בעל הדירה נפטר לפני שהפינוי-בינוי הסתיים: המדריך ליורשים

אם בעל דירה מבוגר חתם על הסכם פינוי-בינוי או תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה ונפטר לפני שהפרויקט הושלם, ההסכם לא מתבטל. היורשים נכנסים לנעליו, וגם התמורות המיוחדות שהובטחו לו כקשיש עוברות אליהם, אלא אם ההסכם קובע אחרת. אבל זכות לקבל דירה מהיזם עדיין לא מבטיחה פטור ממס. לפי נייר עמדה חדש של רשות המסים, השאלה המכרעת היא אם הפטירה הייתה לפני "יום המכירה" או אחריו. התשובה תלויה גם במספר היורשים ובזכאות האישית של כל אחד מהם.

המדריך הזה מסדר את הכללים: מה עובר בירושה, איך נקבע יום המכירה, מה ההבדל בין יורש יחיד לכמה יורשים, ומה כדאי למשפחה לבדוק כבר עכשיו.

שלב ראשון: מה עובר ליורשים לפי הדין האזרחי

חוק הדייר הסרבן מחייב יזם להציע לבעלי דירות בני 70 ומעלה תמורה ייחודית. אם היזם לא מציע אותה, סירוב של הקשיש לחתום לא ייחשב סירוב בלתי סביר. החלופות הן:

• שתי דירות בבניין החדש במקום דירה אחת, בשווי מצטבר דומה לשווי דירת התמורה.
• דירת תמורה קטנה יותר משל שאר הדיירים, בתוספת כסף.
• חלופה אחרת: מעבר לבית הורים, רכישת דירה חלופית סמוכה, או סכום כסף, כל אחת בשווי מהוון דומה לדירת התמורה.

בדצמבר 2025 קבעה המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי), עו"ד כרמית יוליס, שמרגע שנחתם הסכם, ההתחייבויות של היזם הן זכות חוזית עצמאית. לכן התמורות הייחודיות עוברות ליורשים, אלא אם ההסכם קובע אחרת במפורש. החריג הוא מעבר לבית הורים, זכות אישית שאינה רלוונטית ליורשים. חוות הדעת הדגישה שמות הקשיש לא משפיע על המשך ביצוע ההסכם, וציינה במפורש שהיא לא עוסקת בהיבטי המס. את החלק הזה משלים עכשיו נייר העמדה של רשות המסים.

הרחבה על הזכויות של בעלי הדירות בפרויקט אפשר למצוא במדריך זכויות הדיירים בהתחדשות עירונית.

המבחן המרכזי: מתי חל "יום המכירה"

בעסקת נדל"ן רגילה יום המכירה הוא בדרך כלל מועד החתימה. בהתחדשות עירונית זה לא בהכרח כך. כשההסכם מותנה בהיתר בנייה, יום המכירה עשוי לחול רק עם קבלת ההיתר, אלא אם אירוע אחר קבע אותו קודם. כלומר, בפרויקט שבו ההסכם נחתם לפני שנים וההיתר עוד לא ניתן, ייתכן שמבחינת המס המכירה עוד לא התרחשה.

מה שקובע הוא לא רק תאריך הפטירה אלא גם מה ההסכם קובע לגבי תנאים מתלים. לכן כדאי לשלוף את ההסכם המקורי ולבדוק מתי, מבחינת המס, העסקה נחשבת למכירה.

יורש יחיד או כמה יורשים: למה זה משנה

שני יורשים

כל אחד מהם מחזיק במחצית מהזכויות בדירה הישנה, ולכל אחד עשויה להיות זכאות לדירה חדשה כנגד החלק שלו. בדוגמה שמביאה רשות המסים, שני יורשים שמקבלים מהיזם שתי דירות קטנות עשויים לקבל אותן בפטור ממס. גם כאן הפטור לא אוטומטי, והוא תלוי בחלוקת הזכויות ובתנאי העסקה.

יורש יחיד

יורש יחיד מחזיק בכל הזכויות, ולכן עשוי להיות זכאי לפטור על דירה חלופית אחת בלבד. אם הקשיש בחר בשתי דירות, ילד יחיד עשוי לשלם מס על אחת מהן.

החריג: תמ"א 38 באזור מוטב

בפרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה באזור מוטב, למשל בנגב, בגליל או ביישובים באשכול חברתי-כלכלי נמוך יחסית, אפשר בתנאים מסוימים לקבל שתי דירות בפטור ממס גם כשיש יורש יחיד. את התנאים המדויקים כדאי לבדוק מול יועץ מס לפני שמחליטים.

אפשר לשנות את התמורה?

כן. לפי רשות המסים, לפני יום המכירה היורשים והיזם יכולים להסכים לשנות את התמורות שנקבעו בהסכם המקורי. לדוגמה, יורש יחיד יכול להעדיף דירה אחת גדולה במקום שתי דירות קטנות. במקרה כזה צריך להגיש לרשות המסים הודעה מתוקנת עם פרטי היורשים וההסכמות החדשות. מאחר שגם היזם צריך להסכים, כדאי לפתוח את השיחה מוקדם, לפני שהפרויקט מתקדם להיתר.

