השקעות השקעות | אזור
2.48 מיליון לדירה, תשואה של 3.6%: מה מלמדת עסקת אזורים Living באזור
קרן הריט קנתה 80 דירות מצבי צרפתי ובניו בהנחה של כ-14% משווי השמאות. כמה תשואה נשארת למשקיע פרטי שקונה דירה אחת, ומה העסקה מגלה על שוק הדירות החדשות
בכתבה · 6 פרקים
התשובה הקצרה: קרן הריט אזורים Living רכשה מצבי צרפתי ובניו 80 דירות בפרויקט AZOR ברחוב קפלן באזור, בכ-198 מיליון ש"ח כולל מע"מ: כ-2.48 מיליון ש"ח לדירה בממוצע. שכר הדירה השנתי הצפוי, כ-7.1 מיליון ש"ח, משקף תשואה של כ-3.6% על מחיר הקנייה. השמאי החיצוני של הקרן העריך את הדירות בכ-231 מיליון ש"ח, כלומר הקרן קנתה בהנחה של כ-14% משווי השמאות. המסקנה למשקיע פרטי: גם במחיר "סיטונאי" ובפטור כמעט מלא ממס רכישה, התשואה למגורים במרכז נמוכה מעלות המשכנתא. מי שקונה דירה אחת במחיר מלא צריך לעשות את החשבון בקפידה רבה עוד יותר.
מה בדיוק נקנה, ובכמה
העסקה דווחה ב-21.10.2026. הדירות נמצאות בפרויקט התחדשות עירונית שצבי צרפתי ובניו מקימה יחד עם המועצה המקומית אזור: שני מגדלים בני 22 קומות עם 280 יחידות דיור בסך הכול, ומגדל שלישי מתוכנן. 60 מתוך 80 הדירות כבר מושכרות, כך שלא מדובר במלאי ריק שנמכר בלחץ.
| נתון | היקף |
|---|---|
| מספר דירות | 80 (17 דירות 3 חדרים, 63 דירות 4 חדרים) |
| מחיר כולל מע"מ | כ-198 מיליון ש"ח (כ-2.48 מיליון לדירה) |
| שווי הוגן לפי שמאי חיצוני | כ-231 מיליון ש"ח (כ-2.89 מיליון לדירה) |
| פער בין המחיר לשווי | כ-33 מיליון ש"ח, כ-14% |
| שכר דירה שנתי צפוי | כ-7.1 מיליון ש"ח |
| תשואה על מחיר הקנייה | כ-3.6%, לפני הוצאות תפעול ומימון |
| רווח צפוי למוכרת לפני מס | כ-47.2 מיליון ש"ח (כ-590 אלף ש"ח לדירה) |
בחישוב פשוט, 7.1 מיליון ש"ח בשנה על 80 דירות הם כ-88,750 ש"ח לדירה בשנה, כ-7,400 ש"ח בחודש בממוצע. זה ממוצע של דירות 3 ו-4 חדרים יחד, ולא מחיר שכירות של דירה מסוימת.
למה קבלנים מוכרים "בסיטונאות"
העסקה היא חלק ממגמה רחבה. לפי נתוני הלמ"ס שמצוטטים בביזפורטל, בסוף אוגוסט עמדו על המדף כ-85,680 דירות חדשות שלא נמכרו, היצע של 26.7 חודשים בקצב המכירות הנוכחי. בגלובס דווח שצבי צרפתי ובניו מכרה 198 דירות מתחילת 2026 ועד סוף ספטמבר, אבל ברבעון השלישי מכרה שלוש דירות בלבד. במצב כזה, מכירה של עשרות דירות בבת אחת לגוף מוסדי מביאה מזומנים, חוסכת עלויות מימון ומשחררת את הקבלן מהמתנה לקונים בודדים. זו גם הסיבה שהקבלנים מציעים הטבות מימון לקונים פרטיים, כמו שפירטנו בכתבה על הטבות המימון של הקבלנים.
אזורים Living עצמה רכשה מתחילת השנה, לפני העסקה הזו, 167 יחידות נוספות בכ-415 מיליון ש"ח. גם קרנות אחרות פעילות: ריט אחת רכשה במאי 52 דירות בחדרה מקבוצת אאורה בכ-108.5 מיליון ש"ח.
3.6% לקרן. כמה זה למשקיע פרטי?
