נדל״ן מסחרי נדל"ן מסחרי | פתח תקווה
בזק ואדגר יקימו חוות שרתים תת-קרקעית בפתח תקווה
השקעה של כ-400–500 מיליון ש"ח, 16 מגה-ואט ו-14 דונם בקריית אריה. אדגר עוברת מהשכרת מבנה לשותפות בהכנסות, ומה זה אומר לשוק הנדל"ן המניב
בכתבה · 7 פרקים
בזק, בזק בינלאומי וחברת הנדל"ן המניב אדגר חתמו ב-5.11.2026 על מזכר הבנות לא מחייב להקמת חוות שרתים תת-קרקעית במתחם Adgar Hub ברחוב אפעל 33, באזור התעשייה קריית אריה בפתח תקווה. ההשקעה המשותפת מוערכת בכ-400–500 מיליון ש"ח. המתקן ייבנה על 14 דונם, בהספק התחלתי של כ-16 מגה-ואט, וההפעלה המסחרית צפויה ב-2028. החשוב לשוק הנדל"ן הוא מודל העסקה: אדגר לא רק משכירה מבנה לשוכר. היא נכנסת כשותפה ותקבל מחצית מההכנסות.
העסקה במספרים
| פרמטר | הנתון |
|---|---|
| מיקום | Adgar Hub, אפעל 33, קריית אריה, פתח תקווה, סמוך לרכבת הקלה |
| שטח | 14 דונם |
| הספק | לפחות 16 מגה-ואט, עם אישור חיבור מחברת החשמל לשימוש בלעדי של הפרויקט |
| השקעה | כ-200–250 מיליון ש"ח לכל צד, כ-400–500 מיליון ש"ח בסך הכול |
| תקן | Tier 3, מתקן תת-קרקעי ממוגן, מודל Carrier Neutral |
| הפעלה מסחרית | צפויה ב-2028, ורוב ההשקעה ב-2027–2028 |
| תקופת המיזם | 24 שנים ו-11 חודשים ממסירת המבנה, עם אופציית הארכה לאדגר |
| הכנסות צפויות | כ-50–80 מיליון ש"ח בשנה, לפי הערכות החברות ובהתאם לקצב האכלוס |
| EBITDA צפוי לבזק | כ-25–40 מיליון ש"ח בשנה, לפי דיווח החברה |
מי עושה מה
זו עסקה משותפת שלא מאוגדת כחברה נפרדת. כל צד נושא במחצית ההשקעות וההוצאות ומקבל מחצית ההכנסות, וכל צד שומר על הבעלות בנכסים שהעמיד.
- אדגר מעמידה את המבנה, את התשתיות עד ראש המבנה ואת דרכי הגישה, ומבצעת את עבודות ההקמה וההתאמות ההנדסיות. החברה צפויה לקבל היתרי בנייה בשבועות הקרובים.
- בזק רוכשת את הציוד ואת מערכות הדאטה סנטר, מובילה את הקמתן עד למוכנות מסחרית ותספק שירותי תפעול וניהול במחירי שוק.
- אם אדגר לא תממש את אופציית ההארכה, לבזק תהיה אופציה למכור לה את חלקה לפי שווי הוגן.
מנכ"ל אדגר, רועי גדיש, הסביר שהמהלך מאפשר לחברה לעלות בשרשרת הערך: לעבור מהעמדת נכס לשותפות בהכנסות מהפעילות. מנכ"ל בזק, ניר דוד, תיאר את תשתיות המחשוב כמנוע צמיחה מרכזי.
למה זה חשוב לנדל"ן המניב
מבעל בית לשותף
במודל הרגיל, בעל נכס מניב מקבל שכר דירה קבוע וצמוד, והסיכון העסקי נשאר אצל השוכר. כאן אדגר לוקחת חלק בסיכון, וגם בפוטנציאל: אם המתקן יתמלא מהר, ההכנסות שלה יעלו מעבר לשכר דירה רגיל. אם האכלוס יתעכב, היא תרגיש את זה ישירות. זה שינוי מהותי לחברה שרוב הכנסותיה ממשרדים ומסחר. על השיקולים בהשקעה בנדל"ן מסחרי ועל המדדים שכדאי לבדוק כתבנו במדריך הסיכונים והמדדים בנדל"ן מסחרי.
