השקעות השקעות | נתוני האוצר
47.5% מהמשקיעים שמכרו תוך 5 שנים הפסידו ריאלית: מה למדנו
נתוני האוצר על כ-12,000 מכירות של משקיעים ב-2025 מראים: ככל שמחזיקים יותר זמן, הסיכון להפסיד צונח. בדרום 62% מהמוכרים המהירים הפסידו
בכתבה · 7 פרקים
כמעט מחצית מהמשקיעים שמכרו דירה תוך חמש שנים מהרכישה יצאו בהפסד ריאלי: 47.5%, לפי ניתוח של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. בקרב משקיעים שהחזיקו בדירה 6 עד 10 שנים, שיעור המפסידים יורד ל-17.2%. אחרי יותר מ-30 שנות החזקה הוא עומד על 1.9% בלבד. בדרום התמונה חדה עוד יותר: 62% מהמשקיעים שמכרו תוך חמש שנים הפסידו ריאלית. המסקנה למשקיע ברורה: בנדל"ן למגורים, הזמן הוא חלק מהתשואה.
מה בדק האוצר
הנתונים הוצגו בתחילת נובמבר 2026 על ידי גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי באוצר. הניתוח כולל כ-12,000 עסקאות מכירה של משקיעים שנסגרו ב-2025. נבדקו רק מכירות של דירות שלמות, ורק עסקאות ששומת מס השבח שלהן כבר נסגרה, כך שאפשר לקבוע בוודאות את תוצאת העסקה.
הפסד ריאלי מוגדר כמצב שבו מחיר המכירה נמוך ממחיר הקנייה המוצמד למדד המחירים לצרכן, בתוספת העלויות החד-פעמיות: מס רכישה, תיווך ושכר טרחת עורך דין בקנייה ובמכירה, והוצאות השבחה. חשוב לדעת: החישוב לא כולל את שכר הדירה שהמשקיע גבה לאורך התקופה.
הנתונים: שיעור המוכרים בהפסד לפי משך ההחזקה
| משך החזקה | ארצי: חלק מהמכירות | ארצי: מכרו בהפסד ריאלי | דרום: חלק מהמכירות | דרום: מכרו בהפסד ריאלי |
|---|---|---|---|---|
| עד 5 שנים | 9.7% | 47.5% | 23.5% | 62% |
| 6–10 שנים | 8.3% | 17.2% | 18.4% | 30.6% |
| יותר מ-30 שנה | כ-39% | 1.9% | 13.6% | 4.5% |
מקור: אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, כפי שפורסם בגלובס, באייס ובביזפורטל (נובמבר 2026). לתקופות ההחזקה שבאמצע לא פורסמו שיעורי הפסד.
למה דווקא המוכרים המהירים מפסידים
מס רכישה ועלויות עסקה אוכלים את העלייה
משקיע שקונה דירה נוספת משלם מס רכישה של 8% ממחיר הדירה, ו-10% על החלק שמעל כ-6 מיליון ש"ח. מס רכישה לבדו יכול למחוק עליית ערך של כ-8%, ותיווך ושכר טרחה מוסיפים עוד כמה אחוזים. מי שמחזיק שנה או שנתיים צריך עליית מחירים חדה רק כדי להחזיר את העלויות. מי שמחזיק עשור פורס אותן על פני תקופה ארוכה. על העלויות הנלוות ברכישה הרחבנו במדריך העלויות הנוספות בקניית דירה.
תזמון: מי שקנה בשיא 2021–2022
מי שקנה בשנים 2021–2022, כשהמחירים זינקו, ומכר אחרי שנתיים-שלוש, נתקל בשוק שהמחירים בו התייצבו ובריבית גבוהה. במצב כזה עליית הערך לא הספיקה כדי לכסות את מס הרכישה ואת העלויות.
מינוף וריבית
מאז 2022 הריבית על משכנתאות נעה סביב 4.5%–5% בשנה, ואילו תשואת השכירות על דירה למגורים היא כ-3%–4% בשנה. אצל משקיע ממונף, הריבית יכולה לבלוע את רוב שכר הדירה. כך נוצר לחץ למכור מוקדם, לפעמים בדיוק בזמן הלא נכון.
