השקעות השקעות | תשואה משכירות בתל אביב
תשואה של כ-2% ו-2,170 דירות בדרך: החשבון של משקיע בדרום-מזרח תל אביב
שכר הדירה בדירות הקטנות כמעט לא זז, מס הרכישה משולם מראש והריבית גבוהה מהתשואה. חישוב בקומה שמראה למה מחיר הקנייה מכריע, ומה המשמעות של תוכנית "פארק תל אביב" בשכונת הארגזים
בכתבה · 8 פרקים
מי שקונה היום דירה להשקעה בתל אביב צריך להתחיל מהמספר הכי פחות נוצץ: התשואה משכירות. לפי נתונים שפורסמו באייס ביולי 2026, התשואה הממוצעת בעיר עמדה בשנה האחרונה על כ-2.1% בלבד, ואחרי הוצאות היא נמוכה עוד יותר. בדרום-מזרח העיר, ליד פארק דרום, מצטרף לחשבון גם היצע עתידי גדול: תוכנית "פארק תל אביב" בשכונת הארגזים, שאושרה ל-2,170 דירות. בדקנו מה המשמעות למשקיע, ובנינו חישוב פשוט שמראה למה מחיר הקנייה, ולא שכר הדירה, הוא מה שמכריע.
2,170 דירות בדרך: מה אושר בשכונת הארגזים
לפי מרכז הנדל"ן, ועדת הערר המחוזית דחתה במאי 2023 את כל העררים על תוכנית ההתחדשות בשכונת הארגזים, ובכך הסירה את המכשול האחרון לאישורה. התוכנית חלה על כ-50 דונם בין רחוב לח"י בצפון, רחוב שתולים במערב, דרך משה דיין במזרח ורחוב 3920 (תמוז) בדרום. היזמות הן דוניץ-אלעד, פרידמן חכשורי ואביוד נכסים, והפרויקט נקרא "פארק תל אביב" בשל הקרבה לפארק דרום ולפארק אריאל שרון.
- 2,170 יחידות דיור, לעומת 720 בתוכנית המקורית: כ-1,800 לשוק החופשי, 174 להשכרה (מחציתן בשכר דירה מופחת) ו-300 יחידות דיור מוגן.
- גודל ממוצע: כ-80 מ"ר וממ"ד, לעומת 112 מ"ר בתכנון הקודם.
- בינוי: מגדלים של 33 קומות לצד מגדלים של 22 קומות ובניינים של 9 קומות, וכ-12,500 מ"ר למסחר ולתעסוקה.
למשקיע יש כאן שתי משמעויות. הראשונה חיובית: התחדשות בהיקף כזה משנה את פני השכונה לאורך השנים. השנייה מחייבת זהירות: כ-1,800 דירות בשוק החופשי, רובן בגודל דומה, יגיעו לאותו אזור, וחלקן יוצעו להשכרה בדיוק לאותם שוכרים שאתם מכוונים אליהם. בניין מגורים במגדל גם מגיע עם דמי ניהול, נושא שהרחבנו עליו בכתבה על רבע מהדירות החדשות שנבנות במגדלים.
כמה שכר דירה אפשר לצפות לקבל
לפי נתוני WeCheck ליוני 2026, שפורסמו באייס, שכר הדירה הממוצע בתל אביב לדירות של 1–3 חדרים עמד על 5,998 ש"ח בחודש, ולכלל הדירות של 1–5 חדרים על 6,766 ש"ח. בדירות 1–3 חדרים זו עלייה של 0.7% בלבד לעומת יוני 2025, כלומר שכר הדירה בדירות הקטנות כמעט לא זז בשנה האחרונה.
החשבון: חישוב בקומה
כדי להמחיש, חישבנו את התשואה של דירה שמושכרת ב-6,000 ש"ח בחודש, קרוב לממוצע לדירות 1–3 חדרים בעיר, בשלושה מחירי קנייה לדוגמה. המחירים הם להמחשה בלבד ואינם מחירי עסקאות ספציפיות. חישוב בקומה:
| מחיר קנייה | שכר דירה שנתי | תשואה ברוטו | מס רכישה (8%) |
|---|---|---|---|
| 2.4 מיליון ש"ח | 72,000 ש"ח | 3.0% | 192,000 ש"ח |
| 2.7 מיליון ש"ח | 72,000 ש"ח | 2.7% | 216,000 ש"ח |
| 3.0 מיליון ש"ח | 72,000 ש"ח | 2.4% | 240,000 ש"ח |
שלושה דברים עולים מהטבלה. ראשית, כל 300 אלף ש"ח במחיר הקנייה מורידים כ-0.3 נקודת אחוז מהתשואה. במילים אחרות, המשא ומתן על המחיר שווה יותר מכל העלאה צפויה של שכר הדירה. שנית, לפי מרכז הנדל"ן, התשואה נטו נמוכה בדרך כלל ב-0.5 עד 1 נקודת אחוז מהתשואה ברוטו, אחרי תחזוקה, ביטוח מבנה, חודשי ריקנות ומס. כך דירה שמניבה 2.7% ברוטו עשויה להניב כ-1.7% עד 2.2% נטו. שלישית, את מס הרכישה משלמים מראש, וזה סכום שהתשואה צריכה להחזיר לפני שמתחילים להרוויח.
