השקעות השקעות | תל אביב
שיכון ובינוי ממזגת את קרן הדיור להשכרה לחברה בורסאית: 835 דירות בשדה דב
שיכון ריט, שמוערכת ב-273 מיליון ש"ח, תתמזג לתוך קונטיניואל. מה נכנס לעסקה, אילו תנאים עוד פתוחים, ומה המהלך מלמד על שוק הדיור המוסדי להשכרה
בכתבה · 7 פרקים
התשובה הקצרה: קבוצת שיכון ובינוי חתמה על הסכם מיזוג מחייב, שלפיו קרן הדיור להשכרה שלה, שיכון ריט, תתמזג לתוך קונטיניואל, חברה ציבורית בבורסה בשליטת ראובן יגאנה. שיכון ריט מוערכת בעסקה ב-273 מיליון ש"ח, ונכסיה העיקריים הם שני פרויקטים להשכרה ארוכת טווח ברובע שדה דב בתל אביב: 835 דירות וכ-2,093 מ"ר מסחר, בשלבי הקמה. בעלי המניות של שיכון ריט יחזיקו 89.5% מהחברה הממוזגת. בפועל זו דרך להכניס פורטפוליו של דירות להשכרה לבורסה בלי הנפקה ראשונית רגילה. אבל העסקה כפופה לשורת תנאים, ושיכון ובינוי עצמה מציינת שאין ודאות שתושלם.
מה נחתם, ובאילו מספרים
הדיווח לבורסה פורסם ב-22.10.2026, אחרי חודשים של מגעים. מזכר ההבנות נחתם כבר בפברואר 2026, אז דווח על שווי של כ-270 מיליון ש"ח. לפי ההסכם, שיכון ריט תיעלם כישות נפרדת ותימחק מרשם החברות בלי הליך פירוק. קונטיניואל תקבל את כל הזכויות בנכסיה ותישא בהתחייבויותיה, ובהן חוב של כ-30 מיליון ש"ח.
| נתון | פרטים |
|---|---|
| שווי שיכון ריט בעסקה | 273 מיליון ש"ח (הערכת שמאי בלתי תלוי עבור קונטיניואל) |
| אחזקת בעלי המניות של שיכון ריט ויועציה | 89.5% מהון קונטיניואל |
| בעלי המניות הקיימים של קונטיניואל | 2.5% לפחות אחרי המיזוג והגיוס |
| שדה דב א' | 324 דירות להשכרה, 644 מ"ר מסחר |
| שדה דב ב' | 511 דירות להשכרה, 1,449 מ"ר מסחר |
| סך הכול | 835 דירות, כ-2,093 מ"ר מסחר |
| מועד פקיעה | 75 ימים מהחתימה, אם התנאים לא יתקיימו |
השליטה בקונטיניואל צפויה לעבור לשיכון ובינוי, וחברות הקבוצה צפויות להמשיך לספק לפרויקטים שירותי ייזום, בנייה, ניהול, תפעול ואחזקה, בכפוף לאישור ההסכמים.
מה יש בשדה דב
שני הפרויקטים נמצאים בשכונת אשכול, ברובע שדה דב שקם על שטח שדה התעופה לשעבר בצפון תל אביב. הפרויקט הראשון, 324 הדירות, נולד במכרז משותף של רשות מקרקעי ישראל וחברת דירה להשכיר, ששיכון ובינוי זכתה בו ב-2021 בכ-830 מיליון ש"ח כולל הוצאות פיתוח. לפי תנאי המכרז, הדירות מיועדות להשכרה לתקופה של 20 שנה לפחות, ומחציתן יושכרו במחיר מופחת לזכאים.
בדצמבר 2025 קיבלה החברה היתר בנייה מלא לפרויקט: מגדל בן 38 קומות ושני בניינים בני 8 קומות, בתכנון משרד מילבאואר אדריכלים. בדוח הרבעון השלישי של 2025 העריכה החברה את מועד הסיום בספטמבר 2028. כלומר, מדובר בנכסים שעוד לא מניבים שכר דירה, והשווי שלהם נשען על הכנסה עתידית.
התנאים: למה העסקה עוד לא סגורה
- מזומנים בקופה: בקונטיניואל צריכים להיות לפחות 20 מיליון ש"ח מזומנים נטו.
- גיוס הון מהציבור: הגיוס ייעשה בהנפקת מניות אחרי אישור המיזוג. שיכון ריט רשאית להתנגד אם השווי בגיוס נמוך משווי ההערכה. אז קונטיניואל תצטרך להשלים את הסכום ממקורות אחרים, או שהצדדים יסכימו לדחות את הגיוס.