ומה אם מוכרים את דירת התמורה אחרי הפרויקט?

כאן נכנס נייר עמדה קודם של רשות המסים (3-2026) ממרץ 2026, שעוסק ב"פטור מוריש" לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין. לפיו, אם הדירה המקורית עמדה בתנאי הפטור, היורשים שומרים על הזכאות לפטור ממס שבח גם כשהם מוכרים את דירת התמורה החדשה. התנאים העיקריים:

• היורש הוא בן זוגו של המוריש, צאצא שלו או בן זוג של צאצא.
• לפני פטירתו הייתה למוריש דירת מגורים אחת בלבד.
• אילו המוריש היה מוכר את הדירה בחייו, המכירה הייתה פטורה ממס שבח.

כשהירושה הייתה אחרי ההריסה ולפני סיום הבנייה, יש משמעות לתאריך 18.11.2021, מועד כניסתו לתוקף של תיקון 96 לחוק מיסוי מקרקעין. ירושה של זכות לדירה בבנייה אחרי המועד הזה יכולה לזכות בפטור, וירושה לפניו לא. לפי עו"ד ורו"ח דן טולדנו, תקרת הפטור עומדת על 5,008,000 ש"ח למוריש, ומעבר לה המס מחושב על ההפרש.

מה זה אומר עבורכם: צ'קליסט למשפחות

1. מצאו את ההסכם המקורי ובדקו אם יש בו סעיף שעוסק במצב של פטירה ואם התמורה הייחודית מוגדרת כעוברת בירושה.
2. בררו מה מצב הפרויקט: האם ניתן היתר, האם יש תנאים מתלים שהתקיימו, ומתי נחשב יום המכירה.
3. מפו את היורשים וכמה דירות אחרות יש לכל אחד מהם. הזכאות לפטור נבחנת לפי המצב האישי של כל יורש.
4. בדקו אם הבניין נמצא באזור מוטב, אם מדובר בתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה.
5. החליטו על התמורה לפני יום המכירה. שינוי מחייב הסכמה של היזם והודעה מתוקנת לרשות המסים.
6. אם יש משכנתא על הדירה, בדקו איך היא מטופלת בפרויקט. ריכזנו את זה במדריך משכנתא על דירה בפינוי-בינוי.
7. היעזרו בעורך דין ורואה חשבון שמתמחים במיסוי מקרקעין לפני כל חתימה או הודעה לרשות.

למי שרק נכנס לעולם הזה, כדאי להתחיל במדריך המלא לפינוי-בינוי. מי ששוקל לקנות דירה בבניין שמיועד להתחדשות ימצא את הנקודות החשובות במדריך לקניית דירה בבניין פינוי-בינוי. על השינויים הצפויים בהיטל ההשבחה בפרויקטים כאלה כתבנו בכתבה על השיעורים החדשים.

שאלות נפוצות

האם ההסכם עם היזם מתבטל אם בעל הדירה נפטר?

לא. לפי חוות הדעת של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה מדצמבר 2025, מות בעל הדירה לא משפיע על המשך ביצוע ההסכם. התמורות הייחודיות לקשישים עוברות ליורשים, אלא אם ההסכם קובע אחרת, למעט מעבר לבית הורים.

האם היורשים יקבלו את הדירות בפטור ממס?

לא בהכרח. זכות לקבל את התמורה מהיזם לא מבטיחה פטור. אם הפטירה הייתה לפני יום המכירה, הזכאות נבחנת לפי המצב האישי של כל יורש. יורש יחיד עשוי לקבל פטור על דירה חלופית אחת בלבד, ושני יורשים עשויים לקבל פטור כל אחד על דירה.

מתי חל יום המכירה בפינוי-בינוי?

לא תמיד ביום החתימה. כשההסכם מותנה בהיתר בנייה, יום המכירה עשוי לחול רק עם קבלת ההיתר, אלא אם אירוע אחר קבע אותו קודם. לכן חשוב לבדוק את התנאים בהסכם עצמו.

המידע בכתבה הוא כללי ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. בכל מקרה ספציפי כדאי להתייעץ עם עורך דין ורואה חשבון שמתמחים במיסוי מקרקעין.

מקורות

• ynet, הילה ציאון, נייר העמדה של רשות המסים בעניין יורשים של בעלי דירות מבוגרים בפינוי-בינוי ובתמ"א 38/2, 10.11.2026.
• מרכז הנדל"ן, נמרוד בוסו, "המשנה ליועמ"שית: תמורות ייחודיות שניתנו לקשישים במיזמי התחדשות עוברות בירושה", 14.12.2025.
• מרכז הנדל"ן, דרור ניר קסטל, "רשות המיסים: הפטור ממס שבח על דירת ירושה חל גם על דירת התמורה בפרויקט התחדשות", 22.03.2026.
• ביזפורטל (תקדין), עו"ד ורו"ח דן טולדנו, על נייר עמדה 3-2026 ופטור מוריש לפי סעיף 49ב(5), 24.03.2026.