השקעות השקעות | מיסוי
מס של 10% על שכר דירה מהשקל הראשון? מה מציע מנהל רשות המסים
שי אהרונוביץ' תומך בביטול הפטור ובחובת דיווח לכל המשכירים, ומעלה רעיון להוריד את מס הרכישה למשקיעים ל-5%–6%. מה מתוך זה הצעה, מה בתוקף, וכמה זה עשוי לעלות
בכתבה · 6 פרקים
מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', הביע תמיכה בביטול הפטור ממס על שכר דירה ובהטלת מס של 10% מהשקל הראשון. לדבריו, 10% "זה שיעור נכון שצריך להחיל מהשקל הראשון". הרשות מבקשת גם לחייב בדיווח משכירים שההכנסה שלהם נמוכה מתקרת הפטור, ומעריכה שהצעד יכניס לקופת המדינה כ-1.5 מיליארד ש"ח. חשוב לדייק: אלה הצעות, לא חקיקה. כרגע הפטור בתוקף, ושיעור מס הרכישה על דירה להשקעה מתחיל ב-8%, בהוראת שעה שהוארכה עד 10.02.2027.
אהרונוביץ' דיבר בפסגת ההתחדשות העירונית 2026 שערכו מרכז הנדל"ן ומדלן בתל אביב. בכתבה הזו ריכזנו מה נאמר, מה המצב היום, וכמה זה עשוי לעלות למשכיר אם ההצעה תתקבל.
מה המצב היום
מי שמשכיר דירה למגורים יכול לבחור בין שלושה מסלולי מס:
- פטור: כשסך שכר הדירה בחודש לא עולה על 5,654 ש"ח, כל ההכנסה פטורה. בין התקרה לכפליים ממנה (11,308 ש"ח) ניתן פטור חלקי, שקטן ככל שההכנסה עולה.
- מסלול 10%: מס של 10% על כל שכר הדירה, בלי ניכוי הוצאות.
- מסלול רגיל: מס לפי מדרגות המס, עם אפשרות לנכות הוצאות.
הסבר מפורט על המסלולים, כולל מס שבח, מופיע במדריך מיסוי דירה להשקעה.
מה הוצע בפסגה
חובת דיווח גם מתחת לתקרה
הצעד שרשות המסים מקדמת הוא חובת דיווח לכל המשכירים, גם אם ההכנסה שלהם נמוכה מתקרת הפטור. לדברי אהרונוביץ', זו דרך להילחם בהון שחור: "מי שמקבל 6,500 שקל שכירות ולא משלם את המס, זה גם הון שחור". ההערכה היא שהחובה תוסיף כ-1.5 מיליארד ש"ח.
ביטול הפטור ו-10% מהשקל הראשון
אהרונוביץ' תמך גם בביטול הפטור והחלת מס של 10% על כל שכר הדירה. הוא ציין שזה מהלך מורכב יותר מבחינה פוליטית מחובת הדיווח. כלומר, גם הוא לא מציג את זה כצעד קרוב.
מס רכישה: אולי דווקא הורדה
מהכיוון השני, אהרונוביץ' העריך שהורדת מס הרכישה למשקיעים ל-5%–6% עשויה להחזיר רוכשים לשוק ולהגדיל את מספר העסקאות. לדבריו, זו בעיקר החלטת מדיניות ולא רק שיקול פיסקלי. הוא גם ציין שהארכת הוראת השעה הקיימת צפויה להיתקל בקשיים פוליטיים. אם תקום ממשלה חדשה, יידרש חוק בכנסת כדי להאריך את השיעורים הנוכחיים. על הדרישות של הקבלנים להקלה במס הרכישה כתבנו בכתבה על צעדי החירום. על הצעה קודמת למס רכישה מופחת למשקיע שמשכיר לטווח ארוך כתבנו בכתבה על מס הרכישה של 0.5%.
עוד רעיונות שעלו
אהרונוביץ' הציע לבחון שילוב בין פרויקטים של התחדשות עירונית לבין ההטבות בחוק לעידוד השקעות הון בתחום השכרת המגורים. לפי ההצעה, יזמים שיתחייבו להשכיר חלק מהפרויקט לכמה שנים יוכלו ליהנות מהטבות. הוא אמר גם שהרשות רואה במס רכוש על קרקעות "מס נכון", אבל ההצעה לא אושרה בחוק ההסדרים האחרון.
