הלוואה של 100 אלף יורו ללא ריבית להון העצמי בנתניה, והנחות של עד 500 אלף ש"ח בחמישה פרויקטים בתל אביב. הנתונים מראים שהביקוש מצרפת אכן מתחזק: ברבעון הראשון של 2026 רכשו תושבי צרפת 130 דירות בישראל, לעומת 84 ברבעון המקביל אשתקד. למשקיעים זה איתות כפול. מצד אחד, יש ביקוש אמיתי מחו"ל שמתרכז בכמה ערים מוגדרות. מצד שני, הנכונות של היזמים לממן ולהנחות מעידה על מלאי גדול ועל כוח מיקוח שעובר לצד הקונה.

מה המבצעים מציעים

לפי הדיווח במרכז הנדל"ן מ-27.10.2026, ההטבות הושקו על רקע אירועי האלימות בצרפת בשבועות האחרונים, שהגבירו את תחושת חוסר הביטחון בקהילה היהודית שם.

• נתניה, שכונת גלי ים: קבוצת דוד אזולאי מציעה ליהודי צרפת שעולים לישראל הלוואה של 100 אלף יורו (כ-348 אלף ש"ח), ללא ריבית וללא הצמדה, למימון ההון העצמי בפרויקט STORY בשדרות בן צבי. ההלוואה ניתנת לארבעה חודשים, כדי לאפשר לרוכשים לממש נכסים בצרפת, ויתרת התמורה משולמת באכלוס, הצפוי בתחילת 2027. דירות 4 חדרים בפרויקט מתחילות בכ-2.71 מיליון ש"ח.
• תל אביב: חברת מיי טאון מציעה לעולים חדשים מכל מדינה הנחה של עד 500 אלף ש"ח בחמישה פרויקטים בעיר. ההטבה מותנית בתעודת עולה ובמגורים בדירה, והיא לא חלה על משקיעים ולא על רוכשי דירה שנייה מחו"ל.

באותו פרויקט בנתניה דווח גם על עסקה חריגה מהחודש האחרון: שתי משפחות יהודיות מלוס אנג'לס רכשו יחד 11 דירות, בהיקף מוערך של כ-40 מיליון ש"ח.

הנתונים: הביקוש מצרפת עלה, האמריקאי ירד

הנתונים הרשמיים האחרונים על רכישות תושבי חוץ מגיעים מאגף הכלכלן הראשי באוצר, ומתייחסים לרבעון הראשון של 2026:

שלוש המדינות יחד היו אחראיות ל-87% מרכישות תושבי החוץ ברבעון. הקונים מצרפת התרכזו בנתניה (35 דירות), בירושלים (28), בתל אביב (28), בבת ים (12) ובאשדוד (5). המחיר הממוצע ששילמו עמד על כ-2.8 מיליון ש"ח, ובתל אביב החציון הגיע ל-5 מיליון ש"ח. ההיחלשות של הדולר מול השקל מוזכרת בדיווח כהסבר אפשרי לירידה בחלקם של הקונים האמריקאים.

גם נתוני העלייה מצביעים על אותו כיוון. לפי נתוני משרד העלייה והקליטה לינואר עד מאי 2026, הגיעו לישראל 5,383 עולים, מהם 792 מצרפת. נתניה הייתה היעד המוביל של עולי צרפת, עם 26.5% מהם, לפני ירושלים (17.7%) ותל אביב (17.4%).

למה מבצע שמחריג משקיעים חשוב דווקא למשקיעים

על פניו, משקיע לא נהנה מהנחה של חצי מיליון ש"ח שמיועדת לעולים בלבד. אבל המבצעים האלה מספרים משהו על השוק כולו. לפי גלובס, בסוף אוגוסט החזיקו הקבלנים כ-86 אלף דירות לא מכורות. קרנות הריט שקונות דירות בסיטונאות מדווחות על הנחות של 10% עד 20% בעסקאות גדולות. כשיזם מוכן לממן הון עצמי בלי ריבית או להוריד מאות אלפי שקלים כדי לסגור עסקה, זה סימן שגם מול קונה רגיל יש מקום למשא ומתן. על הדרכים שבהן יזמים מנסים להתמודד עם המלאי כתבנו בכתבה על 86 אלף הדירות הלא מכורות.

