נדל״ן מסחרי נדל"ן מסחרי | תל אביב
אחרי 13 שנה: כיכר אתרים תיהרס, ו-300 חדרי מלון ומסחר יעלו מול הים
ועדת הערר אישרה את התוכנית עם תיקונים: שני מגדלים בני 25 קומות, קיצוץ של עוד 4,000 מ"ר, ותנאי שהדירות לא יאוכלסו לפני המלון. מה זה אומר למסחר ולמלונאות על חוף תל אביב
בכתבה · 7 פרקים
התשובה הקצרה: ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה בתל אביב הכריעה ב-28.10.2026 בעררים נגד תוכנית כיכר אתרים, ואישרה אותה עם תיקונים. הכיכר המוגבהת מבטון בקצה שדרות בן גוריון תיהרס. במקומה יוקמו שני מגדלים בני 25 קומות, אחד למלונאות עם כ-300 חדרים ואחד למגורים עם כ-220 דירות, וגם מבנה נמוך בן שש קומות, שטחי מסחר, כיכר עירונית וגן חופי שיורד אל הטיילת. הוועדה קיצצה עוד 4,000 מ"ר מזכויות הבנייה וקבעה שהדירות לא יאוכלסו לפני שמגדל המלון יקבל אישור אכלוס. אחרי כ-13 שנות תכנון, זה אחד המהלכים המשמעותיים ביותר בנדל"ן המסחרי והמלונאי על חוף תל אביב.
מה בדיוק אושר
התוכנית מקודמת על ידי קרן הנדל"ן JTLV של איש העסקים מתיו ברונפמן, שמחזיקה בכ-70% מהזכויות במתחם, ועבור בעלי הזכויות העיקריים, ובהם יורשי משולם פישר. את התכנון הובילו משרד פוסטר ושותפים יחד עם ישר אדריכלים. הוועדה המקומית תל אביב-יפו אישרה את התוכנית כבר ב-2024, ועליה הוגשו 11 עררים.
| רכיב | מה מתוכנן |
|---|---|
| מגדל מלונאות | 25 קומות, כ-300 חדרי אירוח לפחות, לצד מסחר |
| מגדל מגורים | 25 קומות, כ-220 דירות, לצד מסחר ושטח ציבורי |
| מבנה נמוך | 6 קומות, מסחר ומלונאות |
| חניה | חניון ציבורי תת-קרקעי בבעלות העירייה, כ-350 מקומות |
| מרחב ציבורי | כיכר במפלס הרחוב בקצה השדרה, גן חופי בשיפוע מתון אל הטיילת, כ-900 מ"ר שטח ציבורי פתוח נוסף |
| תשתית | הקטע המשוקע של רחוב אליעזר פרי יעלה למפלס הקרקע; מלון מרינה הסמוך ייהרס |
מה ועדת הערר שינתה
ההחלטה, בראשות עו"ד מיכל דגני הלברשטם, לא הסתפקה באישור. היא הכניסה שורת תנאים שמשנים את הכלכלה של הפרויקט:
- קיצוץ זכויות: עוד 4,000 מ"ר של זכויות בנייה עיקריות ירדו, נוסף על קיצוץ דומה שדרשה הוועדה המקומית. גם התכסית של המגדלים על הקרקע צומצמה.
- מלון קודם: הדירות יקבלו טופס אכלוס רק אחרי שמגדל המלון יקבל אישור אכלוס ראשון. כך היזמים לא יוכלו לבנות קודם את המגורים, שהם הרכיב הרווחי והמהיר, ולדחות את המלון.
- בעלות אחת על המלון: חדרי המלון ושטחי השירות והתפעול יישארו בבעלות אחת, והאיסור על פיצול יירשם בטאבו. כל מגדל ישמש לייעוד אחד בלבד.
- מרחב ציבורי אמיתי: יש להשלים מחסור של כשני דונם בשטחים ציבוריים פתוחים. הוועדה קבעה שמעברים ומדרגות אינם תחליף לכיכר שאפשר לשהות בה, ושהגן החופי יהיה פתוח לציבור בכל שעות היממה.
- שכנים ורוח: הבנייה הורחקה ממלונות קרלטון והרודס, ונדרשות בדיקות של משטר הרוחות סביב המגדלים ופתרונות להגנה על הולכי הרגל.
למה זה חשוב לנדל"ן המסחרי בתל אביב
כיכר אתרים נבנתה בשנות ה-70 כמוקד מסחרי ותיירותי, ועם השנים הפכה למתחם מוזנח עם חנויות שלא מתפקדות, בעיות נגישות וניתוק בין העיר לים. ההחלטה הופכת אותה לפרויקט מעורב שימושים מהסוג שהולך ומתרחב בערים: מלונאות, מגורים ומסחר על אותה קרקע. על ההיגיון הכלכלי של פרויקטים כאלה, ועל הסיבה שיזמים מפרידים בין הייעודים, כתבנו בכתבה על מגדלים מעורבי שימושים.
