85,680 דירות במלאי ו-41% יותר ביטולים: כמה שווים באמת מבצעי הקבלנים

מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו הגיע לשיא של 85,680 דירות, ובקצב המכירות הנוכחי יידרשו כ-27 חודשים כדי למכור את כולן. במקביל, מספר ביטולי העסקאות על דירות שנקנו מקבלן עלה ב-41% מתחילת השנה. זה הרקע למבול המבצעים: 20/80, דחיית תשלומים לעשור והלוואות על חשבון היזם. השורה התחתונה לקונה: המבצעים שווים כסף אמיתי, אבל בדרך כלל פחות ממה שמפרסמים, והסיכון עובר במידה רבה אליכם.

המספרים שמאחורי המבצעים

לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו באמצע אוקטובר, בסוף אוגוסט עמדו למכירה 85,680 דירות חדשות. בקצב המכירות של יוני–אוגוסט, מכירת כולן תימשך 26.7 חודשים. גם הנתון הזה מחמיא לשוק: בשלושת החודשים האלה נמכרו 10,110 דירות חדשות, אבל 3,618 מהן במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות. בשוק החופשי נמכרו 6,498 דירות, כך שהקצב האמיתי של היזמים בשוק החופשי איטי עוד יותר. איפה המלאי גדול במיוחד? פירטנו במפת הדירות הלא מכורות לפי ערים.

למה היזמים מעדיפים מבצע מימון על פני הנחה

יזם שמוריד מחיר קובע מחיר ייחוס חדש לכל הפרויקט, וגם פוגע בקונים שכבר חתמו. הטבת מימון מאפשרת להשאיר את מחיר המחירון על כנו ולתת הנחה "סמויה". לכן, לפי ביזפורטל, באוגוסט 30% מהעסקאות בשוק החופשי על דירות שמסירתן בעוד שנה לפחות כללו הטבת מימון. באזור חדרה השיעור הגיע ל-73%, ובמחוז המרכז ל-38%. פירוט לפי אזורים הבאנו בכתבה על הטבות המימון לפי אזור.

הבעיה היא שהמבצעים האלה משפיעים גם על המצב הפיננסי של היזמים. כשהקונה משלם 20% בחתימה ואת היתר רק במסירה, הכסף נכנס לקופה מאוחר יותר. זה מה שמסביר חלק מהירידה החדה בתזרים.

כמה שווה באמת דחיית תשלום: חישוב ערך נוכחי

הדרך הנכונה לבחון מבצע היא לשאול כמה שווה היום הכסף שתשלמו מחר. ניקח כדוגמה את המבצע של גינדי, שעליו הרחבנו כאן: 20% בחתימה, 50% במסירה, ועד 900 אלף ש"ח שנפרעים כהלוואת בלון עשר שנים אחרי האכלוס. החברה מעריכה את החיסכון בכ-700 אלף ש"ח.

אם מהוונים 900 אלף ש"ח לעשר שנים בשיעור של 4.75% בשנה, שהוא בערך הריבית על משכנתא, מקבלים ערך נוכחי של כ-565 אלף ש"ח. במילים אחרות, ההטבה שווה כ-335 אלף ש"ח, כ-8% מדירה של 4 מיליון ש"ח. זה סכום משמעותי, אבל בערך חצי מהמספר שמופיע בשיווק.

מה הקונה מרוויח בפועל

• הון עצמי קטן יותר בכניסה. מי שאין לו את מלוא ההון העצמי יכול להיכנס לעסקה מוקדם יותר.
• חיסכון בריבית. בתקופה שבה היזם נושא בעלות המימון, אתם לא משלמים ריבית על החלק הדחוי.
• לפעמים גם הקפאת הצמדה. בחלק מעסקאות ה-20/80 היתרה לא צמודה למדד תשומות הבנייה. זה רכיב ששווה כסף, וחשוב לבדוק אם הוא קיים בחוזה.

