כ-2,500 דירות חדשות בגבעתיים, וההיתרים בכצנלסון מותנים במטרו

גבעתיים מקדמת שלוש תוכניות התחדשות עירונית גדולות לאורך ציר המטרו ובדרום העיר, אבל אף אחת מהן עוד לא הגיעה לשלב ההיתרים. ובחלק מהמתחמים יש תנאי שיכול לקבוע את לוח הזמנים: בעיריית גבעתיים קבעו שהוצאת היתרי בנייה לפרויקטים החדשים לאורך ציר המטרו ברחוב כצנלסון "מותנית בתחילת הפעלתו של קו המטרו". כלומר, הקצב של חלק מהבנייה בעיר ייקבע לא רק בוועדות התכנון, אלא גם בהתקדמות של אחד מפרויקטי התשתית הגדולים במדינה.

שלוש התוכניות במספרים

הכותרות מדברות על כ-2,500 דירות חדשות. סכום הדירות בשתי התוכניות שפורטו הוא כ-1,900, ומספר הדירות בשכונת הרצוג לא פורסם. בתוכנית כצנלסון מרכז התוספת נטו היא כ-830 דירות, כי כ-470 דירות קיימות ייהרסו.

כצנלסון מרכז: התוכנית שתלויה במטרו

המתחם משתרע בין כיכר נח לגן הזיכרון ולקן בורוכוב. כשהתוכנית הוצגה במאי 2025, תוארה כמתחם בין שתי תחנות עתידיות של קו M2 של המטרו, כיכר נוגה ובן גוריון. בתחומה היו אז 662 יחידות דיור, חלקן במבנים שכבר עברו התחדשות. זכויות הבנייה עוד לא נקבעו, וההערכה הייתה שמספר הדירות יוכפל ויותר.

כבר אז נקבע שבזמן קידום התוכנית יותרו במתחם רק היתרים לחיזוק, הנגשה ובטיחות, בלי תוספת שטחים. החריגים הם תוספת של מרחב מוגן והרחבת חדרי יציאה לגג עד 40 מ"ר. בפועל, בעלי דירות במתחם לא יכולים לקדם פרויקט נקודתי של תמ"א או הרחבה בזמן שהתוכנית הכוללת בהכנה.

עכשיו נוסף תנאי המטרו. ההיגיון התכנוני ברור: ציפוף משמעותי לאורך ציר אחד מחייב תחבורה ציבורית שתוכל לשרת את התושבים החדשים. אבל המשמעות המעשית היא שלוח הזמנים של ההיתרים צמוד ללוח הזמנים של המטרו. על ההשלכות של המטרו על בעלי דירות וקונים הרחבנו במדריך היטלי המטרו.

התוכנית השנייה ושכונת הרצוג

מגן הזיכרון לוויצמן

התוכנית השנייה כוללת הריסה של כ-230 דירות ובנייה של כ-600, לצד כ-20,000 מ"ר מסחר ותעסוקה. היא מרחיבה את גן הזיכרון לכיוון רחוב ויצמן בכ-5 דונם, ומשמרת את מבני יד לבנים ובית ראשונים. התוכנית עוד לא הומלצה להעברה לוועדה המחוזית. הוועדה המקומית אישרה להמשיך לקדם אותה, ואחרי תיקונים היא צפויה לחזור לדיון.

הרצוג: עשרה מתחמים שמתקדמים בנפרד

בשכונת הרצוג בחרו במבנה אחר: חלוקה לעשרה מתחמי מימוש. כל מתחם יוכל להתקדם בלי לחכות לאחרים. בתוכניות גדולות, שבהן בניין אחד עם דיירים מתנגדים יכול לעכב את כולם, למבנה כזה יש משמעות מעשית גדולה. התוכנית כוללת גם שטחים להרחבת בית הספר "לאה גולדברג" ולבית ספר יסודי חדש, ותוספת של שטחים פתוחים ומסחר.

בשלוש התוכניות מתוכננים שבילי הליכה ורכיבה, כיכרות עירוניות, הרחבת רחובות ושימור מבנים ועצים.

מה זה אומר עבורכם

לבעלי דירות במתחמים: הדרך מתוכנית לבנייה ארוכה. בפסגת ההתחדשות העירונית הוצג נתון של 1,440 יום להיתר. ריכזנו את המספרים בכתבה מהפסגה. בכצנלסון כדאי להוסיף לחישוב גם את לוח הזמנים של המטרו. לפני שחותמים מול יזם, בדקו איך ההסכם מתייחס לעיכובים שאינם בשליטת הצדדים.

לקונים: דירה ותיקה במתחם שבתכנון יכולה לשאת פוטנציאל של דירת תמורה, אבל זה פוטנציאל לטווח ארוך, לא הבטחה. כדאי לבדוק מה חל על הנכס לפני הרכישה. איך עושים את זה הסברנו במדריך לבדיקת תוכניות בנייה עתידיות.

לשכנים ולתושבי העיר: אלפי דירות נוספות לאורך ציר אחד ישנו את אופי הרחוב. תוכניות כאלה עוברות הפקדה, ובתקופה הזו אפשר לעיין במסמכים ולהגיש התנגדויות. איך עובדים מוסדות התכנון הסברנו במדריך למוסדות התכנון.

במגמה דומה של ציפוף סביב תחנות מטרו אפשר לקרוא גם על המגדלים ברמתיים. היסודות של פינוי-בינוי מוסברים במדריך המלא.

שאלות נפוצות

כמה דירות חדשות מתוכננות בגבעתיים?

בכותרות דובר על כ-2,500 דירות. בתוכניות שפורטו: כ-1,300 דירות בכצנלסון מרכז במקום כ-470, ועוד כ-600 דירות במקום כ-230 בתוכנית השנייה. מספר הדירות בשכונת הרצוג לא פורסם.

למה ההיתרים בכצנלסון מותנים במטרו?

עיריית גבעתיים קבעה שהוצאת היתרי בנייה לפרויקטים החדשים לאורך ציר המטרו בכצנלסון מותנית בתחילת הפעלתו של הקו. המטרה היא שהציפוף יגיע יחד עם תחבורה ציבורית שתשרת אותו.

אפשר לבנות במתחם בזמן שהתוכנית מקודמת?

לפי מה שפורסם על התוכנית ב-2025, בתקופת הקידום יותרו רק היתרים לחיזוק, הנגשה ובטיחות בלי תוספת שטחים. החריגים הם תוספת מרחב מוגן והרחבת חדרי יציאה לגג עד 40 מ"ר.

מקורות

• מעריב, לי סעדון, התוכניות ל-2,500 דירות בגבעתיים והתנאי של הפעלת המטרו, 10.11.2026.
• מרכז הנדל"ן, דרור ניר קסטל, "1,300 דירות בין שתי תחנות מטרו: תוכנית חדשה תכפיל את מס' הדירות לאורך כצנלסון בגבעתיים", 19.05.2025.
• מרכז הנדל"ן, דן קצ'נובסקי, נתוני פסגת ההתחדשות העירונית 2026, 09.11.2026.