- אישורים: האסיפה הכללית של קונטיניואל, רשות מקרקעי ישראל, דירה להשכיר והגופים המממנים.
- מיסוי: החלטות מס שנוגעות למעמדה של שיכון ריט כקרן להשקעות במקרקעין.
נקודה נוספת שמשקיעים צריכים להכיר: קונטיניואל, שפעלה בעבר בתחום התחבורה החכמה ונקלעה לקשיים, נסחרת היום ברשימת השימור של הבורסה. המסחר במניה מוגבל, וגם אחרי המיזוג אין ודאות שתחזור לרשימה הראשית.
התמונה הרחבה: הכסף המוסדי נכנס לשכירות
המיזוג מגיע בשבוע שבו גלובס מנה לפחות 15 עסקאות סיטונאיות מתחילת 2026: קרנות ריט לדיור להשכרה קנו 712 דירות מיזמים בכ-1.6 מיליארד ש"ח, בהנחות של כ-10%–20%. לפי הדיווח, התפוסה בקרנות האלה עומדת על 98%–100%. ברקע נמצא מלאי של כ-86 אלף דירות חדשות שלא נמכרו בסוף אוגוסט, כפי שהצגנו בכתבה על מלאי הדירות הלא מכורות. אחת העסקאות הבולטות, 80 דירות באזור, ניתחנו בכתבה על עסקת אזורים Living.
ההבדל כאן הוא בכיוון: לא קרן שקונה מלאי מקבלן, אלא קבוצת בנייה גדולה שמעבירה את הדירות שהיא עצמה בונה להשכרה לחברה ציבורית. אם המהלך יושלם, הוא ייצור עוד אפיק סחיר לחשיפה לשוק השכירות המוסדי בתל אביב.
מה זה אומר עבורכם
- למשקיעים בשוק ההון: מניה ברשימת השימור, עם נכסים בהקמה ועסקה מותנית, היא השקעה עם סיכון נזילות וסיכון ביצוע. קראו את הדיווחים המלאים לפני כל החלטה, ובדקו מה קורה אם אחד התנאים לא מתקיים.
- למי שמשווה דירה לקרן: קרנות דיור מאפשרות חשיפה לשכירות בלי לקנות דירה ובלי לנהל שוכרים. ההבדלים בתשואה, במס ובנזילות מפורטים בהשוואה בין דירה, ריט ומימון המונים.
- למשקיעי דירות: תשואה על דירה בהקמה היא תחזית, לא עובדה. כדאי לחשב אותה נכון, כמו שהסברנו במדריך לתשואה ברוטו מול נטו, ולהביא בחשבון את המיסוי (ראו המדריך למיסוי משקיעים).
- לשוכרים בתל אביב: בפרויקט שדה דב א', לפי תנאי המכרז, מחצית הדירות מיועדות להשכרה במחיר מופחת לזכאים.
שאלות נפוצות
מה זה שיכון ריט?
קרן להשקעות במקרקעין שהקימה קבוצת שיכון ובינוי, ומחזיקה פרויקטים של דיור להשכרה ארוכת טווח. נכסיה העיקריים הם שני פרויקטים ברובע שדה דב, עם 835 דירות.
מתי העסקה תושלם?
אין מועד ודאי. אם התנאים, ובהם אישורי רשות מקרקעי ישראל, דירה להשכיר, המממנים ובעלי המניות, לא יתקיימו תוך 75 ימים מהחתימה, ההסכם יפקע, אלא אם הצדדים יאריכו אותו.
מתי ייגמרו הדירות בשדה דב?
לגבי הפרויקט של 324 הדירות, החברה העריכה בסוף 2025 סיום בספטמבר 2028. לגבי הפרויקט השני לא פורסם מועד.
הכתבה מציגה מידע כללי ואינה ייעוץ השקעות או המלצה לקנות או למכור ניירות ערך.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, 22.10.2026: הסכם המיזוג בין שיכון ריט לקונטיניואל
- ביזפורטל, 16.02.2026: מזכר ההבנות בין קונטיניואל לזרוע הדיור להשכרה של שיכון ובינוי
- מרכז הנדל"ן, 11.12.2025: היתר בנייה מלא ל-324 דירות להשכרה בשדה דב
- מרכז הנדל"ן, 02.12.2021: שיכון ובינוי זכתה במכרז דירה להשכיר בשדה דב
- גלובס, 22.10.2026: עסקאות סיטונאיות של קרנות הדיור להשכרה
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
