שוק הנדל״ן שוק ונתונים | אגף הכלכלן הראשי
45% מהדירות החדשות נמכרות עם הטבת מימון, והממ"ד שווה 31% יותר
נתוני האוצר מספטמבר: שיעור מבצעי המימון זינק פי יותר משניים מאז מאי, המכירות לא זזו, וביד השנייה שני שלישים מהעסקאות הן בדירות עם ממ"ד
בכתבה · 6 פרקים
כמעט כל דירה חדשה שנייה בשוק החופשי נמכרת היום עם הטבת מימון מהקבלן. לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, 45% ממכירות הקבלנים בספטמבר 2026 בחמשת האזורים שנסקרו כללו הטבה כזו, לעומת 20% בלבד במאי. ובכל זאת, היקף המכירות לא זז: כ-1,800 דירות חדשות בשוק החופשי נמכרו בספטמבר, בדומה לספטמבר אשתקד. הנתונים הוצגו ב-9 בנובמבר בפסגת ההתחדשות העירונית 2026, לצד נתון בולט נוסף מהיד השנייה: הממ"ד הפך לגורם המרכזי בבחירת דירה.
הטבות המימון: הרמה הגבוהה מאז מגבלות בנק ישראל
את הנתונים הציגה גלית בן נעים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי באוצר. שיעור המכירות עם הטבת מימון עלה בכל חודש מאז יוני, והגיע בספטמבר לרמה הגבוהה ביותר מאז מרץ 2025, אז הטיל בנק ישראל מגבלות על מבצעי המימון של הקבלנים. על ההנחיה הזו ועל מה שצפוי כשהיא תפקע בסוף השנה כתבנו בכתבה על פקיעת מגבלות מבצעי המימון.
| מדד | נתון |
|---|---|
| מכירות קבלנים עם הטבת מימון, ספטמבר 2026 | 45% (מאי: 20%) |
| דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי בספטמבר | כ-1,800, בדומה לספטמבר 2025 |
| דירות חדשות שנמכרו מתחילת 2026 | כ-26 אלף, כולל תוכניות ממשלתיות |
| מלאי דירות חדשות לא מכורות, סוף רבעון 2 2026 | 84,283 |
| עסקאות יד שנייה עם ממ"ד, אוגוסט 2026 | 67.1% |
| שיעור הדירות עם ממ"ד במלאי הארצי | 45% |
לפי האוצר, מאז 2023 התחלות הבנייה לשוק החופשי עולות על המכירות, והפער הולך וגדל. באגף לא צופים שינוי משמעותי במכירות בשוק החופשי לעומת 2025. גם מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', אמר באותו כנס שהנדל"ן למגורים מראה חולשה, ושגביית מס הרכישה ומס השבח בתשעת החודשים הראשונים של 2026 נמוכה במעט מאשתקד.
דן קצ'נובסקי, מנכ"ל מרכז הנדל"ן, הציע לבחון את הערך הכלכלי של ההטבה ולא להסתפק במחיר שבחוזה, כי דחיית תשלומים לא מגדילה את ההכנסה של הקונה. בניתוח מעמיק של עסקאות כאלה עסקנו בכתבה על מלאי הדירות והערך האמיתי של מבצעי הקבלנים ובניתוח עסקת "שלמו בעוד 10 שנים".
יד שנייה: הממ"ד הפך לתנאי
ביד השנייה התמונה ברורה עוד יותר. באוגוסט 2026 היה ממ"ד ב-67.1% מהדירות שנמכרו, השיעור הגבוה ביותר מתחילת 2024, אף שרק ל-45% מהדירות בישראל יש ממ"ד. לפי האוצר, הנתונים נרשמו חודשים אחרי מבצע "שאגת הארי", ומלמדים שההעדפה נשארה גם אחרי שהלחימה הסתיימה.
