שוק הנדל״ן שוק הנדל"ן | מכרזי רמ"י
מכרזים בלי מציעים: 722 דירות בחריש ו-183 במעלה אדומים נשארו בלי קונה
שני מכרזי מגורים של רמ"י נכשלו בתוך שבוע, כמעט מחצית מהמכרזים ב-2026 נסגרים בלי זוכה. מה עומד מאחורי זה ומה זה אומר על היצע הדירות
בכתבה · 8 פרקים
התשובה הקצרה: בתוך שבוע אחד נכשלו שני מכרזי מגורים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). בחריש, מכרז ל-722 דירות הסתיים בלי זוכה: לשלושה מתוך שישה מתחמים לא הוגשה אף הצעה, ובשלושה האחרים ההצעות היו נמוכות ממחיר המינימום. במעלה אדומים, מכרז ל-183 דירות נסגר בלי אף הצעה, בפעם השנייה ברציפות. אלה לא מקרים בודדים: במחצית הראשונה של 2026 כ-44% ממכרזי רמ"י שתוצאותיהם פורסמו הסתיימו בלי זוכה. המשמעות לשוק: פחות קרקע שנמכרת היום היא פחות פרויקטים חדשים בעוד כמה שנים.
חריש: 722 דירות, אפס זוכים
המכרז בחריש נועד לבנייה רוויה בשישה מתחמים למגורים, בשילוב מסחר ותעסוקה, ברובע עירוני חדש בדרום העיר, מדרום לשכונות המגף ואור המזרח. הוא פורסם לראשונה במרץ 2026, מועדיו נדחו פעמיים, וחוברות המכרז פורסמו באוגוסט. הוצאות הפיתוח למתחמים נעו בין כ-13.5 לכ-48 מיליון ש"ח, בממוצע משוקלל של כ-288 אלף ש"ח ליחידת דיור. בחלק מהמתחמים, שהוכרזו כאתרי עתיקות, הזוכים היו נושאים גם בעלויות פיקוח וחפירות ארכיאולוגיות.
הרובע כולו מתוכנן לכ-1,651 יחידות דיור, לצד כ-19,680 מ"ר מסחר וכ-298 אלף מ"ר תעסוקה. זהו מכרז המגורים השלישי בחריש ב-12 החודשים האחרונים. בדצמבר 2025 נמכרו מגרשים ל-319 דירות לאבני דרך בכ-129 מיליון ש"ח, ומגרש ל-77 דירות לבאלאנס מגורים בכ-36 מיליון ש"ח. לעומת זאת, מכרז ל-240 דירות בשכונת המגף הסתיים בלי מציעים.
מעלה אדומים: התעסוקה נמכרה, המגורים לא
במעלה אדומים התמונה כפולה. שני מתחמי תעסוקה בשכונת ציפור מדבר, עם כ-8,400 מ"ר זכויות בנייה, נמכרו בכ-34 מיליון ש"ח כולל הוצאות פיתוח. אבל גם שם ההצעות הזוכות היו נמוכות משומת רמ"י. מכרז המגורים בעיר, לעומת זאת, נכשל שוב.
| מכרז | היקף | תוצאה | נתון בולט |
|---|---|---|---|
| מגורים, דרום חריש | 722 דירות, 6 מתחמים | ללא זוכה | 3 מתחמים בלי הצעות, 3 מתחמים מתחת למחיר המינימום |
| מגורים, מעלה אדומים | 183 דירות | ללא הצעות, פעם שנייה ברציפות | הוצאות פיתוח של כ-100 מיליון ש"ח, כ-550 אלף ש"ח לדירה |
| תעסוקה, מעלה אדומים (מתחם 1) | כ-3,600 מ"ר | נמכר בכ-16 מיליון ש"ח | הצעה יחידה, כ-4 מיליון ש"ח מתחת לשומה |
| תעסוקה, מעלה אדומים (מתחם 2) | עד 4,800 מ"ר | נמכר בכ-18 מיליון ש"ח | שתי הצעות, כ-3.85 מיליון ש"ח מתחת לשומה |
הנתון שבולט במיוחד הוא הוצאות הפיתוח במעלה אדומים: כ-550 אלף ש"ח לדירה, עוד לפני מחיר הקרקע ועלויות הבנייה. זה כמעט פי שניים מהממוצע בחריש. מה בדיוק כלול בהוצאות הפיתוח ולמה הן הפכו לסלע מחלוקת, הסברנו בכתבה על עתירת היזמים לבג"ץ בעניין המע"מ על הוצאות פיתוח.