החשבון: כמה זה עשוי לעלות למשכיר
הטבלה הבאה היא חישוב של בקומה. היא משווה בין המס על שכר דירה חודשי לפי המסלולים הקיימים לבין הצעת ה-10% מהשקל הראשון. החישוב לא כולל הכנסות אחרות, הוצאות או נקודות זיכוי.
| שכר דירה חודשי | היום, במסלול הפטור | היום, במסלול 10% | לפי ההצעה (10% מהשקל הראשון) |
|---|---|---|---|
| 4,000 ש"ח | פטור מלא | 400 ש"ח | 400 ש"ח בחודש (4,800 ש"ח בשנה) |
| 5,500 ש"ח | פטור מלא | 550 ש"ח | 550 ש"ח בחודש (6,600 ש"ח בשנה) |
| 6,500 ש"ח | פטור על 4,808 ש"ח, ו-1,692 ש"ח חייבים לפי מדרגות המס | 650 ש"ח | 650 ש"ח בחודש (7,800 ש"ח בשנה) |
| 8,000 ש"ח | פטור על 3,308 ש"ח, ו-4,692 ש"ח חייבים לפי מדרגות המס | 800 ש"ח | 800 ש"ח בחודש (9,600 ש"ח בשנה) |
מי שייפגע בעיקר מההצעה הוא המשכיר הקטן. מי שמקבל עד 5,654 ש"ח בחודש לא משלם היום מס בכלל, ולפי ההצעה ישלם 10% מהשכירות. ברמות שכירות גבוהות יותר, שבהן רבים כבר בוחרים במסלול 10%, ההבדל קטן יותר.
מה זה אומר עבורכם
למשקיעים קיימים: שום דבר לא משתנה כרגע. אבל כדאי לבדוק מה התשואה נטו גם בתרחיש של מס של 10%. איך מחשבים את זה הסברנו במדריך לתשואה ברוטו ונטו. מי שמשכיר בלי חוזה מסודר או בלי דיווח צריך להביא בחשבון שחובת הדיווח היא הצעד שהרשות מקדמת ראשון.
למי ששוקל לקנות דירה להשקעה: כרגע מס הרכישה מתחיל ב-8%, בהוראת שעה עד 10.02.2027. הורדה ל-5%–6% היא רק רעיון שעלה בפסגה. אין לבנות עליה תוכנית רכישה. כדאי לבחון את העסקה לפי המצב החוקי הקיים, כולל המימון. ריכזנו את הנתונים במדריך משכנתא לדירה להשקעה.
לבעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית: שילוב בין התחדשות עירונית לבין הטבות להשכרה לטווח ארוך עשוי לשנות את הכדאיות של חלק מהפרויקטים. לעת עתה, זו הצעה לבחינה בלבד. עוד מספרים מהפסגה ריכזנו בכתבה על אפס ההיתרים בבאר שבע.
שאלות נפוצות
האם הפטור ממס על שכר דירה בוטל?
לא. הפטור בתוקף, ותקרתו היא 5,654 ש"ח לחודש. ביטול הפטור והטלת מס של 10% מהשקל הראשון הם הצעות שמנהל רשות המסים תמך בהן, ולא חקיקה.
מה זה חובת דיווח על שכר דירה מתחת לתקרה?
זו הצעה של רשות המסים לחייב בדיווח גם משכירים שההכנסה שלהם פטורה. המטרה היא להילחם בהון שחור, והרשות מעריכה שהצעד יוסיף כ-1.5 מיליארד ש"ח לקופת המדינה.
מה שיעור מס הרכישה על דירה להשקעה היום?
השיעור מתחיל ב-8%. הוראת השעה שקובעת את השיעורים הנוכחיים הוארכה עד 10.02.2027. הורדה ל-5%–6% הועלתה כרעיון בלבד.
המידע בכתבה הוא כללי ואינו ייעוץ מס. לבחירת מסלול המס המתאים לכם כדאי להתייעץ עם רואה חשבון או יועץ מס.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, דברי מנהל רשות המסים שי אהרונוביץ' בפסגת ההתחדשות העירונית 2026, 09.11.2026.
- כל זכות, "פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים", תקרת הפטור לשנת 2026.
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
