היטל השבחה בפינוי-בינוי ייקבע מחדש: פטור, 25% או 50% עד מאי 2027

עד 1 במאי 2027 כל רשות מקומית בישראל תצטרך להחליט מחדש כמה היטל השבחה תגבה בפרויקטים של פינוי-בינוי: פטור מלא, 25% או 50%. רשות שלא תחליט, תקבל אוטומטית שיעור אחיד של 25% בכל שטחה. ההחלטה תחול על תוכניות שיוגשו למוסדות התכנון בחמש השנים שיבואו אחריה, עד אפריל 2032. כך עולה ממכתב ששלחה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לכל הרשויות המקומיות, ושדווח במרכז הנדל"ן ב-01.11.2026. מאחורי המהלך הטכני לכאורה עומדת שאלה כבדה: כמה פרויקטים יצליחו לצאת לדרך, וכמה דירות יקבלו הדיירים.

מה בדיוק דורשת הרשות להתחדשות עירונית

המכתב, עליו חתום סמנכ"ל הרשות ארבל אלטשולר, מטיל על הרשויות המקומיות לנהל את התהליך, לפרסם הודעות ולקבל החלטה עד המועד שנקבע. אלה עיקרי הכללים:

• שלוש אפשרויות בלבד: פטור מהיטל, היטל של 25% או היטל של 50%.
• חלוקה לאזורים: הרשות רשאית לחלק את שטחה לאזורים של 30 דונם לפחות ולקבוע לכל אזור שיעור אחר. היא לא מחויבת לחלוקה שקבעה ב-2022.
• ברירת המחדל: אם לא תתקבל החלטה אחרת, מ-1 במאי 2027 יחול היטל של 25% על כל תוכנית פינוי-בינוי שתוגש למוסד תכנון.
• תקופת התוקף: השיעורים החדשים יחולו על תוכניות שיוגשו בחמש השנים הבאות, עד אפריל 2032.

המסר הבולט במכתב הוא האזהרה מפני השיעור המרבי. לפי הרשות, תוכניות רבות שבהן נקבע היטל של 50% מתקשות להתקדם בגלל כדאיות כלכלית חלשה. הרשויות התבקשו לשקול את שווי הקרקע, את הצפיפות הקיימת והמתוכננת ואת צורכי הפיתוח שמגיעים עם תוספת הדירות.

איך הגענו לכאן: ההחלטות של 2022

המנגנון נולד בתיקון 133 לחוק התכנון והבנייה, שעבר במסגרת חוק ההסדרים. התיקון קבע את 1 במאי 2022 כ"מועד הקובע", והחל ממנו היטל ההשבחה בפינוי-בינוי עומד כברירת מחדל על רבע מההשבחה, אלא אם הרשות קבעה אחרת לפי אזורים. ההחלטות שהתקבלו אז תקפות לחמש שנים, ולכן הן פוקעות עכשיו.

ירושלים הייתה הראשונה שחילקה את שטחה לאזורים. במרץ 2022 אישרה מועצת העיר מפה שלפיה ברוב השכונות ניתן פטור מלא, ושיעור של 25% נקבע במרכז העיר, באזורי התעשייה ובשכונות המבוקשות, בהן רחביה, טלביה, המושבה הגרמנית, בקעה ועין כרם. ההיגיון ברור: איפה שמחירי הדירות גבוהים, הפרויקט יכול לשאת היטל; איפה שהם נמוכים, כל שקל של היטל עלול להפיל את העסקה.

למדריך המלא על אופן החישוב, הפטורים והשומות, ראו את המדריך להיטל השבחה.

שלוש האפשרויות ומה כל אחת אומרת לפרויקט

הדילמה של העיריות: קופה ציבורית מול פרויקט שנתקע

היטל ההשבחה מממן תשתיות ומבני ציבור, ובפרויקט שמכפיל ומשלש את מספר הדירות בשכונה הצרכים האלה גדלים מאוד: גני ילדים, כבישים, ביוב ושטחים פתוחים. מנגד, כפי שהרשות עצמה מציינת, שיעור גבוה מדי עלול לתקוע את הפרויקט, ואז העירייה מפסידה גם את ההכנסה הצפויה וגם את ההתחדשות.

המדינה מציעה לרשויות כמה כלים לגשר על הפער. לפי המכתב, פרויקטים שהופכים לגבוליים יכולים לקבל סיוע, למשל קרקע משלימה מרשות מקרקעי ישראל או סבסוד דרך מכרזי הרשות. במקביל, ביולי 2026 פורסם הסבב הרביעי של הסכמי הגג להתחדשות עירונית: 210 מיליון ש"ח לתשתיות ולמבני ציבור ברשויות שיעמדו ביעדי היתרי בנייה ב-2026 וב-2027, בהיקף של 15 עד 38 אלף ש"ח לכל יחידת דיור נוספת. בשלושת הסבבים הקודמים נחתמו הסכמים עם 18 רשויות בהיקף של כ-700 מיליון ש"ח, והונפקו היתרים ל-44,221 יחידות דיור.

