השקעות השקעות | שוק ההון
מיליארד ש"ח בגיוס ו-350 מיליון דיבידנד: מה לדעת על הנפקת ברזאני
קבוצת התשתיות הירושלמית הונפקה לפי שווי של 3.25 מיליארד ש"ח, ופעילות המגורים נשארה בחוץ. המספרים, המבנה, והשאלות שכל משקיע צריך לשאול לפני שקונה מניה של חברה שהונפקה עכשיו
בכתבה · 6 פרקים
קבוצת התשתיות הירושלמית י.ד. ברזאני השלימה ב-10 בנובמבר 2026 הנפקה ראשונית בבורסה בתל אביב וגייסה מיליארד ש"ח ברוטו, הסכום המרבי שתכננה. ההנפקה נעשתה לפי שווי של 3.25 מיליארד ש"ח אחרי הכסף, והחברה מתכננת לחלק כ-350 מיליון ש"ח כדיבידנד לבעלי המניות. הביקושים הגיעו לכ-1.28 מיליארד ש"ח מ-89 משקיעים מוסדיים. מי שמחזיק קרנות פנסיה וגמל כבר חשוף לחברה דרכן, ומי ששוקל לקנות את המניה במסחר צריך להבין מה בדיוק נכנס לחברה הציבורית, ומה נשאר בחוץ.
ההנפקה במספרים
| נתון | היקף |
|---|---|
| גיוס ברוטו | מיליארד ש"ח |
| שווי לפני הכסף / אחרי הכסף | כ-2.25 / 3.25 מיליארד ש"ח |
| חלק המניות שהוקצו | כ-30.77% מההון בדילול מלא |
| מחיר | 1,125 ש"ח ליחידה, 11.25 ש"ח למניה |
| ביקושים | כ-1.282 מיליארד ש"ח מ-89 מוסדיים |
| דיבידנד מתוכנן | כ-350 מיליון ש"ח, בכפוף לאישורים |
| תחזית 2026 (לא מבוקרת) | הכנסות של כ-1.06 מיליארד ש"ח, רווח נקי של כ-113 מיליון ש"ח |
| צבר עבודות | כ-1.96 מיליארד ש"ח |
ההנפקה נעשתה במתכונת של הצעה לא אחידה למשקיעים מוסדיים. גופי הביטוח לקחו כ-69% מההקצאה, קופות הגמל והפנסיה כ-24%, וקרנות הנאמנות כ-3% בלבד. את ההנפקה הובילה אקטיב חיתום. באוקטובר דובר על גיוס של 700 מיליון עד מיליארד ש"ח ועל שווי של 2 עד 3 מיליארד ש"ח לפני הכסף, כך שהחברה הגיעה לקצה העליון של טווח הגיוס ולאמצע טווח השווי.
מה נכנס לחברה הציבורית
ברזאני נוסדה בירושלים ב-1991 על ידי האחים יוסי ברזאני ודיין בר, שמחזיקים בה בחלקים שווים ומכהנים כמנכ"לים משותפים. החברה שהונפקה היא זרוע התשתיות והביצוע: גשרים, מחלפים, מנהרות, כבישים ותשתיות לרכבת הקלה, בעיקר עבור גופים ממשלתיים כמו נתיבי ישראל, רכבת ישראל ומשרד הבינוי והשיכון. בין הפרויקטים שלה: הנתיבים המתחלפים בכביש 2 באזור נתניה, קטעים בכביש בגין דרום בירושלים, מחלף רמת שלמה, מנהרת אשר וינר וצירי רכבת קלה, ובדרום שדרוג כבישים 232 ו-40, הקמת היישוב חירן ושכונת מערבה בקריית גת.
הקפיצה בהיקף הפעילות חדה. לפי טיוטת התשקיף, ב-2025 הסתכמו ההכנסות בכ-616 מיליון ש"ח והרווח הנקי בכ-79.4 מיליון ש"ח, לעומת כ-41.6 מיליון ש"ח ב-2024. במחצית הראשונה של 2026 נרשמו הכנסות של כ-403 מיליון ש"ח ורווח נקי של כ-46.3 מיליון ש"ח. התחזית ל-2026 כולה, כאמור, היא הכנסות של יותר ממיליארד ש"ח.
ומה נשאר בחוץ
פעילות הייזום למגורים וההתחדשות העירונית של הקבוצה נשארת פרטית, בידי בעלי השליטה. מדובר ביותר מ-2,000 דירות בשלבי ביצוע ומכירה, ועד כ-4,000 דירות כולל פרויקטים שממתינים להיתרים. המשמעות: מי שקונה את המניה לא קונה חשיפה לדירות של ברזאני, אלא לעבודות תשתית וביצוע. ההפרדה הזו חשובה, כי היא יוצרת ממשקים בין החברה הציבורית לחברות הפרטיות של הבעלים. לפי טיוטת התשקיף, חברות בשליטת הבעלים חייבות לחברה כ-359 מיליון ש"ח, רובם בריבית של כ-8% לשנה, ורוב הסכום אמור להיפרע בתוך כ-100 ימים מההנפקה. הערבויות שהחברה נתנה לחובות של אותן חברות צפויות להתבטל עד סוף 2026, בכפוף להנפקה.
