תמ"א 38 או פינוי-בינוי: מה ההבדל ומה עדיף לבעלי דירות ב-2026?

התשובה הקצרה: תמ"א 38 היא התחדשות של בניין בודד: חיזוק ותוספת קומות (38/1) או הריסה ובנייה מחדש של אותו בניין (38/2). פינוי-בינוי הוא התחדשות של מתחם שלם: כמה בניינים נהרסים יחד, ונבנים במקומם בניינים חדשים עם רחובות, גינות ותשתיות חדשות. בפינוי-בינוי בעלי הדירות מקבלים בדרך כלל דירה חדשה וגדולה יותר וסביבה מחודשת, אבל התהליך ארוך יותר. העדכון החשוב ל-2026: תמ"א 38 פקעה סופית ב-18 במאי 2026, ואי אפשר להגיש לפיה בקשות חדשות. לכן היום הבחירה האמיתית היא בין פינוי-בינוי לבין התחדשות בניינית לפי התוכנית העירונית, אם יש כזו בעיר שלכם.

ההבדלים, אחד ליד השני

מקורות: מרכז הנדל"ן, מדריכי פינוי-בינוי ותמ"א 38 לשנת 2026; FBC, סקירת חוק ההסדרים, נובמבר 2021; ביזפורטל, 25.07.2026.

מה השתנה ב-2026: תמ"א 38 פקעה, ומה במקומה

ב-18 במאי 2026 פקעה תמ"א 38 סופית בכל הארץ. יש שני מסלולים שאמורים להחליף אותה:

• תוכנית עירונית להתחדשות בניינית. כל עירייה יכולה לאשר תוכנית שמאפשרת לחזק או להרוס ולבנות בניין בודד בלי תב"ע נפרדת. לפי מרכז הנדל"ן (יוני 2026), רק בכ-10 רשויות יש תוכנית כזו בתוקף. מינהל התכנון מנה שמונה מרחבי תכנון עם תוכנית מאושרת: רמלה, יבנה, רעננה, חדרה, כפר סבא, פתח תקווה, באר שבע וגבעתיים. בנתניה ובאשדוד יש תוכניות מאושרות שעוד לא נכנסו לתוקף, ובתל אביב, ירושלים, חיפה וראשון לציון אין כרגע מסלול כזה ברמת המגרש (למעט תוכנית רובעים 3 ו-4 בתל אביב).
• חלופת שקד (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה). הוועדה המקומית מקדמת תוכנית והיתר יחד, עם זכויות של עד 400% מהשטח הבנוי הקיים. בכנס ההתחדשות העירונית שהתקיים ב-9 בנובמבר 2026 אמר עו"ד מיכה גדרון, לשעבר יו"ר הוועדה המחוזית תל אביב, שהוא לא מכיר אף היתר בנייה שהוצא מכוחה, ארבע שנים אחרי שנכנסה לתוקף.

המספרים מראים את הפער. לפי סיכום 2025 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הבקשות להיתרי התחדשות בניינית צנחו לכ-10,678 יחידות דיור, לעומת כ-25,617 ב-2024, ירידה של כ-58%. מנגד, ב-2025 אושרו 186 תוכניות פינוי-בינוי מפורטות. כלומר, המערכת מסיטה את ההתחדשות ממגרשים בודדים למתחמים.

אז מה עדיף לבעלי הדירות?

• הבניין שלכם חלק ממתחם מוכרז או מתוכנן: פינוי-בינוי נותן בדרך כלל את השדרוג הגדול ביותר, דירה חדשה וסביבה חדשה, בתנאי שהיזם חזק ושיש ערבויות.
• בניין בודד בעיר עם תוכנית התחדשות בניינית בתוקף: מסלול בנייני יכול להיות מהיר יותר, במיוחד אם אין בשכונה יוזמה מתחמית.
• בניין בודד בעיר בלי תוכנית: האפשרויות היום מוגבלות. אפשר לבדוק את חלופת שקד מול הוועדה המקומית, לחכות לתוכנית העירונית, או לבדוק עם השכנים אם אפשר לצרף בניינים סמוכים למתחם.
• בעלי דירות מבוגרים: במסלול שמחייב יציאה מהבית לכמה שנים כדאי לבדוק את החלופות שהחוק מחייב להציע, כמו דיור מוגן או דירה חלופית.