הדרום: ביקוש חלש ומשקיעים בהון עצמי נמוך
במחוז הדרום נרשמו ב-2025 כמעט 2,000 עסקאות מכירה של משקיעים, יותר מבכל מחוז אחר. כמעט רבע מהן נעשו תוך חמש שנים מהקנייה, פי 2.4 מהממוצע הארצי. המחירים הנמוכים יחסית בדרום משכו בשנים האחרונות משקיעים עם הון עצמי קטן, וכשהביקוש נחלש, מי שנאלץ למכור מהר קיבל מחיר חלש. כבר בסקירות קודמות של האוצר בלטה באר שבע כעיר שבה נרשמו הכי הרבה מכירות בהפסד.
בן נאים הזכירה שהתמונה הייתה הפוכה בעבר: ב-2009 משקיעים בדרום שמכרו אחרי שנה-שנתיים הרוויחו יפה. ובכל זאת, הדרום לא עומד במקום. בבאר שבע מתקדמים פרויקטים גדולים של התחדשות, כמו פינוי-בינוי של 930 דירות ליד אוניברסיטת בן-גוריון וסורוקה. למשקיע עם אורך נשימה, זה שיקול שונה לגמרי משל משקיע שמחפש רווח מהיר.
מה זה אומר עבורכם
- תכננו החזקה של עשור לפחות. הנתונים מראים ירידה חדה בשיעור המפסידים ככל שההחזקה מתארכת. אם אין לכם אורך נשימה של 7–10 שנים, דירה להשקעה כנראה לא מתאימה לכם כרגע.
- חשבו מראש את נקודת האיזון. חברו מס רכישה, תיווך, עורך דין ושיפוץ, ובדקו בכמה הדירה צריכה לעלות כדי שתצאו מאוזנים ריאלית.
- אל תתעלמו משכר הדירה. הנתון של האוצר לא כולל אותו. שכר דירה חודשי עד 5,654 ש"ח פטור ממס במלואו, עם פטור חלקי עד 11,308 ש"ח. אצל משקיע לא ממונף, שכר הדירה יכול להפוך הפסד על הנייר לתשואה כוללת חיובית.
- היזהרו ממינוף גבוה. כשהריבית קרובה לתשואת השכירות, כל הפתעה מכריחה למכור. בדקו גם את ההשפעה של מבצעי המימון של הקבלנים על התשואה הריאלית.
- הפסד ריאלי אינו סוף פסוק. בתנאים מסוימים אפשר לקזז הפסד ריאלי ממכירת דירה כנגד שבח ממכירת נכס אחר. התייעצו עם יועץ מס לפני המכירה.
מי שעוקב אחרי השוק יראה שהיזמים כבר מגיבים לביקוש החלש, למשל במבצע של גינדי שדוחה 900 אלף ש"ח לעשר שנים. ובצד המדיניות, נבחנת גם הצעה להפחית את מס הרכישה למשקיעים שמשכירים לטווח ארוך.
שאלות נפוצות
כמה משקיעים הפסידו במכירת דירה תוך 5 שנים?
לפי אגף הכלכלן הראשי באוצר, 47.5% מהמשקיעים שמכרו ב-2025 דירה שהחזיקו עד חמש שנים מכרו בהפסד ריאלי. בדרום השיעור הגיע ל-62%.
מה זה הפסד ריאלי בעסקת נדל"ן?
זה מצב שבו מחיר המכירה נמוך ממחיר הקנייה המוצמד למדד, בתוספת מס רכישה, תיווך, שכר טרחת עורך דין והוצאות השבחה. החישוב של האוצר לא כולל את הכנסות השכירות.
כמה זמן כדאי להחזיק דירה להשקעה?
אין מספר קסם, אבל הנתונים ברורים: אחרי 6–10 שנים שיעור המוכרים בהפסד ריאלי יורד ל-17.2%, ואחרי יותר מ-30 שנה ל-1.9%. ככל שההחזקה ארוכה יותר, העלויות החד-פעמיות נשחקות והסיכון להפסיד קטן.
מקורות
- גלובס, מאיה לוין, נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר על מכירות משקיעים ב-2025, 01.11.2026.
- אייס, איציק יצחקי, "נתון דרמטי: 50% ממשקיעי הנדל"ן הפסידו ב-5 השנים האחרונות", 01.11.2026.
- ביזפורטל, עוזי גרסטמן, "האם משקיעי הנדל"ן הפסידו ב-5 השנים האחרונות?", 03.11.2026.
- Globes English, סקירת הכלכלן הראשי לרבעון הראשון של 2025 על מכירות משקיעים בהפסד, 04.09.2025.
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