למה כל זה מעניין את שוק הנדל"ן
ההנפקה של ברזאני היא חלק ממגמה רחבה: יכולת ביצוע הפכה לנכס מבוקש. בשנים האחרונות רכשו רמי לוי ושופרסל חברות קבלנות, סופרין הקימה זרוע ביצוע, אאורה רכשה את זרוע הביצוע של מגידו ועזריאלי קנתה את צמח המרמן, האם של סיון ביצוע. על הכניסה של רשתות קמעונאות לנדל"ן כתבנו בכתבה על עסקת שופרסל ותדהר בתלפיות.
הסיבה פשוטה: מחסור בכוח אדם ובקבלני ביצוע אמינים הוא אחד החסמים המרכזיים של הבנייה בישראל, ותקציבי התשתיות של המדינה, מכבישים ועד רכבות קלות, מייצרים צבר עבודות ארוך. בתחזית של ברזאני, הצבר של כ-1.96 מיליארד ש"ח שווה לקרוב לשנתיים של פעילות לפי הכנסות 2026 (חישוב בקומה). לקונה דירה זה רלוונטי בעקיפין: תשתיות כמו כביש בגין דרום או צירי הרכבת הקלה בירושלים הן מה שמשנה את ערך השכונות שלידן. לפרויקטים בעיר ראו את עמוד ירושלים בבקומה.
מה זה אומר עבורכם
אם אתם שוקלים להשקיע במניה של חברת תשתיות או נדל"ן שהונפקה עכשיו, אלה השאלות ששווה לבדוק בתשקיף ובדיווחים במאי"ה לפני כל החלטה:
- לאן הולך הכסף: בהנפקה של ברזאני, כ-350 מיליון ש"ח מתוך המיליארד מתוכננים לצאת לבעלי המניות כדיבידנד, כ-35% מהגיוס, והשאר מיועד לצמיחה, לרכישת מחצבות ומפעלי בטון ואספלט ולרכישת חברות משלימות.
- על מה מבוסס התמחור: השווי של 3.25 מיליארד ש"ח אחרי הכסף משקף כ-29 פעמים את הרווח החזוי ל-2026 (חישוב בקומה, על בסיס תחזית לא מבוקרת). השוו למכפילים של חברות דומות בבורסה ובדקו אם התחזית מתממשת בדוחות הבאים.
- ריכוזיות לקוחות: טיוטת התשקיף מציינת תלות בשלושה לקוחות מרכזיים, לצד סיכונים של עלויות עבודה ועיכובים בהיתרים. חברה שעובדת בעיקר מול המדינה תלויה בקצב התקציבים והמכרזים.
- עסקאות עם בעלי השליטה: כשחלק מהפעילות נשאר פרטי, בדקו הלוואות, ערבויות ושכר הבעלים. לפי טיוטת התשקיף, כל אחד מהבעלים יקבל עלות שכר חודשית של כ-334 אלף ש"ח במשרה של 70%.
- אתם כבר מחזיקים: כ-93% מההקצאה הלכו לחברות ביטוח, קופות גמל וקרנות פנסיה. סביר שחלק מהחיסכון הפנסיוני שלכם כבר מושקע בחברה.
מי שמעדיף נדל"ן ישיר על פני מניות ימצא את החשבון במאמר 47.5% מהמשקיעים שמכרו תוך 5 שנים הפסידו ריאלית, ודוגמה נוספת לחברה ציבורית שמשנה מבנה בכתבה על המיזוג של קרן הדיור להשכרה של שיכון ובינוי. ולמי שבוחר דירה מקבלן, ריכזנו את הבדיקות לבחירת יזם וקבלן אמינים.
האמור בכתבה הוא מידע כללי בלבד ואינו ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.
שאלות נפוצות
האם ציבור המשקיעים הפרטיים יכול היה להשתתף בהנפקה של ברזאני?
ההנפקה נעשתה במתכונת של הצעה לא אחידה למשקיעים מוסדיים. משקיעים פרטיים יכולים לקנות את המניה במסחר בבורסה, במחיר השוק.
האם המניה כוללת את פרויקטי המגורים של ברזאני?
לא. פעילות הייזום למגורים וההתחדשות העירונית, יותר מ-2,000 דירות בביצוע ובמכירה, נשארת בבעלות פרטית של בעלי השליטה ומחוץ לחברה הציבורית.
מתי ישולם הדיבידנד?
לפי טיוטת התשקיף, החברה תכננה לחלק דיבידנד בתוך 90 ימים מהרישום למסחר. הדיבידנד של כ-350 מיליון ש"ח כפוף למתווה שנקבע ולאישורים הנדרשים.
התמונה: כביש בגין בירושלים. צילום: Adiel lo, ויקישיתוף, נחלת הכלל.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, דרור ניר קסטל, "מיליארד שקל בגיוס, 350 מיליון בדיבידנד מתוכנן: ברזאני השלימה הנפקה בבורסה", 11.11.2026.
- ביזפורטל, מירב ארד, "ברזאני מבקשת מיליארד שקל בבורסה ושליש מהכסף יחזור לבעלים", 02.11.2026.
- מרכז הנדל"ן, "י.ד ברזאני בוחנת הנפקה בשווי של עד 3 מיליארד שקל – פעילות המגורים תישאר בחוץ", 15.10.2026.
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
