תכנון ובנייה תכנון ובנייה | גלילות
הוותמ"ל הוציאה את שטח בית העלמין מהמתחמים בדרום גלילות
בניגוד להמלצת חוקר ההתנגדויות, ועדת המשנה החליטה לשנות את גבולות המתחמים בתמ"ל 3007. בעלי הקרקע טוענים לפגיעה בזכויות הקניין, והטבלאות המתוקנות עוד לא פורסמו
בכתבה · 7 פרקים
ועדת המשנה של הוותמ"ל החליטה בתחילת נובמבר להוציא את רוב שטח בית העלמין שמעולם לא הוקם, כ-211 דונם, ממתחמי האיחוד והחלוקה בתוכנית דרום גלילות (תמ"ל 3007). בכך שינתה הוועדה את גבולות המתחמים עצמם. חוקר ההתנגדויות המליץ בספטמבר על פתרון אחר: להשאיר את השטח בתוכנית ולהעביר אותו "מתחת לקו" בטבלאות האיזון, כך שהמדינה לא תקבל ממנו מגרשים. בעלי הקרקע הפרטיים טוענים שההחלטה פוגעת בזכויות הקניין שלהם. ההשלכות הכספיות יתבררו רק כשיוכנו טבלאות ההקצאה המתוקנות. זה הפרק הבא במחלוקת שתיארנו בכתבה על המלצת חוקר ההתנגדויות בפי גלילות.
התוכנית במספרים
את תוכנית דרום גלילות מקדמת רשות מקרקעי ישראל במסלול הוותמ"ל, הוועדה הארצית למתחמים מועדפים לדיור. זו אחת מתוכניות המגורים הגדולות במרכז הארץ.
| פרמטר | הנתון |
|---|---|
| שם ומספר | דרום גלילות, תמ"ל 3007 |
| שטח | כ-1,818 דונם, בין דרך נמיר, כביש 5, נתיבי איילון ורמת אביב ג' |
| דיור | כ-19,300 יחידות דיור, בבניינים של 7 עד 40 קומות |
| מסחר ותעסוקה | כ-1.66 מיליון מ"ר |
| רשויות | רוב השטח ברמת השרון, וחלקו בתל אביב-יפו |
| השטח שבמחלוקת | כ-211 דונם שהופקעו בעבר מבעלים פרטיים לבית עלמין שלא הוקם |
מה קרה בין ספטמבר לנובמבר
המלצת החוקר
חוקר ההתנגדויות, עו"ד אדיב נקאש, שמע 44 התנגדויות לתוכנית. בהחלטת ביניים שלישית, שפורסמה בתחילת ספטמבר 2026, קיבל את טענת בעלי הקרקע. הוא קבע ששטח בית העלמין יועבר "מתחת לקו" בטבלאות האיחוד והחלוקה. המשמעות: השטח נשאר בתוכנית, אבל המדינה לא מקבלת ממנו זכויות בנייה, וחלקם של הבעלים הפרטיים גדל. החוקר הורה לתקן את מסמכי התוכנית ולפרסם אותם להערות למשך 21 ימים, לפי סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבנייה.
החלטת ועדת המשנה
המסמכים המתוקנים לא פורסמו. במקום זאת, הסוגיה נדונה בתוך הוותמ"ל במשך כחודשיים. בתחילת נובמבר החליטה ועדת המשנה להתנגדויות, בדיון פנימי שבעלי הקרקע ונציגיהם לא השתתפו בו, לגרוע את רוב השטח מהמתחמים עצמם ולשנות את גבולותיהם. צוות התכנון יכין עכשיו מסמכים מתוקנים, כולל טבלאות הקצאה ואיזון, ויציג אותם בדיון פנימי נוסף. רק אחר כך יפורסמו המסמכים להתנגדויות לפי סעיף 106(ב). השלב שבו הבעלים יוכלו לראות את השינויים ולהגיב נדחה שוב.
הטענות של שני הצדדים
- בעלי הקרקע: עורכי הדין שמואל שוב ואלון קריביצקי ממשרד שוב ושות', שמייצגים מאות בעלי קרקע במתחם, טוענים שההחלטה נועדה לעקוף את קביעת החוקר ולתת למדינה את מלוא זכויות הבנייה מהשטח. לטענתם מדובר בקרקע שהופקעה מבעלים פרטיים ולא נוצלה, ובבעלים שמחכים עשרות שנים למימוש הזכויות. הם גם מצביעים על המעמד הכפול של רשות מקרקעי ישראל: היא יוזמת התוכנית, בעלת זכויות מרכזית בקרקע ומיוצגת בוותמ"ל.
