שוק הנדל״ן שוק הנדל"ן | מלאי דירות
13 שנות מלאי ביהוד, שנה אחת באשקלון: איפה עודף הדירות הכי גדול
ניתוח נתוני הלמ"ס מראה פערים עצומים בין הערים: בחלקן המלאי יספיק לעשור, באחרות לשנה. מה זה אומר על כוח המיקוח שלכם מול הקבלן
בכתבה · 7 פרקים
התשובה הקצרה: מלאי הדירות החדשות בישראל מתחלק בצורה לא אחידה בכלל. לפי ניתוח של גלובס על נתוני הלמ"ס שפורסם ב-20.10.2026, ביהוד-מונוסון יש כ-1,670 דירות חדשות שלא נמכרו, ובקצב המכירות הנוכחי יידרשו יותר מ-13 שנה כדי למכור את כולן. באשקלון, לעומת זאת, המלאי יספיק לכשנה אחת בלבד. בין שני הקצוות האלה נמצאות לוד ובאר יעקב (כמעט 10 שנים), קריית גת (כ-6.5 שנים), ירושלים (כ-5.5 שנים) ותל אביב (כ-2.4 שנים). עבור מי שמתכנן לקנות דירה מקבלן, הנתון הזה הוא אחד הכלים החשובים ביותר לפני משא ומתן.
איך מחשבים "שנות מלאי"
המדד פשוט: לוקחים את מספר הדירות החדשות שלא נמכרו בעיר ומחלקים אותו בקצב המכירות החודשי בשוק החופשי. התוצאה היא מספר החודשים, או השנים, שיידרשו כדי למכור את כל המלאי אם קצב המכירות לא ישתנה ולא יתווספו דירות חדשות. בניתוח של גלובס נמדדו המכירות בחודשים מרץ עד אוגוסט 2026 (ובחלק מהיישובים בשני הרבעונים הראשונים של השנה), ומלאי של עד שנתיים הוגדר כשוק מאוזן.
חשוב לזכור שזה צילום מצב ולא תחזית. קצב המכירות יכול להשתנות עם הריבית, עם מבצעי מימון של קבלנים ועם תוכניות ממשלתיות, ובמקביל נכנסים לשוק פרויקטים חדשים שמגדילים את המלאי.
הטבלה: מלאי דירות לפי עיר
| עיר | דירות שלא נמכרו | קצב מכירות חודשי | זמן משוער למכירת המלאי |
|---|---|---|---|
| יהוד-מונוסון | כ-1,670 | כ-10 | יותר מ-13 שנה |
| לוד | כ-3,000 | לא פורסם | כמעט 10 שנים |
| באר יעקב | לא פורסם | לא פורסם | כמעט 10 שנים |
| קריית גת | כ-3,000 | לא פורסם | כ-6.5 שנים |
| ירושלים | 10,249 | 156 | כ-5.5 שנים |
| בית שמש | לא פורסם | לא פורסם | 5.3 שנים |
| בת ים | לא פורסם | לא פורסם | 5.3 שנים |
| תל אביב-יפו | 9,820 | 348 | 2.4 שנים |
| רחובות | לא פורסם | לא פורסם | 1.7 שנים |
| חיפה | לא פורסם | לא פורסם | 1.4 שנים |
| נתיבות | לא פורסם | לא פורסם | 1.2 שנים |
| אשקלון | 1,419 (סוף אוגוסט) | 118 | כשנה |
מקור: ניתוח גלובס לנתוני הלמ"ס, 20.10.2026. "לא פורסם" פירושו שהנתון לא הופיע בפרסום.
התמונה הארצית: יותר משנתיים של היצע
הפערים בין הערים יושבים על מלאי ארצי גבוה. לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו באמצע אוקטובר, עומדות למכירה 85,680 דירות חדשות שלא נמכרו. בכלכליסט חישבו כי בקצב המכירות הנוכחי יידרשו כ-26.7 חודשים כדי למכור את כולן, וזה עוד כולל את מכירות דירות "מחיר למשתכן" ותוכניות הדיור הממשלתיות. בביזפורטל העריכו את הקצב בכ-3,100 דירות בחודש (מנוכה עונתיות) ואת המלאי בכ-28 חודשים, וציינו שכשליש מהמלאי נמצא במחוז תל אביב וכרבע במחוז המרכז.
יש גם נתון מעודד: ביוני-אוגוסט 2026 נמכרו 10,110 דירות חדשות, עלייה של 25% לעומת התקופה המקבילה ב-2025. אבל בלי הדירות המסובסדות, הפער מצטמצם לכ-12.9% (6,498 דירות לעומת 5,754). כלומר, השוק החופשי מתאושש לאט יותר ממה שהכותרת מרמזת. על המצב הכללי בענף כתבנו בסקירת ענף הבנייה ב-2026.
