השקעות השקעות | מיסוי
מס רכישה של 0.5% במקום 8% למשקיע שמשכיר ל-10 שנים: ההצעה שעל השולחן
יזם ורו"ח מציעים להחיל על משקיעים פרטיים את הטבת המס של קרנות הריט, בתמורה להתחייבות להשכרה ארוכה. כמה זה חוסך, מה הטיעונים ומה השאלות הפתוחות
בכתבה · 8 פרקים
התשובה הקצרה: משקיע שקונה היום דירה בישראל משלם מס רכישה של 8% על שוויה, ו-10% על החלק שמעל כ-6.06 מיליון ₪. הצעה חדשה, שפורסמה השבוע ב-ynet, מבקשת להוריד את המס ל-0.5% בלבד למשקיע שיתחייב להשכיר את הדירה לפחות עשר שנים, כהוראת שעה לשנתיים. על דירה של 2.5 מיליון ₪ מדובר בחיסכון של 187,500 ₪. חשוב להבהיר: זו הצעה של יזם ורואה חשבון, לא חוק ולא החלטת ממשלה. ההחלטה, אם תתקבל, תהיה בידי הממשלה והכנסת שיקומו אחרי הבחירות.
מי מציע ומה בדיוק
את המתווה גיבשו חיים נחמן, מהנדס ובעלים של קבוצת נחמן, שפועלת במגורים, בהתחדשות עירונית ובנדל"ן מניב, ורו"ח דורון שגיב, המתמחה במיסוי. הרעיון לוקח הטבה שכבר קיימת בחוק לקרנות ריט למגורים, מס רכישה של 0.5%, ומציע להחיל אותה גם על משקיעים פרטיים, בלי חובה לפעול דרך קרן.
- ההטבה: מס רכישה של 0.5% בשנה הראשונה של הוראת השעה, ו-1% בשנה השנייה. המדרגה נועדה לעודד משקיעים להקדים רכישות.
- התנאי: התחייבות להשכיר את הדירה לפחות עשר שנים, שתירשם בטאבו. לפי נחמן אפשר לקבוע גם 12 או 15 שנים.
- ההיקף: דירות חדשות מקבלן ודירות יד שנייה.
- מכירה מוקדמת: אפשר למכור לקונה שייקח על עצמו את יתרת ההתחייבות, או לשלם את מס הרכישה הרגיל ולמכור בלי המגבלה.
- אכיפה: רישום בטאבו, דיווח על הכנסות השכירות ואיסור להשכיר לצד קשור, כמו בן משפחה.
- וולונטרי: מי שלא ירצה להתחייב ימשיך לקנות במס הרגיל.
כמה זה שווה בכסף
הדוגמה שבכתבה היא דירה להשקעה של 2.5 מיליון ₪. בטבלה הוספנו גם דירה של 4 מיליון ₪, באותו חישוב. שני המחירים מתחת לסף של כ-6.06 מיליון ₪, שמעליו המס היום הוא 10%.
| מחיר הדירה | מס רכישה היום (8%) | לפי ההצעה, שנה 1 (0.5%) | לפי ההצעה, שנה 2 (1%) |
|---|---|---|---|
| 2,500,000 ₪ | 200,000 ₪ | 12,500 ₪ | 25,000 ₪ |
| 4,000,000 ₪ | 320,000 ₪ | 20,000 ₪ | 40,000 ₪ |
בשוק שבו התשואה ברוטו על דירת מגורים נמוכה, חיסכון של כמעט 190 אלף ₪ ביום הרכישה משנה את החשבון. הוא מקטין את ההון העצמי הדרוש ומקצר את הזמן עד שהשכירות מחזירה את ההשקעה. כדי להבין את ההבדל בין תשואה על הנייר לתשואה בפועל, קראו את המדריך לתשואה ברוטו מול נטו.
הטיעונים בעד
לפי נחמן, שוק היד השנייה תקוע. קבלנים יכולים להציע מבצעי מימון, מוכרים פרטיים לא, ולכן עסקאות רבות לא נסגרות. משפרי דיור שלא מצליחים למכור לא קונים דירה חדשה, והשרשרת נעצרת. החזרת המשקיעים לשוק, לפי הטענה, תשחרר את השרשרת ותעזור ליזמים לצמצם את מלאי הדירות הלא מכורות.
