תכנון ובנייה תכנון ובנייה | רחובות
רחובות פותחת את אזורי התעסוקה למגורים: עד 40% מהזכויות לדירות ולהשכרה
מסמך מדיניות חדש מאפשר לשלב מגורים, דירות קטנות והשכרה ארוכת טווח במגרשים גדולים בהורוביץ ובפארק המדע. מה מוצע, כמה דירות זה יכול להיות, ומה זה אומר לשוכרים, לרוכשים ולמשקיעים
בכתבה · 7 פרקים
התשובה הקצרה: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רחובות אישרה בחודש האחרון להמליץ לוועדה המחוזית על מסמך מדיניות חדש, שיאפשר לשלב מגורים במגרשים גדולים שמיועדים היום לתעסוקה ולמסחר. לפי המסמך, עד 40% מזכויות הבנייה במגרשים של 6 עד 35 דונם יוכלו לעבור למגורים, ובהם דירות להשכרה ארוכת טווח. זה עדיין לא תוכנית מאושרת: המסמך צפוי לחזור לדיון נוסף בוועדה המקומית אחרי תיקונים, וכל פרויקט יצטרך תוכנית מפורטת משלו. אבל הכיוון ברור, ובעיר שבה לומדים כ-15 אלף סטודנטים, הוא עשוי לשנות את שוק השכירות.
למה דווקא עכשיו
מינהל ההנדסה של עיריית רחובות בחן בשנים האחרונות את קצב המימוש של התוכניות המאושרות באזורי התעסוקה בעיר, ובהם אזור התעשייה הורוביץ ופארק המדע. לפי הדיווח במרכז הנדל"ן, נתוני הלמ"ס ומחקרים כלכליים עדכניים מצביעים על האטה ארצית בביקוש למשרדים ולתעסוקה מסורתית. במקביל, הגידול באוכלוסייה והמוסדות האקדמיים בעיר מייצרים ביקוש קבוע לדיור, ובעיקר לדירות קטנות ולשכירות.
העירייה לא מוותרת על התעסוקה. היא מבקשת לשמור את רוב זכויות הבנייה למשרדים ולמסחר, כי הם מקור הכנסה מרכזי מארנונה ומוקד עבודה לתושבים. המגורים נועדו להשלים את התעסוקה ולהניע אותה, לא להחליף אותה.
מה קובע מסמך המדיניות
| רכיב | מה מוצע |
|---|---|
| גודל מגרש | 6 עד 35 דונם |
| היקף בנייה | עד 600% שטחים עיקריים, ועד 800% בסך הכול כולל שירות מעל הקרקע |
| תמהיל שימושים | 60% תעסוקה ומסחר, 40% מגורים. עד 20% מחלק התעסוקה יכולים לשמש לדיור מוגן, בתי חולים או מלונות |
| מסלול מגורים א' | 30% דירות למכירה ו-10% להשכרה ארוכת טווח, לפחות 15 שנה, בבעלות אחודה |
| מסלול מגורים ב' | 35% דירות למכירה ו-5% להשכרה לצמיתות, בבעלות אחודה |
| מבני ציבור | 2%–3% מהזכויות, ויותר במתחמים שיחייבו בית ספר. קומה שלמה של 1,000 מ"ר לפחות, בגמר מלא על חשבון היזם |
| ניהול | חברת ניהול ותחזוקה מקצועית כתנאי להיתר ולתעודת גמר. אין ועד בית רגיל |
דירות קטנות, אבל לא רק
המסמך מציע שתי אפשרויות לתמהיל הדירות:
- אפשרות ראשונה: לפחות 15% דירות קטנות של 30 עד 55 מ"ר נטו, כולל ממ"ד ובלי מרפסת. שאר הדירות בתמהיל חופשי, והשטח הממוצע בפרויקט יהיה 70 מ"ר פלדלת לפחות.
- אפשרות שנייה: עד 50% דירות קטנות של עד 55 מ"ר. המסלול הזה מותנה בקומה שלמה לרווחת הדיירים, בשטח של 1,000 מ"ר לפחות, עם מתקנים כמו בריכה וחדר כושר.
בלי הפרדה בין שוכרים לרוכשים
דירות ההשכרה והמכירה ישולבו באותם בניינים, עם כניסות, לובי, מעליות ושטחים משותפים זהים לכולם. ההפרדה תהיה רק בין המגורים לבין המסחר והתעסוקה, בכניסות ובתשתיות. עוד נקבע שהפרויקט ייבנה בשלב אחד, כדי שלא ייבנו דירות בזמן ששטחי התעסוקה נשארים על הנייר. בטאבו תירשם הערת אזהרה, וההתחייבויות ייכנסו לחוזי המכר והשכירות.
