חדשנות וטכנולוגיה חדשנות | חוות שרתים
27 ג'יגה-וואט של בקשות: למה חוות השרתים נתקעו בחשמל
רשות החשמל מציעה תקרה של 200 מגה-וואט לחווה וערבויות של עד 400 מיליון ש"ח. מה זה אומר לבעלי קרקעות, למשקיעים ולרשויות
בכתבה · 6 פרקים
התשובה הקצרה: חוות שרתים הפכו בשנה האחרונה לנכס הנדל"ן המבוקש בישראל, אבל צוואר הבקבוק שלהן הוא חשמל ולא קרקע. בקשות החיבור לרשת הגיעו לכ-27 ג'יגה-וואט, פי שלושה מכושר ייצור החשמל של המדינה. לכן רשות החשמל עצרה ביולי 2026 קבלת בקשות חדשות, ובאוקטובר פרסמה לשימוע הצעה שמגבילה כל חווה ל-200 מגה-וואט ודורשת ערבויות של עד 400 מיליון ש"ח. ההצעה פתוחה להערות הציבור עד 17 בנובמבר 2026, וההחלטה הסופית צפויה רק אחרי הקמת הממשלה הבאה.
למה חוות שרתים הן נדל"ן
חוות שרתים הן מבנה תעשייתי שמחזיק אלפי מחשבים, מערכות קירור וחיבור חשמל ענק. גל הבינה המלאכותית הפך אותן לנכס מניב מבוקש, וחברות נדל"ן, אנרגיה ותשתיות נכנסו לתחום בכוח. בחודשים האחרונים חתמו פריים אנרג'י ודלק נכסים על הסכם מסגרת להקמת מרכזי נתונים מבוזרים בכ-60 תחנות דלק, עם פוטנציאל של כ-150 מגה-וואט IT (מרכז הנדל"ן, 27.7.2026). דליה אנרגיות, Serverfarm וקרן תשתיות ישראל מקדמות קמפוס של כ-50 דונם באתר אשכול באשדוד, בהספק של 130 עד 250 מגה-וואט IT (מרכז הנדל"ן, 24.8.2026). זהו מזכר הבנות לא מחייב, והצדדים מנהלים משא ומתן בלעדי עד סוף נובמבר 2026.
ההבדל מנדל"ן רגיל מתחיל בשמאות. לפי שמאים שצוטטו במרכז הנדל"ן (6.7.2026), הקרקע היא רק כ-9% מעלות פרויקט של חוות שרתים. יחידת המידה המרכזית היא MW IT: ההספק שמשמש את השרתים עצמם, בלי קירור ותאורה. עסקאות בקרקע עם חיבור חשמל קיים משקפות פרמיה של כ-150% לעומת קרקע תעשייה רגילה במרכז, ועסקאות בלי חיבור משקפות פרמיה של כ-25% עד 30%. במילים אחרות, מי שמחזיק בחיבור חשמל מחזיק בנכס.
27 ג'יגה-וואט של בקשות: איך נוצר הפקק
לפי דיווח בביזפורטל (18.10.2026), נגה, מנהלת מערכת החשמל, קיבלה כ-100 בקשות לחיבור חוות שרתים בהיקף כולל של כ-27 אלף מגה-וואט. לשם השוואה, שיא הביקוש לחשמל בישראל עמד על כ-17,300 מגה-וואט, וכל חוות השרתים הקיימות צורכות יחד כ-400 מגה-וואט. כמחצית מהבקשות הן למתקנים של יותר מ-200 מגה-וואט, וכ-60% מההספק המבוקש במתח עליון מרוכז במשולש נתניה, מודיעין וראשון לציון. ביולי 2026 הורתה רשות החשמל לעצור את הטיפול בבקשות חדשות (גלובס, 25.10.2026). אחת הבקשות הבולטות הייתה של חברת הנדל"ן מגה אור, שתכננה חווה בחדרה בהספק של יותר מ-1,000 מגה-וואט.
מה הרשות מציעה
מסמך השימוע המלא, שפורסם בגלובס ב-25.10.2026, קובע את הכללים הבאים:
| נושא | ההצעה |
|---|---|
| תקרה לחווה | 200 מגה-וואט. פיצול חווה גדולה לכמה קטנות לא יאושר, ויידרש מרחק משמעותי בין חוות |
| מכסה כוללת | 1,000 מגה-וואט לחוות חדשות, ועוד 300 מגה-וואט ברזרבה לחוות שמשרתות לקוחות מקומיים בלבד |
| ערבות בהגשה | 500 אלף ש"ח לכל מגה-וואט, עד 100 מיליון ש"ח |
| ערבות אחרי האישורים | 2 מיליון ש"ח לכל מגה-וואט, עד 400 מיליון ש"ח |
| סדר הקצאה | מי שעומד ראשון בתנאי הסף הסטטוטוריים, כמו תוכנית מתאר. פרויקט שנמשך יותר משבע שנים יידחה |
| מועד אחרון לבקשת חיבור | 1 ביוני 2028 |
| ייצור עצמי | מותר עד גודל החיבור, רק באנרגיה מתחדשת ובאגירה. לא נותן עדיפות בתור |
הרשות עדיין שוקלת קריטריונים לסדר העדיפויות, ובהם עדיפות לפריפריה, שבה הייצור גבוה והצריכה נמוכה. המכסה החדשה מתווספת להתחייבויות חיבור שניתנו לפני ההקפאה, שהיקפן מוערך בדיווחים שונים בין 1,500 ל-2,000 מגה-וואט. לפי ביזפורטל, אם המכסה כולה תנוצל, חוות השרתים עשויות להגיע לכ-20% מצריכת החשמל בישראל.
