שוק הנדל״ן שוק הנדל"ן | מס רכישה
שליש ממכירות משפרי הדיור במרכז נעשו מול השעון: מה זה אומר לקונים
נתוני האוצר מראים כמה מוכרים נדחקו למועד האחרון של הטבת מס הרכישה, כמה זה עלול לעלות להם במחיר, ומה קונה צריך לבדוק כשהוא מנהל משא ומתן מול משפר דיור
בכתבה · 6 פרקים
התשובה הקצרה: משפר דיור שקנה דירה חדשה לפני שמכר את הישנה חייב למכור אותה בתוך פרק זמן שקבוע בחוק. אם לא יעמוד במועד, הוא עלול לשלם מס רכישה של 8% במקום מדרגות הדירה היחידה. נתונים חדשים של משרד האוצר מראים כמה הלחץ הזה מורגש: באוגוסט 2026 כמעט שליש ממכירות משפרי הדיור במחוז המרכז נעשו בידי מוכרים שעמדו מול המועד האחרון לשמירת הטבת המס. לקונה שמנהל משא ומתן מול מוכר כזה, זה מידע שיכול להיות שווה כסף. אבל כדאי לדעת גם איפה עובר הגבול.
מה מראים נתוני האוצר
את הנתונים פרסמה גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, וגלובס סיכם אותם ב-25.10.2026. הם בוחנים את המכירות של "דירות בהמתנה", כלומר דירות ישנות של משפרי דיור שכבר רכשו דירה חלופית:
| אזור וחודש | שיעור המכירות של מוכרים שעמדו מול המועד האחרון |
|---|---|
| מרכז, יולי 2026 | כרבע |
| מרכז, אוגוסט 2026 | כמעט שליש |
| שרון ושפלה, אוגוסט 2026 | כ-15%–17% |
הנתונים מפורטים יותר כשבודקים את התזמון. במרכז, 7% ממוכרי הדירות בהמתנה מכרו בימים האחרונים שלפני המועד, וכחמישית מכרו בשלושת החודשים האחרונים. בשפלה השיעורים נמוכים בהרבה: 4% ו-7% בהתאמה. התמונה הרחבה מאוזנת יותר: כ-70% ממכירות הדירות בהמתנה ביולי ובאוגוסט, בכל האזורים שנבדקו, היו של מוכרים שנותרה להם לפחות שנה. חלקם יכולים להשכיר את הדירה ולחכות.
אוגוסט לא נבחר במקרה. בעקבות מבצע "שאגת הארי" אישרה הכנסת במרץ 2026 הארכה אוטומטית של שלושה חודשים למועדים שחלו בתקופת המבצע, והמועד האחרון של חלק מהמוכרים נדחה ל-31 באוגוסט 2026. כך הצטברו בקיץ מוכרים רבים שהשעון שלהם עמד להיגמר באותו זמן.
כמה זה עולה למוכר: הדוגמה מהשטח
בן נאים הביאה מקרה של משפר דיור שקנה דירת יד שנייה במחצית השנייה של 2024, ונדרש למכור את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים. גם אחרי ההארכה הוא השלים את המכירה רק ביום האחרון, ב-2.7 מיליון ש"ח. לפי הערכת שווי שהפיקה בעזרת כלי בינה מלאכותית, בשוק רגיל הדירה הייתה שווה 2.9 עד 3.1 מיליון ש"ח. כלומר, פער אפשרי של 200 עד 400 אלף ש"ח. זו הערכה ולא שמאות, אבל היא ממחישה את הכיוון: מוכר עם תאריך יעד מוותר יותר.
בעסקה הזו הופיעו גם תנאים חריגים. המסירה נקבעה כמעט שנה אחרי החתימה, ועיקר התשלום נדחה למסירה. בחלק מהעסקאות צורף לחוזה גם הסכם השכירות הקיים, שעובר לקונה. לדברי בן נאים, תנאים כאלה מופיעים גם ביד שנייה ולא רק ברכישה מקבלן.
הכללים: כמה זמן יש למשפר הדיור
לפי הסקירה של ביזפורטל מ-19.10.2026, חלון המכירה תלוי במועד הרכישה של הדירה החדשה:
- דירת יד שנייה שנרכשה בין יוני 2023 לסוף מאי 2025: 18 חודשים מיום הרכישה.
- דירת יד שנייה שנרכשה מיוני 2025 ואילך: 24 חודשים מיום הרכישה. מרכז הנדל"ן ציין ב-27.10.2026 שתקופת ההחזקה חזרה ל-24 חודשים אחרי שהוראת השעה שקיצרה אותה פקעה.