| אזור | עסקאות עם ממ"ד (אוגוסט) | שיעור הממ"ד במלאי |
|---|---|---|
| ירושלים | 74% | 36% |
| השרון | 77% | 46% |
| המרכז | 63.3% | 53% |
| חיפה | 58.7% | 31% |
טל קופל, מנכ"ל מדלן, הוסיף נתונים מצד הביקוש: ב-2023 חניה הייתה חשובה למחפשי דירות פי שניים מממ"ד, והיום המצב התהפך. החיפושים של ממ"ד גבוהים כמעט פי שלושה מחיפושי חניה, ועלו ביותר מ-75% מאז המלחמה עם איראן. לדבריו, פער המחיר בין דירה עם ממ"ד לדירה דומה בלי ממ"ד באותה שכונה הגיע ל-31%, לעומת כ-20% לפני שלוש שנים.
שוק היוקרה: כמעט בשיא
נתוני האוצר כוללים גם את קצה השוק. ברבעון הרביעי של 2025 נמכרו 213 דירות במחיר של יותר מ-10 מיליון ש"ח, קרוב לשיא של 215 דירות ברבעון המקביל ב-2024. תושבי חוץ ביצעו 17% מהרכישות האלה ב-2025, ורוב הקונים היו תושבי ישראל. בירושלים, לעומת זאת, תושבי חוץ היו אחראים לכמחצית מעסקאות היוקרה.
מה זה אומר עבורכם
לקונים של דירה חדשה: כשכמעט חצי מהעסקאות כוללות הטבת מימון, יש לכם כוח מיקוח. השוו את המחיר בתנאי תשלום רגילים למחיר עם ההטבה, ובדקו מה קורה אם הריבית תשתנה עד המסירה. כדאי להכין מראש תמהיל משכנתא, כמו שהסברנו במדריך תמהיל המשכנתא לפני החלטת הריבית.
למוכרים ביד שנייה: דירה בלי ממ"ד מתחרה היום מול דירות חדשות עם הטבות ומול דירות ישנות עם ממ"ד. תמחור נכון ובדיקת אפשרות לתוספת ממ"ד, למשל במסגרת התחדשות עירונית, יכולים לקצר את זמן המכירה.
למשקיעים: מלאי של יותר מ-84 אלף דירות לא מכורות ומכירות יציבות מצביעים על שוק שבו הקונה בוחר. במקביל נמשך הוויכוח על הקלה במס הרכישה למשקיעים, שעליו כתבנו בכתבה על דרישות הקבלנים להקלה במס רכישה.
שאלות נפוצות
מה זו הטבת מימון מקבלן?
מבצע שבו הקבלן דוחה חלק מהתשלום עד המסירה, מממן הלוואה או משלם ריבית במקום הקונה. ההטבה משנה את תזרים התשלומים, ולכן חשוב לחשב את הערך האמיתי שלה.
האם המכירות של דירות חדשות עלו בגלל ההטבות?
לא. לפי האוצר, בספטמבר 2026 נמכרו כ-1,800 דירות חדשות בשוק החופשי, בדומה לספטמבר 2025, אף ששיעור העסקאות עם הטבה זינק.
כמה שווה ממ"ד במחיר הדירה?
לפי מדלן, פער המחיר בין דירה עם ממ"ד לדירה דומה בלי ממ"ד באותה שכונה הגיע ל-31%, לעומת כ-20% לפני שלוש שנים.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, מערכת, "האוצר חושף: כמעט כל דירה שנייה נמכרת עם הטבת מימון – אבל המכירות לא עולות", 09.11.2026 (נתוני אגף הכלכלן הראשי, פסגת ההתחדשות העירונית 2026).
- מרכז הנדל"ן, מערכת, "מנהל רשות המסים: הנדל"ן למגורים נחלש, הדאטה סנטרים איזנו את הירידה במסים", 09.11.2026.
- מרכז הנדל"ן, נמרוד בוסו, הנחיית בנק ישראל על מבצעי מימון, 23.03.2025.
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
