התחדשות עירונית התחדשות עירונית | צפון תל אביב
28 דירות הופכות ל-68 בנווה אביבים: מה מקבלים בעלי הדירות
הריסת שני בניינים ברחוב האמוראים פותחת פרויקט פינוי-בינוי ליד הקו הירוק. מה כוללת התמורה, כמה עולה מ"ר חדש, ואיך זה נראה לעומת תמ"א 38/2 בהדר יוסף
בכתבה · 6 פרקים
התשובה הקצרה: בעלי 28 הדירות בשני בניינים ותיקים ברחוב האמוראים 11–13 בנווה אביבים יקבלו דירות חדשות גדולות בכ-25 מ"ר, עם ממ"ד, מרפסת שמש, מחסן וחניה תת-קרקעית. בשבוע האחרון של אוקטובר 2026 החלה הריסת הבניינים, ובמקומם יוקמו שני בניינים בני שמונה קומות מעל קומת קרקע עם 68 דירות. זה קרה אחרי כעשור של קידום, ובמרחק קצר מתוואי הקו הירוק של הרכבת הקלה.
הפרויקט של חברת בית וגג הוא דוגמה טובה למה שקורה עכשיו בצפון תל אביב: בניינים בני ארבע קומות משנות ה-70 על מגרשים מבוקשים, ליד אוניברסיטת תל אביב, קניון רמת אביב ותחבורה ציבורית חדשה שבדרך. כדי להבין מה בעלי הדירות מקבלים, כדאי להסתכל גם על דוגמה אחרת מאותו שבוע: בניין קטן בהדר יוסף שבו 5 דירות יהפכו ל-14 בתמ"א 38/2.
מה בונים ברחוב האמוראים
לפי הדיווח במרכז הנדל"ן מ-30.10.2026, מדובר בשני בנייני מגורים בני ארבע קומות שנבנו בשנות ה-70. התכנון של משרד האדריכלים אורבך הלוי כולל שני בניינים בני שמונה קומות מעל קומת קרקע, חניון תת-קרקעי ותמהיל של דירות 3–5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. המחיר הממוצע שדווח לדירות החדשות הוא כ-55 אלף ש"ח למ"ר, וההכנסות הצפויות לחברה מוערכות בכ-270 מיליון ש"ח.
| נתון | לפני | אחרי |
|---|---|---|
| מספר בניינים | 2 | 2 |
| קומות | 4 | 8 מעל קומת קרקע |
| דירות | 28 | 68 |
| חניה | לא דווח | חניון תת-קרקעי |
| מחיר ממוצע לדירה חדשה | – | כ-55 אלף ש"ח למ"ר |
במילים אחרות, על כל דירה קיימת נבנות כ-2.4 דירות חדשות (חישוב בקומה לפי הנתונים שפורסמו). 40 הדירות הנוספות הן מה שמממן את הבנייה ואת התמורה לבעלי הדירות.
מה מקבלים בעלי הדירות
חבילת התמורה שדווחה כוללת ארבעה רכיבים מרכזיים, מעבר לדירה חדשה בבניין חדש:
- תוספת שטח של כ-25 מ"ר לכל דירה.
- ממ"ד, שהוא היום אחד הרכיבים המבוקשים ביותר בכל דירה.
- מרפסת שמש.
- מחסן וחניה תת-קרקעית.
זו חבילה מקובלת בפינוי-בינוי באזורי ביקוש, וכאן היא משתלבת עם ערך קרקע גבוה במיוחד. לפי חישוב פשוט, במחיר ממוצע של כ-55 אלף ש"ח למ"ר, תוספת של 25 מ"ר שווה בערכי השוק של הדירות החדשות סכום של כ-1.4 מיליון ש"ח. זה לא שווי מוערך של הדירה, אלא המחשה לגודל התוספת. מי שרוצה לדעת מה מקובל לבקש, מוזמן לקרוא את המדריך לזכויות בעלי דירות בהתחדשות עירונית.
למה זה לקח עשור
לפי החברה, קידום הפרויקט נמשך כעשר שנים עד תחילת העבודות. זה פרק זמן שכיח בפינוי-בינוי: צריך להחתים את הרוב הנדרש מבעלי הדירות, לאשר תוכנית, לקבל היתר ולסגור ליווי בנקאי. בעלי דירות שנמצאים היום בתחילת הדרך צריכים להביא את הזמן הזה בחשבון כבר בשלב בחירת היזם. במדריך לפינוי-בינוי פירטנו את השלבים.