ביקוש מעולים הוא גם ביקוש לשכירות

רבים מהעולים מתחילים את הדרך בישראל בשכירות, לפני שהם מחליטים איפה לקנות. ההתרכזות בנתניה, בתל אביב, בירושלים ובבת ים יוצרת ביקוש מוגדר לדירות להשכרה, בעיקר באזורים שבהם יש קהילה דוברת צרפתית, בתי כנסת ושירותים בשפה. בשוק השכירות הכללי, לפי גורמים בענף שצוטטו בגלובס, שכר הדירה עולה ב-4% עד 5% בשנה, זו השנה השלישית ברציפות, וקרנות הדיור להשכרה מדווחות על תפוסה של 98% עד 100%.

מה לבדוק לפני שנכנסים

• מחיר אמיתי, לא רק הטבה: הלוואה ללא ריבית או תשלום דחוי שווים כסף, אבל צריך להשוות את המחיר הסופי לעסקאות דומות באזור. על חישוב התשואה בעסקאות עם מימון קבלן הרחבנו במדריך לתשואה בעסקת 20/80.
• מועד אכלוס: בפרויקט שמאוכלס בתחילת 2027 ההון מתחיל לעבוד מהר יותר מאשר בפרויקט בתחילת בנייה.
• תלות בקהל אחד: ביקוש מחו"ל תנודתי. הוא מושפע משערי מטבע, מאירועים בארץ ובחו"ל וממדיניות מס. נכס טוב צריך להחזיק גם בלי הקונה הצרפתי.
• מיסוי: דירה להשקעה חייבת במס רכישה כדירה נוספת. כדאי לבדוק את החבות מול יועץ מס לפני חתימה.

מה זה אומר עבורכם

• משקיעים: נתניה, תל אביב, ירושלים ובת ים הן הערים שבהן הביקוש מצרפת הכי מורגש, ברכישה ובשכירות. במקביל, מבצעי היזמים הם סימן שאפשר לנהל משא ומתן גם בלי תעודת עולה.
• עולים ורוכשים מחו"ל: ההטבות קיימות, אבל התנאים שונים מאוד בין פרויקט לפרויקט. בדקו מה בדיוק כלול, מה קורה אם ההלוואה לא מוחזרת בזמן, ומה מועד המסירה.
• קונים מקומיים: תחרות מצד קונים מחו"ל עלולה לייקר דירות בשכונות מבוקשות ליד הים, אבל המלאי הגדול בשוק מאזן את הלחץ.

להקשר רחב יותר על מצב השוק החופשי, ראו את סקירת האוצר ליולי 2026, ועל השקעה של קרנות בדירות להשכרה את ניתוח עסקת אזורים Living.

שאלות נפוצות

מי זכאי להנחה של עד 500 אלף ש"ח בתל אביב?

לפי הדיווח, עולים חדשים מכל מדינה, בהצגת תעודת עולה, שמתכוונים לגור בדירה. ההטבה לא חלה על משקיעים ולא על רוכשי דירה שנייה מחו"ל. גובה ההנחה המדויק משתנה בין הפרויקטים.

כמה דירות קנו תושבי צרפת בישראל ב-2026?

לפי נתוני הכלכלן הראשי באוצר, ברבעון הראשון של 2026 נרשמו 130 רכישות של תושבי צרפת, 26.7% מכלל רכישות תושבי החוץ, לעומת 84 ברבעון המקביל ב-2025.

האם כדאי למשקיע לקנות בעיר שבה מתרכזים עולים?

זה יכול להיות יתרון, כי עולים רבים מתחילים בשכירות. אבל כדאי לבחון את מחיר הדירה מול עסקאות דומות, את התשואה הצפויה ואת ההוצאות, ולא להסתמך רק על ביקוש מקהל אחד.

מקורות

• מרכז הנדל"ן, 27.10.2026: 100 אלף יורו הלוואה והנחות ענק לרוכשים מצרפת
• מרכז הנדל"ן, 13.5.2026: מפת רכישות תושבי החוץ (נתוני הכלכלן הראשי באוצר, רבעון 1 2026)
• מרכז הנדל"ן, 11.9.2026: הערים שקלטו הכי הרבה עולים (נתוני משרד העלייה והקליטה, ינואר–מאי 2026)
• גלובס, 22.10.2026: העסקאות שמזיזות את השוק הקפוא