הרקע: התמורות לדיירים כבר נשחקות

ההחלטה על ההיטל מגיעה בתקופה שבה הכדאיות של פינוי-בינוי ממילא נשחקת. עלויות הבנייה והמימון עלו, ומחירי המכירה נעצרו. בפודקאסט "החזית העירונית" של מרכז הנדל"ן (01.11.2026) תיאר אייל טישל, מנכ"ל בולט הופ וייס, איך בתל אביב ירדו התמורות לדיירים במקומות מסוימים מתוספת של 12 מ"ר לאפס, ובחלק מהפרויקטים הדיירים נדרשים לשלם כדי לקבל דירה חדשה עם חניה או להסתפק בדירה מעט קטנה יותר.

כל עלות שנוספת לפרויקט, וההיטל הוא אחת הגדולות שבהן, נכנסת לאותו תחשיב שקובע כמה מטרים יקבלו הדיירים. לכן ההחלטה שתתקבל בעירייה שלכם בחודשים הקרובים נוגעת ישירות לדירה שלכם. אם היזם כבר הודיע לכם על הפחתת תמורה, קראו את מה עושים כשהיזם מקטין את התמורה.

מה זה אומר עבורכם

לבעלי דירות במתחם לפינוי-בינוי

• עקבו אחרי ההודעות של העירייה. הרשויות נדרשות לפרסם הודעות על הכוונה לקבוע שיעורים ואזורים. זה הזמן לבדוק לאיזה אזור משויך הבניין שלכם ומה השיעור המוצע.
• מועד הגשת התוכנית חשוב. השיעורים החדשים חלים לפי מועד הגשת התוכנית למוסד התכנון. בררו עם עורך הדין של הדיירים באיזה שלב נמצאת התוכנית שלכם ואיזה שיעור יחול עליה.
• בדקו את ההסכם. ודאו מה קובע ההסכם עם היזם לגבי היטלים, ומה קורה אם השיעור משתנה. הזכויות שלכם מרוכזות במדריך זכויות הדיירים בהתחדשות עירונית.

לרוכשים ולמשקיעים

• מפת ההיטלים היא מפת הכדאיות. אזור שיקבל פטור צפוי למשוך יותר יזמים ויותר תוכניות. אזור עם 50% עלול לחכות שנים. לפני שקונים דירה ישנה בציפייה להתחדשות, כדאי לבדוק את ההחלטה העירונית.
• בפריפריה התמונה שונה. שם הכדאיות שבירה יותר, והפטור הוא לעיתים מה שמכריע. ראו את הניתוח התחדשות עירונית בדרום: איפה זה משתלם.

שאלות נפוצות

מה יקרה אם העירייה לא תחליט על שיעור היטל חדש?

מ-1 במאי 2027 יחול שיעור אחיד של 25% על כל תוכנית פינוי-בינוי שתוגש למוסד תכנון בשטח הרשות.

האם העירייה יכולה לקבוע שיעורים שונים לשכונות שונות?

כן. החוק מאפשר לחלק את שטח הרשות לאזורים של 30 דונם לפחות ולקבוע לכל אזור פטור, 25% או 50%. החלוקה החדשה לא חייבת להיות זהה לזו של 2022.

על אילו תוכניות יחולו השיעורים החדשים?

על תוכניות פינוי-בינוי שיוגשו למוסדות התכנון בחמש השנים שמתחילות ב-1 במאי 2027, עד אפריל 2032.

הכתבה נועדה למידע כללי ואינה מהווה ייעוץ משפטי או שמאי.

מקורות

• מרכז הנדל"ן, "העיריות יקבעו מחדש את שיעור היטל ההשבחה בהתחדשות: 'תוכניות רבות מתקשות להתממש'", 01.11.2026.
• מרכז הנדל"ן, "בת"א כבר מדברים על 0 תמורות", פודקאסט החזית העירונית, 01.11.2026.
• כלכליסט, "המדינה מגבירה את ההתחדשות העירונית: 210 מיליון שקל יוקצו לרשויות המקומיות", 22.07.2026.
• מרכז הנדל"ן, "מועצת העיר ירושלים החליטה על מפת אזורי היטלי ההשבחה לפינוי בינוי בחמש השנים הבאות", 30.03.2022.