לא הפרויקט הראשון בשכונה
נווה אביבים כבר נמצאת בגל של התחדשות. ב-2022 דווח במעריב על הריסת הבניין הראשון במתחם ברחוב הסבוראים 7, 11 ו-13, שבו 42 דירות בשלושה בניינים אמורות להתחלף ב-107 דירות חדשות. השכונה, שנבנתה ברובה בבניינים נמוכים, נהנית מביקוש קבוע בזכות הקרבה לאוניברסיטה ולמרכזי מסחר, ועכשיו גם מהקו הירוק של הרכבת הקלה. לפי הדיווח, הקו אמור לעבור ברחוב איינשטיין, בגבולה הדרומי של השכונה, והוא נמצא בבנייה. על הקשר בין צפיפות, תחבורה וחניה בפרויקטים כאלה כתבנו בכתבה על צפיפות ותחבורה בהתחדשות עירונית.
ההשוואה: 5 דירות הופכות ל-14 בהדר יוסף
באותו דיווח הופיע גם פרויקט קטן בהרבה, ברחוב קהילת בודפשט 8 בשכונת הדר יוסף שבצפון-מזרח העיר. חברת יעז יזמות ובנייה קיבלה היתר בתחילת אוקטובר 2026 להרוס בניין בן שתי קומות עם 5 דירות ולבנות במקומו בניין בן ארבע קומות עם 14 דירות, במסלול תמ"א 38/2. בעלי הדירות הקיימות יקבלו דירות חדשות עם ממ"ד, חניה ומרפסת של 10 מ"ר. הדירות החדשות מוצעות מ-3.4 מיליון ש"ח לדירת גן בת שני חדרים ומ-3.7 מיליון ש"ח לדירת שלושה חדרים, והאכלוס צפוי בעוד כארבע שנים.
| נווה אביבים (האמוראים 11–13) | הדר יוסף (קהילת בודפשט 8) | |
|---|---|---|
| מסלול | פינוי-בינוי | תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) |
| דירות לפני ואחרי | 28 ← 68 | 5 ← 14 |
| קומות לפני ואחרי | 4 ← 8 מעל קרקע | 2 ← 4 |
| תמורה שדווחה | +25 מ"ר, ממ"ד, מרפסת שמש, מחסן, חניה | ממ"ד, חניה, מרפסת 10 מ"ר |
| סטטוס | הריסה החלה | התקבל היתר |
ההבדל העיקרי הוא בקנה המידה. פרויקט של בניין אחד מתקדם בדרך כלל מהר יותר ודורש החתמה של פחות בעלי דירות, אבל יש לו פחות דירות למכירה ולכן לרוב גם פחות מקום לתוספות גדולות. על היתרונות והחסרונות של כל מסלול כתבנו בפינוי-בינוי מול פרויקט של בניין בודד. יעז, אגב, דיווחה באוגוסט 2026 על שלושה היתרים נוספים בתל אביב, שבהם 31 דירות יפנו את מקומן ל-66 דירות חדשות.
מה זה אומר עבורכם
אם אתם בעלי דירה בבניין ותיק בצפון תל אביב
- החבילה של האמוראים (כ-25 מ"ר, ממ"ד, מרפסת, מחסן וחניה) נותנת נקודת ייחוס טובה לשיחה עם יזמים. בדקו מה מקבלים בפרויקטים סמוכים לפני שאתם חותמים.
- היו מוכנים לתהליך ארוך. עשור מקידום ועד הריסה הוא לא חריג.
- אם היזם מבקש לשנות את התמורה באמצע הדרך, קראו מה עושים כשמקטינים לכם את התמורה.
אם אתם שוקלים לקנות דירה חדשה בפרויקט כזה
- מחיר ממוצע של כ-55 אלף ש"ח למ"ר פירושו שדירה של 100 מ"ר תעלה סביב 5.5 מיליון ש"ח (חישוב בקומה). בדקו את המחיר מול עסקאות בשכונה.
- בפינוי-בינוי, ההריסה היא אבן דרך חשובה: היא מסמנת שהפינוי הושלם ושהפרויקט עבר לביצוע.
- לפני חתימה עברו על רשימת הבדיקות לקניית דירה מהיזם בפינוי-בינוי.
שאלות נפוצות
כמה דירות ייבנו בפרויקט ברחוב האמוראים בנווה אביבים?
68 דירות בשני בניינים בני שמונה קומות מעל קומת קרקע, במקום 28 הדירות שהיו בשני הבניינים הוותיקים.
מה מקבלים בעלי הדירות הקיימות?
לפי הדיווח, דירה חדשה גדולה בכ-25 מ"ר, עם ממ"ד, מרפסת שמש, מחסן וחניה תת-קרקעית.
מה ההבדל בין הפרויקט הזה לפרויקט בהדר יוסף?
בנווה אביבים מדובר בפינוי-בינוי של שני בניינים, 28 דירות ל-68. בהדר יוסף מדובר בתמ"א 38/2 של בניין אחד, 5 דירות ל-14, עם היתר שהתקבל בתחילת אוקטובר 2026.
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