התמונה הארצית: בנק הקרקעות מתכווץ
הכישלונות בחריש ובמעלה אדומים משתלבים במגמה ארוכה. לפי ניתוח שפרסם מרכז הנדל"ן ביולי 2026, על בסיס תוצאות מכרזי רמ"י במחצית הראשונה של כל שנה:
| מדד (מחצית ראשונה) | 2022 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|
| מכרזים שתוצאותיהם פורסמו | 743 | 268 | 99 |
| שיעור מכרזים ללא זוכה | 0.8% | 20.1% | 44.4% |
| דירות במכרזים שנמכרו | 17,765 | 15,230 | 7,664 |
| הכנסות מקרקע ופיתוח | כ-12.5 מיליארד ש"ח | כ-14.9 מיליארד ש"ח | כ-2.9 מיליארד ש"ח |
במילים אחרות, מספר המכרזים ירד בכ-87% בתוך ארבע שנים, וכמעט כל מכרז שני הסתיים בלי זוכה. מדריך מלא על הדרך שבה המכרזים עובדים תמצאו במדריך למכרזי רמ"י 2026.
למה היזמים לא ניגשים
אנשי הענף מצביעים על כמה סיבות שפועלות יחד:
- הוצאות פיתוח מול מחירי הדירות: בערים שבהן מחיר הדירה נמוך יחסית, הוצאות פיתוח של מאות אלפי שקלים לדירה מכרסמות בכדאיות של הפרויקט.
- מלאי ותיק בשוק המקומי: בחריש יש מלאי גדול של דירות למכירה מול מספר מוגבל של קונים. יזם שעוד לא מכר את הפרויקט הקיים לא ימהר לקנות קרקע חדשה.
- מימון יקר: קרקע יקרה דורשת יותר הון עצמי ומגדילה את עלויות המימון, וכך מצטמצם מרווח הביטחון של הפרויקט.
- עיתוי: המכרז בחריש נסגר סמוך לבחירות, וחלק מהיזמים מעדיפים לחכות עד שהתמונה הכלכלית והפוליטית תתבהר. על התגובה של השוק לתוצאות הבחירות כתבנו בכתבה על ירידת מדדי הנדל"ן והבנייה.
מה זה אומר על ההיצע ועל המחירים
קרקע שלא נמכרת היום לא תהפוך לדירות בשנים הקרובות. הדרך ממכרז ועד מסירת מפתח עוברת דרך תכנון, היתר בנייה ובנייה, ונמשכת שנים. גורמים בענף כבר הזהירו שירידה בהיקף המכרזים עלולה ליצור מחסור בפרויקטים חדשים בעוד שנתיים-שלוש, ולהחזיר את כוח המיקוח ליזמים. מנגד, בטווח הקצר, ובמיוחד בערים עם מלאי גדול כמו חריש, הקונים הם אלה שמחזיקים ביותר קלפים.
לכן חשוב לקרוא את הנתונים לפי אזור. בחריש, גורמים בשוק מייחסים את הכישלון בין היתר להוצאות פיתוח גבוהות ביחס למחירי הדירות בעיר ולמצב הביקושים המקומי. כל עיר מתנהגת אחרת, והמגמה הארצית לא בהכרח משקפת את מה שקורה בשכונה שמעניינת אתכם.
מה זה אומר עבורכם
- קונים בחריש ובערים עם מלאי גדול: השוק המקומי נוטה כרגע לטובתכם. השוו הטבות ותנאי תשלום בין פרויקטים, ובדקו את השאלות שחובה לשאול לפני חתימה.
- קונים במרכז ובאזורי ביקוש: ההיצע העתידי תלוי במכרזים של היום. מי שמחפש פרויקט חדש יכול להתחיל במדריך לפרויקטים בטרום שיווק.
- משקיעים: הצטמצמות ההיצע היא שיקול לטווח ארוך, אבל לא תחליף לבדיקה של כל עיר לגופה: מלאי, קצב מכירות ותשתיות. רשימת השכונות שכדאי לעקוב אחריהן תמצאו בכתבה על שכונות מתפתחות.
שאלות נפוצות
מה קורה לקרקע אחרי שמכרז נכשל?
רמ"י יכולה לפרסם את המכרז מחדש, לעיתים בתנאים או במועדים אחרים. במעלה אדומים המכרז כבר פורסם פעמיים ונכשל בשתיהן.
למה הצעות נפסלות גם כשהן מוגשות?
במכרזי רמ"י נקבע מחיר מינימום. בחריש הוא נקבע באופן דינמי לפי מספר ההצעות הכשרות לכל מתחם, וההצעות שהוגשו בשלושה מתחמים היו נמוכות ממנו.
האם מכרזים שנכשלים יעלו את מחירי הדירות?
אי אפשר לקבוע זאת מראש. ירידה בהיצע הקרקע עלולה להשפיע על ההיצע בעוד כמה שנים, אבל בטווח הקצר המחירים תלויים גם בריבית, בביקוש ובמלאי הקיים בכל עיר.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, 28.10.2026: כישלון במכרז בחריש, אף הצעה לא התקבלה לשיווק קרקע ל-722 דירות
- מרכז הנדל"ן, 29.10.2026: מכרזי התעסוקה במעלה אדומים נסגרו ב-34 מיליון ש"ח, המגורים נותרו ללא דורש
- מרכז הנדל"ן, 29.07.2026 (עודכן 01.09.2026): בתוך 4 שנים צנח היקף מכרזי רמ"י ב-87%
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