כמה דירות זה יכול להיות
בדוגמה שמופיעה בדיווח, מגרש של 10 דונם עם 600% זכויות עיקריות מקבל 60,000 מ"ר עיקריים. 40% מהם, כ-24,000 מ"ר, יוקצו למגורים, וזה פוטנציאל של כ-300 עד 340 דירות, לפי התמהיל וגודל הדירות. חשוב להדגיש: מדובר בפוטנציאל תכנוני בלבד. הוא יתממש רק אם יקודמו ויאושרו תוכניות מפורטות, מגרש אחר מגרש.
רחובות היא לא לבד
ההמרה של קרקעות תעסוקה למגורים היא מגמה ארצית. ב-2021 אישרה ועדת הפנים של הכנסת הצעת חוק שמאפשרת להסב עד 30% מזכויות הבנייה במגרש תעסוקה למגורים, בבניינים שטרם נבנו ובהליך של היתר, ולהקים ועדה ארצית מיוחדת לשינוי ייעוד. ועדת המשנה של המועצה הארצית לשינוי ייעוד מתעסוקה למגורים (ותמ"ג) כבר פועלת, ולא תמיד בהסכמת השלטון המקומי. בהוד השרון, לפי כלכליסט, היא אישרה ביולי 2025 להפקיד תוכנית למגדל של 29 קומות עם 132 דירות קטנות ליד תחנת הרכבת, בניגוד לעמדת העירייה והוועדה המחוזית.
מה שמייחד את רחובות הוא שהעירייה עצמה מובילה את המהלך, עם כללים ברורים מראש: כמה מגורים, איזו השכרה, ומה היזם נותן לציבור. על הצד של היזמים, ולמה הם מעדיפים לפצל מגדלים בין משרדים למגורים, כתבנו בכתבה על המגדלים המעורבים. דוגמה נוספת מהאזור היא נחלת צפון בראשון לציון, שמשלבת מגורים ותעסוקה בהיקף גדול.
מה זה אומר עבורכם
- שוכרים וסטודנטים: אם המדיניות תאושר ותמומש, ייכנס לשוק היצע של דירות קטנות להשכרה ארוכת טווח, בניהול מקצועי. זה לא יקרה מחר: הדרך עוברת בתוכניות מפורטות, היתרים ובנייה.
- רוכשי דירות: דירה בבניין מעורב באזור תעסוקה פירושה חברת ניהול חובה ודמי ניהול גבוהים מבניין רגיל, לצד שירותים ונגישות לתחבורה ולמקומות עבודה. כדאי לבדוק את ההתחייבויות שנרשמות בהערת האזהרה ובחוזה.
- משקיעים ובעלי קרקע באזורי התעסוקה: מגרש של 6 דונם ומעלה בהורוביץ או בפארק המדע עשוי לקבל ערך נוסף, אבל רק אחרי תוכנית מפורטת. המסלולים של בעלות אחודה על דירות ההשכרה משפיעים על התשואה ועל הגמישות במכירה.
- בעלי דירות בשכונות הסמוכות: אלפי דירות חדשות פירושן יותר עומס תנועה, אבל גם מבני ציבור חדשים ופעילות ברחוב גם אחרי שעות העבודה.
שאלות נפוצות
האם אפשר כבר לבנות מגורים באזורי התעסוקה ברחובות?
לא. מדובר במסמך מדיניות שהוועדה המקומית המליצה עליו לוועדה המחוזית, והוא צפוי לחזור לדיון אחרי תיקונים. כל פרויקט יחייב תוכנית מפורטת ואישור.
מה ההבדל בין שני מסלולי ההשכרה?
במסלול הראשון 10% מהזכויות הן דירות להשכרה ארוכת טווח ל-15 שנה לפחות, ו-30% למכירה. במסלול השני רק 5% להשכרה, אבל לצמיתות, ו-35% למכירה. בשני המסלולים דירות ההשכרה נשארות בבעלות אחודה.
כמה דירות עשויות לקום?
לפי הדוגמה בדיווח, מגרש של 10 דונם יכול לייצר כ-300 עד 340 דירות. המספר הכולל בעיר תלוי בכמה מגרשים יקודמו בפועל, ולכן אין לו עדיין הערכה רשמית.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, 26.10.2026: רחובות מקדמת מגורים להשכרה על חשבון שטחי תעסוקה
- כלכליסט, 4.11.2025: אושר שינוי ייעוד של מגדל בהוד השרון מתעסוקה למגורים
- מרכז הנדל"ן, 12.10.2021: ועדת הפנים של הכנסת אישרה את התוכנית להסבת שטחי תעסוקה למגורים
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