החשמל הוא הנכס
בחוות שרתים המשאב הנדיר הוא לא הקרקע אלא החיבור לחשמל. אישור חיבור בלעדי של כ-16 מגה-ואט הוא חלק מרכזי מהערך שאדגר מביאה לעסקה. על המגבלות על חיבורי חשמל לחוות שרתים ועל ההשלכות שלהן לנדל"ן כתבנו בכתבה על רשות החשמל וחוות השרתים.
גם רשות המסים שמה לב
בפסגת ההתחדשות העירונית ב-9.11.2026 אמר מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', שחלק מהעסקאות שהכניסו למדינה הכנסות משמעותיות היו מחוץ לתחום המגורים, ובהן חוות שרתים וקרקעות לתחנות כוח. לדבריו, המסים הגדולים הגיעו דווקא מעסקאות הדאטה סנטרים. זאת בזמן שגביית מס הרכישה ומס השבח בינואר–ספטמבר 2026 ירדה בהשוואה לתקופה המקבילה, בעיקר בגלל חולשה בנדל"ן למגורים. העסקה בפתח תקווה מצטרפת להרחבת פארק עידן הנגב לחוות שרתים ענקית.
מה עוד צריך לקרות
בשלב הזה נחתם רק מזכר הבנות. יש לצדדים 90 ימי בלעדיות, שאפשר להאריך ב-60 ימים נוספים, כדי לחתום על הסכם מפורט. השלמת העסקה מותנית גם באישור האורגנים בחברות ובקיום תב"ע והיתר בנייה תקפים. החברות עצמן הבהירו שאין ודאות שהעסקה תושלם.
מה זה אומר עבורכם
לבעלי נכסים מניבים ולמשקיעים: מבנים עם חיבור חשמל גדול, מיגון ונגישות לתחבורה הופכים לנכס מבוקש. מי שמחזיק נכס תעשייתי או לוגיסטי באזורי ביקוש יכול לבדוק את פוטנציאל החשמל שלו. אבל שותפות בהכנסות פירושה גם חשיפה לסיכון התפעולי.
למשקיעים במניות נדל"ן: חברות שעוברות משכירות לשותפות בהכנסות משנות את פרופיל הסיכון שלהן. כדאי לקרוא את הדיווחים ולהבין איזה חלק מההכנסות הצפויות כבר מובטח.
לשוק המשרדים: השינוי בשימושים בולט גם במשרדים. ראו את הפער בתפוסה בין משרדים ללוגיסטיקה באיירפורט סיטי.
שאלות נפוצות
איפה תוקם חוות השרתים של בזק ואדגר?
במתחם Adgar Hub ברחוב אפעל 33, באזור התעשייה קריית אריה בפתח תקווה, על שטח של 14 דונם, סמוך לרכבת הקלה.
מתי חוות השרתים תתחיל לפעול?
ההפעלה המסחרית צפויה ב-2028. העסקה עדיין מותנית בחתימה על הסכם מפורט, באישורים בחברות ובהיתר בנייה.
מה מיוחד במודל העסקה?
אדגר לא משכירה את המבנה תמורת שכר דירה. היא שותפה שנושאת במחצית ההשקעות ומקבלת מחצית ההכנסות, לתקופה של כמעט 25 שנה.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, דרור ניר קסטל, "בהשקעה של כחצי מיליארד שקל: בזק ואדגר יקימו חוות שרתים תת-קרקעית בפתח תקווה", 05.11.2026.
- ביזפורטל, מירב ארד, דיווח על מזכר ההבנות בין בזק לאדגר, 05.11.2026.
- מרכז הנדל"ן, דברי מנהל רשות המסים שי אהרונוביץ' בפסגת ההתחדשות העירונית 2026, 09.11.2026.
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