מסלול שנתקע לא שווה הרבה. פרויקט בנייני מתקדם, עם היתכנות כלכלית ותוכנית בתוקף, עדיף לרוב על פינוי-בינוי שיישאר על הנייר שנים. איך בוחנים יזם בשני המסלולים: יזמות בהתחדשות עירונית אחרי תמ"א 38.

מה זה אומר עבורכם

• תבדקו מה מותר אצלכם. במחלקת ההנדסה בעירייה או במנהלת ההתחדשות העירונית, ובמרכז ההתחדשות העירונית של בקומה, שם מרוכזות התוכניות לפי עיר.
• תשוו את התמורה, לא רק את המסלול. מה מקבלים בפינוי-בינוי פירטנו במדריך לתמורות, וכמה זמן זה לוקח במדריך ללוח הזמנים.
• ליד קו מטרו? יש הסדרים מיוחדים להתחדשות סביב התחנות. מה קובעים ההסדרים החדשים.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי ומה עדיף לבעלי דירות?

תמ"א 38 עוסקת בבניין בודד, בחיזוק או בהריסה ובנייה מחדש. פינוי-בינוי עוסק במתחם של כמה בניינים שנהרסים ונבנים מחדש יחד עם הסביבה. פינוי-בינוי נותן בדרך כלל שדרוג גדול יותר אבל לוקח יותר זמן. מאז מאי 2026 תמ"א 38 כבר לא פעילה, ולכן כדאי להשוות בין פינוי-בינוי לבין התוכנית העירונית להתחדשות בניינית, אם יש כזו.

האם תמ"א 38 עדיין קיימת ב-2026?

לא. תמ"א 38 פקעה סופית ב-18 במאי 2026. פרויקטים שהבקשה שלהם הוגשה לפני כן ממשיכים לפי הכללים הישנים, אבל בקשות חדשות מוגשות רק לפי תוכנית עירונית להתחדשות בניינית או לפי חלופת שקד.

מה זה חלופת שקד?

מסלול שנקבע בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, שבו הוועדה המקומית מקדמת תוכנית והיתר לבניין יחד. נכון לנובמבר 2026 המסלול כמעט לא מיושם בפועל.

באילו ערים יש תוכנית להתחדשות בניינית?

לפי מינהל התכנון, ביוני 2026 היו תוכניות מאושרות ברמלה, יבנה, רעננה, חדרה, כפר סבא, פתח תקווה, באר שבע וגבעתיים, ובנתניה ובאשדוד תוכניות שאושרו ועוד לא נכנסו לתוקף. ערים נוספות מקדמות תוכניות, ולכן כדאי לבדוק מול העירייה.

מקורות

• מרכז הנדל"ן, נמרוד בוסו, "וואקום מסוכן: תמ"א 38 פקעה סופית, וברוב הערים אין לה מחליפה", 10.06.2026.
• מרכז הנדל"ן, "ארבע שנים לחלופת שקד, ואני לא מכיר אפילו היתר בנייה אחד שהוצא מכוחה", 09.11.2026.
• מרכז הנדל"ן, "התרסקות: צניחה של 60% בבקשות להיתרי התחדשות בניינית", 02.06.2026 (נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית).
• מרכז הנדל"ן, "ההתחדשות מדשדשת: צניחה של 15% בהיתרי הבנייה לפינוי-בינוי ב-25'", 31.05.2026.
• FBC, סקירת תיקוני ההתחדשות העירונית בחוק ההסדרים, נובמבר 2021.
• קליקת הנדל"ן, "פינוי בינוי 2026: המדריך המלא לדיירים", עודכן 31.10.2026.