המספרים מאחורי ה-200 מגה-וואט
חווה של 200 מגה-וואט שפועלת מסביב לשעון צורכת כ-1.75 טרה-וואט-שעה בשנה, קצת יותר מ-2% מצריכת החשמל של ישראל ב-2024 (ביזפורטל, 18.10.2026). כדי לנצל מכסה של 1,300 מגה-וואט בחוות בגודל מרבי צריך לפחות שבעה אתרים נפרדים. לפי הערכת נגה, חיבור חווה לרשת ההולכה עשוי להימשך כשש שנים.
מה זה אומר עבורכם
- בעלי קרקעות תעשייה ותעסוקה: הערך של מגרש תלוי עכשיו גם בשאלה אם יש לו חיבור חשמל, ובאיזה הספק. מגרש עם חיבור קיים עשוי להיות שווה הרבה יותר ממגרש זהה בלי חיבור. כדאי לבדוק את זה לפני כל עסקה.
- משקיעים בנדל"ן מניב: התקרה של 200 מגה-וואט והערבויות הגבוהות מסננות שחקנים קטנים ובקשות ספקולטיביות. היתרון עובר למי שכבר מחזיק בתוכנית מאושרת, בקרקע ובחיבור. שוק המשרדים והלוגיסטיקה משתנה בהתאם, כפי שתיארנו בסקירת שוק המשרדים והלוגיסטיקה, ומדדי הסיכון מוסברים במדריך להשקעה בנדל"ן מסחרי.
- תושבים ורשויות: עדיפות אפשרית לפריפריה פירושה שחוות חדשות עשויות לקום רחוק מהמרכז, ליד תחנות כוח ושדות סולאריים. המשמעות היא מקורות הכנסה מארנונה לרשויות שם, אבל גם דיון תכנוני על שטחים פתוחים.
- רוכשי דירות: אין השפעה ישירה על מחירי הדירות. הרשות אינה צופה כרגע השפעה מהותית על תעריפי החשמל לצרכנים, והשאלה הגדולה היא איך יחולק כושר הרשת בין פיתוח חוות, תעשייה ומגורים בעשור הקרוב.
התחרות על החשמל מתחברת למגמה רחבה של עירוב שימושים בבנייה, שעליה כתבנו בכתבה על מגדלים מעורבים, ולמאמץ לחסוך באנרגיה גם בבנייני מגורים, כפי שמוסבר במדריך לחיסכון באנרגיה.
שאלות נפוצות
האם ההגבלה של 200 מגה-וואט כבר בתוקף?
לא. זו הצעה של רשות החשמל בשימוע ציבורי. אפשר להגיש הערות עד 17 בנובמבר 2026, וההחלטה הסופית צפויה רק אחרי הקמת הממשלה הבאה.
למה חיבור חשמל שווה יותר מהקרקע עצמה?
כי הוא המשאב הנדיר. הקרקע היא רק כ-9% מעלות חוות שרתים, והחיבור קובע כמה שרתים אפשר להפעיל ולכן כמה הכנסה הנכס מייצר. לכן עסקאות עם חיבור קיים משקפות פרמיה גבוהה.
מה קורה לבקשות שהוגשו לפני ההקפאה?
התחייבויות חיבור שניתנו לפני ההקפאה נשארות בתוקף, לפי הדיווחים. המכסה החדשה, 1,000 מגה-וואט ועוד 300 ברזרבה, מתווספת עליהן ותחולק לפי הכללים החדשים.
מקורות
- גלובס, 25.10.2026: ערבויות של מאות מיליונים וייצור חשמל עצמאי, הצעת רשות החשמל לחוות השרתים
- ביזפורטל, 18.10.2026: מי יקבל חשמל ל-AI? רשות החשמל צפויה להגביל חוות שרתים ל-200 מגה-וואט
- ביזפורטל, 18.10.2026: חוות השרתים בדרך לצרוך 20% מהחשמל בישראל
- מרכז הנדל"ן, 6.7.2026: ענף השמאות מתחשמל
- מרכז הנדל"ן, 27.7.2026: פריים אנרג'י ודלק נכסים, מרכזי נתונים בתחנות דלק
- מרכז הנדל"ן, 24.8.2026: דליה, Serverfarm וקרן תשתיות ישראל באתר אשכול
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
