אחרי הקלפי: מה הבטיחו המפלגות בדיור, ומה יגיע לקונה ולשוכר

התשובה הקצרה: הקלפיות נסגרו ב-27 באוקטובר 2026, וכעת מתחיל השלב שבו הבטחות הבחירות בתחום הדיור צריכות להפוך למדיניות. המפלגות הגדולות באופוזיציה פרסמו תוכניות מפורטות: 100 אלף דירות להשכרה ארוכה, קבינט תכנון לאומי, קרקע מוזלת וחוק שכירות הוגנת. מפלגות הקואליציה לא פרסמו מצעי דיור מלאים, והתמונה שלהן נשענת על מה שנעשה בפועל בקדנציה: הגדלת ההנחות במחיר מטרה, הקפאת עדכון מדרגות מס הרכישה וירידה חדה בשיווקי הקרקע של רמ"י. מי ירכיב את הממשלה הבאה עדיין לא ידוע. מה שכבר אפשר לעשות הוא לבדוק מה כל כיוון אומר לרוכש, למשפר הדיור, לשוכר ולמשקיע.

מה הבטיחה האופוזיציה

לפי סקירה של מרכז הנדל"ן מ-26.10.2026, שלוש מפלגות פרסמו תוכניות דיור כתובות ומפורטות:

• ביחד (נפתלי בנט ויאיר לפיד): 100 אלף דירות להשכרה ארוכת טווח בתוך עשור, מהן 40 אלף במסלול מפוקח ב-30% מתחת למחיר השוק. התוכנית כוללת הטבות מס ליזמים שישכירו לפחות עשר שנים ולבעלי דירות פרטיים שיחתמו על חוזים של חמש שנים ומעלה, וכן הטבה בשווי מיליון ש"ח למשרתי מילואים פעילים לרכישת דירה ראשונה או לשיפור דיור. בהתחדשות עירונית, היעד הוא לקצר את פינוי-בינוי מ-10–15 שנים לכחמש שנים.
• ישר (גדי איזנקוט): הקמת "קבינט תכנון לאומי" ומדידת הצלחה לפי היתרי בנייה ואכלוס בפועל, ולא לפי דירות שאושרו בתוכניות. בתחום השכירות: תמריצים לשכירות מוסדית, מאגר שקוף של מחירי שכירות ורכישה, ופטור לשוכרים מדמי תיווך עבור שירות שהזמין המשכיר.
• הדמוקרטים (יאיר גולן): שיווק קרקע ליזמים במחיר מופחת בתמורה לדירות בהישג יד, חובת דיור ציבורי ובר-השגה בכל שכונה חדשה, קרן "מנוף" למימון פינוי-בינוי ומיגון בפריפריה, וחוק שכירות הוגנת עם חוזה אחיד.

מה עשתה הקואליציה בקדנציה

מפלגות הקואליציה לא פרסמו מצעי דיור מפורטים, ולכן מרכז הנדל"ן בחן ב-27.10.2026 את הצעדים שקודמו בפועל:

• מחיר מטרה: ההנחה המרבית במכרזי רמ"י באזורי עדיפות לאומית הוכפלה מ-450 אלף ל-900 אלף ש"ח, ונוספו הטבות למשרתי מילואים. ההגרלות הוגבלו לפריפריה, ומשרתי מילואים זכאים לפחות למחצית מהדירות.
• מיסוי: העדכון השנתי של מדרגות מס הרכישה ומס השבח הוקפא מ-2026. תקופת ההחזקה של משפרי דיור בשתי דירות חזרה ל-24 חודשים, אחרי שהוראת השעה שקיצרה אותה ל-18 חודשים פקעה. מס הרכישה למשקיעים לא הופחת.
• קרקע: לפי נתוני קבוצת יסודות, במחצית הראשונה של 2026 פורסמו תוצאות מכרזים ל-99 מתחמים בלבד, לעומת 268 במחצית המקבילה של 2025 ו-743 במחצית הראשונה של 2022.
• כוח אדם: לפי נתוני רשות האוכלוסין וההסתדרות, בענף הבנייה מועסקים כ-73–75 אלף עובדים זרים חוקיים, לעומת פחות מ-30 אלף ערב המלחמה.