למה דווקא יהוד, לוד וקריית גת
בגלובס מסבירים את העודפים בכמה גורמים שפעלו יחד: שינוי ייעוד נרחב של קרקע חקלאית למגורים, אישורים מואצים בוועדה לדיור מועדף (ותמ"ל), שיווק קרקע אינטנסיבי של רמ"י, ורשויות מקומיות שהצטרפו לתוכניות דיור מסובסד שבהן נמכרות גם דירות במחיר שוק. ההאטה בשוק מאז 2023 הוציאה קונים רבים מהמשחק, והדירות נשארו על המדף.
גם נתוני התחלות הבנייה מספרים את הסיפור. לפי הלמ"ס, ב-12 החודשים שהסתיימו במרץ 2026 החלה בלוד בנייה של 2,732 דירות, בקריית גת 2,587 דירות, עלייה של 232.5% לעומת השנה שלפני כן, וביהוד-מונוסון היקף התחלות הבנייה זינק ב-373.3%. כשההיצע החדש נכנס מהר יותר ממה שהקונים מגיעים, המלאי מצטבר.
בצד השני של הסקאלה, אשקלון, נתיבות, חיפה ורחובות מוכרות בקצב שמתאים פחות או יותר לכמות הדירות החדשות שבשוק. גם זה לא קבוע, אבל כרגע הקבלנים שם לחוצים פחות.
מה זה אומר עבורכם
- בעיר עם מלאי גבוה (5 שנים ומעלה): יש לכם כוח מיקוח. השוו בין כמה פרויקטים באותה עיר, בקשו הנחה ישירה ולא רק הטבת מימון, ובדקו מה קורה בפועל בעסקאות ההשוואה ברחוב. בגלובס מציינים שבערים עם העודף הגדול ביותר כבר מורגש לחץ כלפי מטה על המחירים.
- בעיר מאוזנת (עד שנתיים): אל תניחו שהקבלן ימהר לרדת במחיר. המשא ומתן יתמקד יותר בתנאי תשלום, במפרט ובמועד המסירה.
- כשמציעים לכם 20/80 או הלוואת קבלן: בערים עם מלאי גבוה ההטבות האלה הן לעיתים הנחה במחיר מוסווה. חשבו כמה היא שווה בשקלים והשוו להנחה במזומן. הרחבנו על כך בכתבה על הטבות המימון של הקבלנים.
- משקיעים: מלאי גבוה הוא הזדמנות למחיר כניסה טוב, אבל גם סימן שהביקוש בעיר חלש. בדקו ביקוש לשכירות ותשתיות מתוכננות לפני שאתם קונים בעיר שבה המלאי יספיק לעשור.
- בכל מקרה: מלאי גבוה לא מבטל את הבדיקות הרגילות. עברו על השאלות שחובה לשאול לפני חתימה, ובדקו את הערבות לפי חוק המכר.
מגמת ההיצע העתידי מושפעת גם ממה שקורה היום במכרזי הקרקע. על מכרזים שנסגרו בלי מציעים קראו בכתבה על המכרזים בחריש ובמעלה אדומים, ועל עודף הדירות בדרום בסקירת השוק בדרום.
שאלות נפוצות
מהי "שנת מלאי" בשוק הדירות?
זה הזמן המשוער שיידרש כדי למכור את כל הדירות החדשות שלא נמכרו בעיר, בהנחה שקצב המכירות הנוכחי יישאר קבוע ולא יתווספו דירות. בניתוח של גלובס, עד שנתיים נחשב שוק מאוזן.
האם מלאי גבוה אומר שהמחירים בעיר יירדו?
לא בהכרח. מלאי גבוה מגדיל את הלחץ על הקבלנים ואת כוח המיקוח של הקונים, אבל המחירים תלויים גם בריבית, במימון, בתשתיות ובביקוש. אין לראות בנתון תחזית מחיר.
איפה אפשר לראות את נתוני המלאי?
הלמ"ס מפרסמת מדי חודש נתונים על מכירת דירות חדשות ועל המלאי שלא נמכר. הנתונים ברמת העיר בכתבה הזו מבוססים על עיבוד של גלובס לנתוני הלמ"ס.
מקורות
- Globes, 20.10.2026: Housing oversupply varies widely between Israeli cities (אריק מירובסקי), על בסיס נתוני הלמ"ס
- כלכליסט, 14.10.2026: מכירות הדירות החדשות זינקו ב-25%, אבל הקבלנים עדיין תקועים עם מלאי ענק (עמיתי גזית)
- ביזפורטל, 21.10.2026: יותר משנתיים של היצע על המדף (בן פלמון)
- mako, 18.06.2026: הפער מתרחב (עופר פטרסבורג), נתוני התחלות בנייה של הלמ"ס, אפריל 2025 עד מרץ 2026
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