והסיכון בסוף

• תשלום גדול שמחכה בעתיד. במסירה, או בעוד עשור, תצטרכו לממן את היתרה. אם הריבית תעלה, ההכנסה תיפגע או ערך הדירה ירד, תתקשו לקבל משכנתא בתנאים טובים.
• שווי הדירה ביום המסירה. אם המחירים בפרויקט יירדו, עלול להיווצר פער בין שווי הדירה לבין היתרה. כאן נכנס הנתון על הביטולים: לפי האוצר, 1,821 עסקאות על דירות שנקנו ב-2023–2025 בוטלו, ומספר הביטולים עלה ב-41% לעומת הסקירה הקודמת שפורסמה בינואר.
• מחיר מחירון מנופח. כשההנחה "מוסתרת" במימון, קשה להשוות בין פרויקטים. כדאי לבקש מהיזם מחיר במזומן ולהשוות אותו למחיר עם המבצע.

בנק ישראל כבר מתערב

בנק ישראל מגביל הלוואות בלון ובוליט מסובסדות של יזמים ל-10% מכלל הלוואות הדיור של כל בנק ברבעון. לצד זה, הוראת שעה שמחייבת את הבנקים להקצות הון נוסף לפרויקטים שבהם יותר מ-25% מהחוזים כוללים דחיית תשלום משמעותית פוקעת בסוף דצמבר. גם ההחלטה לחשב רק חצי מהכנסת ההורים במשכנתא משפיעה על הקונים שנשענים על עזרה מהמשפחה כדי לעמוד בתשלום הסופי.

מה זה אומר עבורכם

• תרגמו כל מבצע לשקלים של היום. הוונו את התשלום הדחוי בריבית משכנתא סבירה, והשוו להנחה במזומן.
• בדקו את תנאי ההצמדה. עסקה בלי הצמדה למדד תשומות הבנייה שווה יותר מעסקה עם הצמדה מלאה.
• ודאו שתוכלו לממן את היתרה גם בתרחיש פחות טוב. קבלו אישור עקרוני למשכנתא כבר עכשיו, ובדקו מה יקרה אם הריבית תעלה.
• השוק הזה נותן לקונה כוח מיקוח. עם מלאי של יותר מ-85 אלף דירות, אפשר לבקש הנחה במחיר, שדרוגים או תנאי תשלום טובים יותר. על חישוב התשואה למשקיעים הרחבנו בכתבה על התשואה האמיתית בעסקת 20/80.

שאלות נפוצות

כמה דירות חדשות לא נמכרו בישראל?

לפי הלמ"ס, בסוף אוגוסט 2026 עמדו למכירה 85,680 דירות חדשות, שיא. בקצב המכירות של יוני–אוגוסט, מכירתן תימשך כ-27 חודשים.

האם מבצע 20/80 משתלם?

לעיתים כן, אבל צריך לחשב. ההטבה האמיתית היא הערך הנוכחי של התשלום הדחוי וחיסכון ההצמדה, אם יש. בדוגמה של דחיית 900 אלף ש"ח לעשר שנים, ההטבה שווה כ-335 אלף ש"ח, כחצי מהסכום המשווק.

מה הסיכון בדחיית תשלום לקבלן?

הסיכון העיקרי הוא היכולת לממן את היתרה במועד. עלייה בריבית, ירידה בהכנסה או ירידה בשווי הדירה עלולות להקשות על קבלת משכנתא, ובמקרים קיצוניים להוביל לביטול העסקה.

מקורות

• כלכליסט, אמיתי גזית, נתוני הלמ"ס על מכירות ומלאי דירות חדשות ביוני–אוגוסט 2026, 14.10.2026.
• ביזפורטל, עוזי גרסטמן, מבצעי הקבלנים, תזרים היזמים והטבות המימון, 05.11.2026.
• מרכז הנדל"ן, ביטולי עסקאות על דירות חדשות לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, 12.08.2026.
• כלכליסט, המבצע של גינדי: דחיית תשלום לעשר שנים, 03.11.2026.