- דירה מקבלן: 12 חודשים ממועד מסירת החזקה.
- הארכת "שאגת הארי": למי שרכש מסוף אוגוסט 2024 עד סוף מאי 2025, 21 חודשים או עד סוף אוגוסט 2026, לפי המאוחר. למי שרכש מיוני 2025 עד סוף מאי 2026, 27 חודשים. במסירה מקבלן בין סוף פברואר 2025 לסוף מאי 2026, 15 חודשים.
מה עומד על הכף? בדירה של 3 מיליון ש"ח, מס הרכישה לפי מדרגות הדירה היחידה של 2026 הוא כ-45.5 אלף ש"ח. כדירה נוספת, בשיעור של 8%, הוא 240 אלף ש"ח. אם הדירה הישנה נמכרת אחרי המועד, רשות המסים דורשת את ההפרש בתוספת הצמדה וריבית. שיעור ה-8% נקבע בהוראת שעה, ובשל פיזור הכנסת היא נשארת בתוקף לרכישות עד 10 בפברואר 2027. ההחלטה על ההמשך תעבור לממשלה הבאה.
מה זה אומר עבורכם
- קונים: מוכר שהוא משפר דיור עם מועד קרוב פתוח יותר למשא ומתן. אבל אל תניחו שכל משפר נמצא בלחץ: לרוב המוכרים בנתוני האוצר נותרה לפחות שנה. השוו למחירי העסקאות באזור, כמו שהצגנו במפת מחירי היד השנייה במרכז.
- שימו לב לתנאי התשלום: מסירה רחוקה ותשלום עיקרי במסירה נשמעים נוחים, אבל הם משנים את חלוקת הסיכונים. בדקו את הנקודות בשאלות שכדאי לשאול לפני חתימה על חוזה.
- דירה עם שוכר: אם הסכם השכירות עובר אליכם, קראו אותו לפני החתימה: מועד הסיום, דמי השכירות והאופציות של השוכר.
- משפרי דיור: התחילו לשווק את הדירה הישנה מוקדם, ובדקו מראש איזה חלון חל עליכם. מכירה ברגע האחרון היא בדיוק המצב שבו המחיר נשחק.
- מוכרים שמתכננים מסירה מאוחרת: לפי בן נאים, אם הקונה מבטל עסקה כזו, המוכר עלול להישאר בלי מכירה שהושלמה ולהיחשף לחבות מס משמעותית. שקלו בטוחות מתאימות בחוזה.
על הרקע הרחב של השוק, עם ירידת מחירים של 1.8% בשנה האחרונה, כתבנו בניתוח החלטת הריבית של אוקטובר. ועל השאלה אם המיסוי ישתנה אחרי הבחירות, ראו את השוואת תוכניות הדיור של המפלגות.
שאלות נפוצות
מה קורה אם משפר דיור לא מוכר את הדירה הישנה בזמן?
הדירה החדשה תחויב במס רכישה לפי מדרגות דירה נוספת, כיום 8% עד כ-6.06 מיליון ש"ח, במקום מדרגות הדירה היחידה. רשות המסים גובה את ההפרש בתוספת הצמדה וריבית.
האם ההארכה של "שאגת הארי" עדיין רלוונטית?
היא חלה רק על מי שהמועד שלו נפל בתקופה שהוגדרה בהוראת השעה, ונמשכה לכל המאוחר שלושה חודשים, או עד 31.8.2026. מי שרכש מיוני 2025 עד סוף מאי 2026 קיבל 27 חודשים במקום 24. כדאי לבדוק את המקרה הספציפי מול רשות המסים או יועץ מס.
איך יודעים שהמוכר הוא משפר דיור בלחץ?
אין לכך רישום ציבורי. סימנים אפשריים הם דירה חלופית שכבר נרכשה, גמישות בתאריך החתימה לצד דרישה לחתום מהר, או נכונות לצרף הסכם שכירות קיים. כדאי לשאול ישירות, ולבסס את ההצעה על נתוני עסקאות ולא רק על הערכת הלחץ.
הכתבה מציגה מידע כללי ואינה ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי.
מקורות
- גלובס, 25.10.2026: נתונים חדשים של האוצר חושפים את הלחץ של משפרי הדיור
- ביזפורטל, 19.10.2026: קונים דירה חדשה לפני שמוכרים את הישנה: כמה מס רכישה עלולים לשלם אם מתעכבים?
- מרכז הנדל"ן, 27.10.2026: תכניות הדיור של הקואליציה
- קליקת נדל"ן: הארכת מועדים למשפרי דיור עד אוגוסט 2026
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