כאן נמצא הלקח המרכזי. הקרן קנתה בהנחה של כ-14% משווי השמאות, ולפי ביזפורטל קרנות ריט משלמות מס רכישה מופחת של 0.5%, לעומת 8% לפחות שמשלם משקיע פרטי על דירה נוספת. משקיע פרטי שירכוש דירה דומה במחיר השמאות ייצא בנקודת פתיחה שונה לגמרי. החישוב הבא הוא המחשה, לא הצעת מחיר:
| תרחיש | עלות לדירה | תשואה ברוטו על 88,750 ש"ח בשנה |
|---|---|---|
| הקרן: מחיר העסקה | כ-2.48 מיליון ש"ח | כ-3.6% |
| קנייה במחיר השמאות, בלי מס רכישה | כ-2.89 מיליון ש"ח | כ-3.1% |
| משקיע פרטי: מחיר השמאות ועוד מס רכישה של 8% | כ-3.12 מיליון ש"ח | כ-2.8% |
וזו עדיין תשואה ברוטו. אחרי חודשים ללא שוכר, תחזוקה, ביטוח, ועד בית ושכר טרחה, התשואה נטו נמוכה יותר. למשל, אם ההוצאות האלה יסתכמו ב-10% משכר הדירה (הנחה לצורך המחשה בלבד), התשואה נטו תרד לכ-2.6%. למדריך המלא ראו תשואה ברוטו מול תשואה נטו.
מימון: כשהמשכנתא יקרה מהתשואה
אחרי החלטת בנק ישראל מ-21.10.2026, הריבית נשארה 3.25% והפריים עומד על 4.75%. כשהתשואה על הדירה כ-2.6%–2.8% והכסף שאול בריבית גבוהה יותר, כל שקל של משכנתא מקטין את התשואה על ההון העצמי במקום להגדיל אותה (מינוף שלילי). לכן, משקיע שקונה היום דירה להשכרה במרכז נשען בעיקר על עליית ערך עתידית, ולא על שכר הדירה. על התנאים המיוחדים במשכנתא לדירה להשקעה קראו במדריך למימון דירה להשקעה, ועל השפעת הריבית בכתבה על החלטת הריבית והמשכנתא.
מה זה אומר עבורכם
- יש מחיר סיטונאי ומחיר קמעונאי: קונים מוסדיים משיגים הנחות שקונה פרטי לא מקבל בדרך כלל. מצד שני, הם גם מתחייבים להיקפים ולתנאים אחרים, ולכן ההשוואה אינה מלאה.
- יש כוח מיקוח: כשהמלאי גבוה והקבלנים מעדיפים מכירות גדולות, גם לקונה פרטי יש מקום לנהל משא ומתן על מחיר, תנאי תשלום והטבות. בדקו כל הטבה עד הסוף, כמו שהסברנו בכתבה על תשואה אמיתית בעסקת 20/80.
- ריט היא חלופה, לא רק מתחרה: משקיע שמחפש חשיפה לשוק השכירות בלי מס רכישה מלא ובלי ניהול דירה יכול לשקול השקעה בקרן ריט סחירה. היתרונות והחסרונות מפורטים בהשוואה בין דירה, ריט ומימון המונים.
- שימו לב למס: מס רכישה, מס על הכנסות משכירות ומס שבח משנים את השורה התחתונה. ראו המדריך למיסוי משקיעים.
שאלות נפוצות
כמה שילמה אזורים Living לכל דירה באזור?
בממוצע כ-2.48 מיליון ש"ח כולל מע"מ, על 80 דירות של 3 ו-4 חדרים. שמאי חיצוני העריך את הדירות בכ-2.89 מיליון ש"ח בממוצע לדירה.
האם תשואה של 3.6% היא תשואה נטו?
לא. זה היחס בין שכר הדירה השנתי הצפוי למחיר הקנייה, לפני הוצאות תפעול, תחזוקה ומימון.
למה קבלנים מוכרים דירות לקרנות בהנחה?
בגלל מלאי גדול של דירות לא מכורות וקצב מכירות איטי. מכירה גדולה לגוף אחד מביאה מזומנים מהר וחוסכת עלויות מימון. במקרה הזה, המוכרת עדיין צפויה לרשום רווח של כ-47.2 מיליון ש"ח לפני מס.
הכתבה מציגה מידע כללי ואינה ייעוץ השקעות או ייעוץ מס. כל חישוב בה הוא המחשה על בסיס הנתונים שפורסמו.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, 21.10.2026: אזורים Living רוכשת 80 דירות מצבי צרפתי ובניו בכ-198 מיליון ש"ח
- ביזפורטל, 21.10.2026: קרנות הריט ומצוקת הקבלנים (כולל נתוני הלמ"ס על המלאי ועסקאות קודמות)
- גלובס, 21.10.2026: אזורים Living רוכשת 80 דירות מצבי צרפתי ב-198 מיליון ש"ח
- מרכז הנדל"ן, 21.10.2026: החלטת הריבית של בנק ישראל
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