ההשוואה: מה זה אומר לכל סוג של קונה

מה ההיסטוריה מלמדת על הבטחות דיור

תחקיר "המשרוקית" של גלובס מ-21.10.2026 מראה שאותן הבטחות חוזרות כמעט בכל מערכת בחירות, והביצוע מתעכב. החברה הממשלתית "דירה להשכיר" הוקמה ב-2013 ושיווקה עד 2025 כ-37 אלף יחידות, אבל מספר העסקאות נמוך מ-19 אלף. מלאי הדיור הציבורי ירד בין 2011 ל-2024 מכ-65.4 אלף לכ-47.1 אלף דירות. המסלול שמאפשר לאדריכלים מנוסים לקבל "מורשה להיתר" הניב עד פברואר 2026 עשרה היתרים בלבד. לכן כדאי לבחון כל הבטחה לפי שתי שאלות: האם יש לה תקציב, ובתוך כמה זמן היא אמורה להגיע לשטח.

הרקע הכלכלי ידוע: לפי גלובס, מחירי הדירות ירדו בשנה האחרונה ב-1.8%, והמבצעים של הקבלנים שווים כ-10% ממחיר הדירה. בהגרלות "דירה בהנחה" שנסגרו ביוני נרשמו יותר מ-100 אלף זכאים על פחות מ-8,000 דירות. על מצב השוק לפני ההצבעה כתבנו בחמש הבעיות של שוק הדיור שיחכו לממשלה הבאה, ועל הריבית ומחירי הדירות בניתוח החלטת בנק ישראל באוקטובר.

מה זה אומר עבורכם

• אל תקפיאו החלטה בגלל הבטחה: גם הבטחה שתיכנס להסכם קואליציוני צריכה לעבור חקיקה, תקצוב ותקנות. על פי הניסיון, זה תהליך של חודשים ולעיתים שנים.
• משפרי דיור: הכלל שחל היום הוא 24 חודשים למכירת הדירה הקודמת. תכננו לפיו ולא לפי שינוי אפשרי.
• מילואימניקים: ההטבות שכבר קיימות במחיר מטרה ובמכרזי רמ"י בתוקף כבר עכשיו. כדאי לבדוק זכאות לפני שמחכים להטבה חדשה.
• בעלי דירות במתחמי התחדשות: קיצור ההליכים הוא יעד משותף לכמה מפלגות, אבל הזכויות שלכם נקבעות בהסכם. קראו את המדריך לזכויות הדיירים.
• עקבו אחרי ההסכמים הקואליציוניים: שם יופיעו לראשונה הסעיפים שיחייבו את הממשלה הבאה, ומי יקבל את משרדי האוצר והשיכון.

שאלות נפוצות

האם מס הרכישה ישתנה אחרי הבחירות?

כרגע לא. מדרגות מס הרכישה מוקפאות מ-2026, ותקופת ההחזקה למשפרי דיור היא 24 חודשים. כל שינוי יחייב החלטה של הממשלה הבאה וחקיקה.

מתי אפשר לצפות להטבות חדשות לרוכשי דירה?

רק אחרי הקמת הממשלה, החתימה על ההסכמים הקואליציוניים ואישור תקציב. עד אז ההטבות הקיימות, כמו מחיר מטרה ודירה בהנחה, הן אלה שחלות.

מה ההבדל בין הבטחה במצע לבין תוכנית ממשלתית?

מצע הוא הצהרת כוונות. תוכנית ממשלתית כוללת החלטת ממשלה, תקציב, גוף מבצע ולוח זמנים. רק כשיש את כל אלה ההבטחה מתחילה להשפיע על השוק.

הכתבה מציגה מידע כללי ואינה ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי.

מקורות

• מרכז הנדל"ן, 26.10.2026: 100 אלף דירות להשכרה, הקמת קבינט תכנון והוזלת קרקעות: מצע הדיור של האופוזיציה
• מרכז הנדל"ן, 27.10.2026: ייהוד הגליל, הטבות למילואימניקים והרחבת הבנייה לחרדים: תכניות הדיור של הקואליציה
• גלובס, 21.10.2026: מבחירות לבחירות: הבטחות הנדל"ן שלא יורדות מהפרק