- הוותמ"ל: הוועדה מסרה שאחרי פרסום המלצת החוקר התקיים שיח בינו לבין הצוות המקצועי על אופן היישום. בגלל המורכבות התכנונית, המשפטית והשמאית הוחלט להעביר את ההכרעה לוועדת המשנה להתנגדויות.
למה זה חשוב: ההבדל בין "מתחת לקו" לשינוי גבולות
בתוכנית איחוד וחלוקה כל הקרקעות במתחם מאוחדות ומחולקות מחדש. כל בעלים מקבל מגרשים לפי השווי היחסי של הקרקע שהכניס. שטח שנמצא "מעל הקו" משתתף בחלוקה ומקבל זכויות. שטח שנמצא "מתחת לקו" נשאר בתוכנית אבל לא מקבל זכויות. כשמוציאים שטח מהמתחם לגמרי, כל החשבון משתנה: המתחם קטן, יחסי השווי בין הבעלים זזים, והשטח שהוצא יכול לקבל ייעוד אחר. איך זה ישפיע על כל בעלים יתברר רק בטבלאות החדשות. בינתיים אי אפשר לדעת מי מרוויח ומי מפסיד, וכמה.
הסיפור הזה הוא דוגמה נוספת לכך שלוחות הזמנים של תוכניות ענק תלויים במחלוקות על זכויות, לא רק בתכנון עצמו. ראינו את זה גם בהתנגדויות לתוכנית 5500 בדרום-מזרח תל אביב ובתוכניות גבעתיים שמותנות במטרו.
מה זה אומר עבורכם
לבעלי קרקע בגלילות: השלב הקריטי הוא פרסום הטבלאות המתוקנות לפי סעיף 106(ב). שם יופיעו ההקצאות בפועל, ושם אפשר יהיה להגיש התנגדות. כדאי להכין מראש חוות דעת שמאית ולוודא שהמייצגים עוקבים אחרי מועד הפרסום.
לרוכשים ולמשקיעים: כל עיכוב בתוכנית בגודל כזה דוחה את היום שבו יהיו מגרשים לשיווק, וממילא דירות. מי שמחפש היום בצפון תל אביב וברמת השרון לא יכול לבנות על היצע מגלילות בשנים הקרובות. שווה לבחון את הפרויקטים בטרום שיווק ואת השוק הקיים.
למי שקונה קרקע חקלאית או "קרקע עם פוטנציאל": הפרשה מראה כמה הזכויות בקרקע כזו תלויות בהחלטות תכנון ובטבלאות איזון שעדיין לא נקבעו. לפני רכישה כדאי לבדוק את מצב התוכנית ואת ההתנגדויות התלויות.
שאלות נפוצות
האם התוכנית לדרום גלילות אושרה?
לא. התוכנית אושרה להפקדה ונמצאת בשלב הדיון בהתנגדויות. אחרי ההחלטה האחרונה יוכנו מסמכים מתוקנים, ייערך דיון פנימי נוסף, ורק אחר כך יפורסמו המסמכים להתנגדויות לפי סעיף 106(ב).
מה ההבדל בין המלצת החוקר להחלטת הוועדה?
החוקר המליץ להשאיר את שטח בית העלמין בתוכנית "מתחת לקו", כך שהמדינה לא תקבל ממנו מגרשים. הוועדה החליטה להוציא את רוב השטח מהמתחמים עצמם ולשנות את גבולותיהם. ההשפעה הכספית על כל צד תתברר רק בטבלאות המתוקנות.
כמה דירות מתוכננות בגלילות?
לפי נתוני התוכנית, כ-19,300 יחידות דיור וכ-1.66 מיליון מ"ר מסחר ותעסוקה, על כ-1,818 דונם בין דרך נמיר, כביש 5, נתיבי איילון ורמת אביב ג'.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, רנית נחום-הלוי, "הוותמ"ל שינתה את גבולות המתחמים בפי גלילות: 'פגיעה בזכויות הקניין של בעלי הקרקע'", 08.11.2026.
- מרכז הנדל"ן, נמרוד בוסו, "ניצחון לבעלי הקרקע בגלילות: המדינה לא תקבל זכויות בגין בית עלמין שמעולם לא הוקם", 03.09.2026.
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