ומה עם המשכנתא
לפי ביזפורטל, הריבית על משכנתאות עומדת מאז 2022 על כ-4.5% עד 5% בשנה. כשהתשואה נטו נמוכה מעלות המימון, כל שקל שנלקח בהלוואה עולה יותר ממה שהדירה מניבה עליו. משקיע שממנף את הדירה נשען אפוא על עליית ערך כדי להרוויח, ולא על שכר הדירה. אנחנו לא צופים כאן את כיוון המחירים, ולכן החשבון הזה צריך להיעשות בזהירות.
מס רכישה ומס על שכר דירה: המספרים
- מס רכישה על דירה נוספת: 8% על החלק שעד כ-6 מיליון ש"ח, ו-10% מעל לכך. בשנים 2020–2021 המס הופחת זמנית ל-5%. על ההצעה להוריד את המס למשקיעים שמתחייבים להשכרה ארוכה כתבנו בכתבה על מס רכישה מופחת למשקיעים. זו הצעה בלבד, לא חוק.
- מס על הכנסה משכירות: לפי ביזפורטל, שכר דירה של עד 5,654 ש"ח בחודש פטור לגמרי, ופטור חלקי חל עד 11,308 ש"ח בחודש. כדאי לבדוק את המסלול המתאים עם רואה חשבון.
זמן ההחזקה קובע
ניתוח של אגף הכלכלן הראשי באוצר מצא ש-47.5% מהמשקיעים שמכרו דירה תוך חמש שנים הפסידו ריאלית, בעוד שבקרב מי שהחזיקו מעל 30 שנה כמעט כולם הרוויחו. פירטנו את הממצאים בכתבה 47.5% מהמשקיעים שמכרו תוך 5 שנים הפסידו ריאלית. בתל אביב, שבה התשואה השוטפת נמוכה, המסקנה הזו חדה במיוחד: מי שנכנס צריך לתכנן החזקה ארוכה.
מה זה אומר עבורכם
- מחיר מבוקש אינו מחיר עסקה. לפני הצעה, בדקו עסקאות אמת באותו רחוב ובאותו גודל, כפי שהסברנו במדריך איך בודקים עסקאות השוואה. זכרו שעסקאות נרשמות במאגר רק אחרי שדווחו, ולכן המאגר תמיד מאחר אחרי השוק.
- חשבו נטו, לא ברוטו. הורידו מהתשואה הוצאות, חודשי ריקנות ומס, והוסיפו לעלות הקנייה את מס הרכישה, עורך דין ותיווך.
- בדקו את ההיצע העתידי. באזור שבו אושרו אלפי דירות חדשות, כמו שכונת הארגזים, כדאי להבין מתי הן צפויות להגיע ואיך הן ישפיעו על התחרות על שוכרים.
- התאימו את המינוף לתשואה. כשהריבית גבוהה מהתשואה, הון עצמי גבוה יותר מקטין את הסיכון.
שאלות נפוצות
מה התשואה משכירות בתל אביב?
לפי נתונים שפורסמו באייס ביולי 2026, התשואה הממוצעת בתל אביב עמדה בשנה האחרונה על כ-2.1%. זו תשואה ברוטו, והתשואה נטו נמוכה ממנה בדרך כלל ב-0.5 עד 1 נקודת אחוז.
כמה דירות אושרו בשכונת הארגזים?
תוכנית "פארק תל אביב" אושרה ל-2,170 יחידות דיור, מהן כ-1,800 לשוק החופשי, 174 להשכרה ו-300 לדיור מוגן, אחרי שוועדת הערר המחוזית דחתה את העררים במאי 2023.
האם משתלם לקנות דירה להשקעה בתל אביב?
זה תלוי במחיר הקנייה, במינוף ובמשך ההחזקה. עם תשואה של 2% עד 3% ברוטו וריבית משכנתא של כ-4.5% עד 5%, הרווח תלוי בעיקר בעליית ערך לאורך זמן. מומלץ להתייעץ עם שמאי ועם רואה חשבון לפני ההחלטה.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, "2,170 דירות בדרום ת"א: אושר פרויקט הענק של דוניץ-אלעד, פרידמן חכשורי ואביוד בשכונת הארגזים", 02.05.2023 (עודכן 24.07.2023).
- אייס, איציק יצחקי, "10,000 שקל ל-4 חדרים: מה קורה למחירי השכירות בתל אביב?", 02.07.2026.
- אייס, איציק יצחקי, "מחירי השכירות מזנקים בתל אביב: בדקו מה קורה בעיר שלכם" (נתוני WeCheck), 19.07.2026.
- ביזפורטל, עוזי גרסטמן, "האם משקיעי הנדל"ן הפסידו ב-5 השנים האחרונות?", 03.11.2026.
- מרכז הנדל"ן, דרור ניר קסטל, "לקרוא את האותיות הקטנות: תשואה ברוטו מול תשואה נטו בהשקעות נדל"ן", 11.09.2025.
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