שלוש השלכות בולטות:
1. היצע מלונאי חדש על קו החוף
כ-300 חדרים חדשים בקצה שדרות בן גוריון הם תוספת משמעותית לרצועת המלונות של חוף תל אביב. התנאי שמחייב לסיים את המלון לפני אכלוס הדירות נועד להבטיח שהרכיב התיירותי אכן ייבנה, ולא יישאר על הנייר.
2. מסחר במפלס הרחוב במקום מסחר "תלוי"
החנויות בכיכר הנוכחית נמצאות על רחבה מוגבהת ומנותקת. החזרת הרחוב למפלס הקרקע והחיבור הישיר בין השדרה לים יוצרים חזית מסחרית פתוחה להולכי רגל. עבור שוכרים, זה ההבדל בין מתחם שצריך "להגיע אליו" לבין רחוב שעוברים בו. גם בכתבה על המסחר ברחוב נחלת בנימין ראינו כמה רגולציה עירונית קובעת את ערכו של מסחר רחוב.
3. הסכסוך על החניון עדיין פתוח
החניון שמתחת לכיכר נמכר במכרז ב-2021 ליזם ספי צביאלי תמורת כ-341 מיליון ש"ח, ובהמשך רכשה איירפורט סיטי מחצית מהזכויות בו. לבעלי החניון יש חלק בזכויות המשותפות במתחם. לפי כלכליסט, הם ביקשו להגדיל את חלקם מעבר ל-15.7% שנקבעו להם, והערר שלהם נדחה. ביום ההחלטה ירדה מניית איירפורט סיטי בכ-3.6%. המחלוקת על שווי הנכסים וחלוקת התמורות עוד תידון בשלב השמאי.
מה עוד צריך לקרות עד שהבולדוזרים יגיעו
ההחלטה היא צעד מכריע, אבל עוד לא סוף הדרך. לפי ביזפורטל, בתוך 60 יום יש להגיש מסמכים מתוקנים. אחר כך יעודכנו טבלאות האיחוד והחלוקה ויתקיים דיון נוסף בסוגיות השמאיות. הוועדה גם השאירה פתח להחזיר חלק מהשטח שקוצץ באמצעות תוספת קומות, אבל צעד כזה יחייב פרסום מחודש להתנגדויות ואישור של הוועדה לשמירת הסביבה החופית ושל הוועדה המחוזית. רק אחרי כל אלה התוכנית תקבל תוקף, ואז אפשר יהיה להגיש בקשות להיתרי בנייה.
המתנגדים, ובהם העמותה "לא למגדלים בכיכר אתרים", אדם טבע ודין וחברי מועצת העיר, טענו לפגיעה בנוף, במרחב הציבורי ובקו החוף. עו"ד נעם קולודני, שייצג את העמותה, כינה את התיקונים "הישג לציבור ולשמירה על קו החוף". לפי כלכליסט, מעתה המתנגדים יוכלו לפעול נגד התוכנית רק בבית המשפט.
מה זה אומר עבורכם
- משקיעים בנדל"ן מסחרי: מתחמי מסחר ותיירות בקו החוף של תל אביב נמצאים בתהליך התחדשות. לפני שמשקיעים בנכס מסחרי ותיק באזור, כדאי לבדוק אילו תוכניות מקודמות סביבו ומה לוח הזמנים הריאלי שלהן. המדריך שלנו לסיכונים ומדדים בהשקעה בנדל"ן מסחרי יעזור לעשות את זה נכון.
- בעלי דירות ונכסים בסביבה: פרויקט בהיקף כזה משנה נוף, תנועה וחניה. אם אתם חוששים לירידת ערך, כדאי להכיר את האפשרות לתביעת פיצויים לפי סעיף 197, ואת המועדים שלה.
- מי שחולם על דירה מול הים: כ-220 הדירות לא יאוכלסו לפני המלון, והדרך להיתר עוד ארוכה. זו אינה הזדמנות לטווח הקרוב.
- תמונה רחבה: יחד עם תוכנית הרובעים 5 ו-6, שאושרה השבוע, מרכז תל אביב מקבל מסגרת תכנונית חדשה לעשור הקרוב.
שאלות נפוצות
מתי תיהרס כיכר אתרים?
אין עדיין מועד. לפני הריסה צריך להגיש מסמכים מתוקנים, להשלים את הדיון השמאי, לתת לתוכנית תוקף ולקבל היתרי בנייה.
כמה חדרי מלון ודירות ייבנו?
כ-300 חדרי מלון לפחות במגדל אחד וכ-220 דירות במגדל שני, שניהם בני 25 קומות, לצד מבנה בן שש קומות ושטחי מסחר.
האם הציבור יוכל להגיע לים דרך המתחם?
כן. התוכנית כוללת כיכר במפלס הרחוב בקצה שדרות בן גוריון וגן חופי שיורד אל הטיילת, וועדת הערר קבעה שהגן יהיה פתוח לציבור בכל שעות היממה.
מקורות
- כלכליסט, 28.10.2026: אחרי 13 שנה, אושרה סופית התוכנית לכיכר אתרים
- ביזפורטל, 28.10.2026: ועדת הערר אישרה את תוכנית כיכר אתרים עם תיקונים
- ynet, 28.10.2026: ועדת הערר הכריעה בעררים נגד תוכנית כיכר אתרים
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