הטיעון השני הוא שכר הדירה. לפי נחמן, יותר דירות שמחויבות להשכרה לטווח ארוך יגדילו את ההיצע וירסנו את דמי השכירות, לטובת זוגות צעירים, סטודנטים וחיילים משוחררים. לגבי הקופה הציבורית, הוא טוען שחלק מאובדן מס הרכישה יקוזז מגידול במספר העסקאות, ממע"מ על דירות חדשות ומפעילות נוספת בענף הבנייה. המציעים מבקשים גם לקבוע יעדים מדידים: מספר עסקאות, היקף הדירות להשכרה ושינוי בשכר הדירה.
השאלות הפתוחות
- אין תקרה לשכר הדירה. ההצעה מחייבת להשכיר, לא להשכיר בזול. המשקיע יכול לגבות מחיר שוק מלא.
- לא כל רכישה מוסיפה היצע. משקיע שקונה דירה שכבר מושכרת לא מוסיף דירה לשוק השכירות. ההשפעה תלויה בכמה דירות חדשות באמת ייכנסו להשכרה, ואיפה.
- תחרות עם רוכשי דירה ראשונה. משקיע עם הטבת מס יכול להציע יותר על אותה דירה מול זוג צעיר שקונה למגורים.
- הכנסות המדינה. אין ודאות שהגידול בעסקאות יפצה על הירידה בשיעור המס. לכן צריך לבחון את המתווה לפני שמיישמים אותו.
- מי מרוויח. נחמן עצמו אומר שיזמים, כולל החברה שייסד, עשויים ליהנות מהמהלך, וטוען שהתועלת רחבה יותר.
בדיווח לא הופיעה תגובה של משרד האוצר או של רשות המסים.
איפה זה עומד
ההצעה מגיעה ימים אחרי הבחירות לכנסת, כשהממשלה הבאה עוד לא הוקמה. שינוי בשיעורי מס רכישה מחייב חקיקה, ולכן כל צעד מעשי תלוי בממשלה ובכנסת החדשות ובעמדת האוצר. על ההבטחות של המפלגות בתחום הדיור כתבנו בסקירה של תוכניות הדיור אחרי הקלפי.
מה זה אומר עבורכם
- משקיעים: אל תתזמנו רכישה על סמך הצעה. חשבו כל עסקה לפי המס הקיים, 8%, ואם תגיע הטבה, היא תהיה בונוס. מי שמתכנן לקנות ממילא יכול לעקוב אחרי ההתפתחויות, אבל המתנה עלולה לעלות לו בהזדמנויות ובמבצעי מימון של קבלנים. כדאי להכיר גם את החישוב של תשואה אמיתית בעסקת 20/80.
- שאלו את עצמכם על עשר שנים: התחייבות רשומה בטאבו מגבילה את הגמישות. אם תצטרכו למכור מוקדם, תצטרכו קונה שמוכן להמשיך את ההתחייבות, או לשלם את המס המלא.
- מיסוי השכירות לא משתנה: ההצעה עוסקת רק במס הרכישה. מס על הכנסות משכירות ומס שבח במכירה נשארים כפי שהם. ראו מדריך המיסוי למשקיעים.
- רוכשי דירה ראשונה: כרגע אין שינוי. אם המתווה יתקדם, כדאי לעקוב אם ייקבעו בו מגבלות שמגינות עליכם מתחרות מול משקיעים.
- מי שרוצה חשיפה לשכירות בלי דירה: קרנות ריט למגורים כבר נהנות היום ממס רכישה של 0.5%. השוו בין האפשרויות בדירה, ריט או מימון המונים.
שאלות נפוצות
האם מס הרכישה למשקיעים ירד ל-0.5%?
לא. זו הצעה פרטית שפורסמה בתקשורת. היום משקיע משלם 8% על החלק שעד כ-6.06 מיליון ₪ ו-10% על החלק שמעליו.
מה צריך לעשות כדי ליהנות מההטבה לפי ההצעה?
להתחייב להשכיר את הדירה לפחות עשר שנים, התחייבות שתירשם בטאבו, לדווח על הכנסות השכירות ולא להשכיר לצד קשור.
מה קורה אם רוצים למכור לפני תום עשר השנים?
לפי ההצעה, אפשר למכור לקונה שיקבל על עצמו את יתרת ההתחייבות, או לשלם את מס הרכישה הרגיל ולמכור בלי מגבלה.
מקורות
- ynet, 27.10.2026: הצעה למס רכישה מופחת למשקיעים בתמורה להתחייבות להשכרה ל-10 שנים (הילה ציאון)
- ביזפורטל, 2026: מדרגות מס הרכישה על דירה נוספת (8% עד 6,055,070 ₪, 10% מעליו)
- ביזפורטל, 21.11.2023: הטבות המס לקרנות ריט למגורים, כולל מס רכישה של 0.5%
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
