יזמים וחברות יזמים וחברות | התחדשות עירונית

יזמות בהתחדשות עירונית אחרי תמ"א 38: המסלולים, הרוב והסיכונים

תמ"א 38 נסגרה לפרויקטים חדשים, חלופת שקד מחייבת היטל השבחה, ופינוי־בינוי דורש 66% במתחם ו־60% בכל בניין. מה יזם צריך לבדוק לפני שהוא נכנס למתחם

מערכת בקומה 18.10.2026, 14:05 ·6 דק׳ קריאה

צילום: אילוסטרציה ·

בכתבה · 8 פרקים

מה קרה לתמ"א 38: ציר הזמנים
חלופת שקד: התחדשות של בניין בודד, עם מחיר
פינוי־בינוי: מסלול רשויות מול מסלול מיסוי
רוב הדיירים הנדרש ודיירים סרבנים
מה יזם צריך לבדוק לפני שנכנסים למתחם
מה זה אומר עבורכם
שאלות נפוצות
מקורות

התשובה הקצרה: תמ"א 38 הארצית כבר לא פתוחה לפרויקטים חדשים. היא פקעה ברוב הארץ בסוף אוגוסט 2024, ובערים שהגישו תוכנית מחליפה התוקף הוארך עד מאי 2026 או עד אישור התוכנית המקומית, המוקדם מביניהם. יזם שבוחן היום בניין או מתחם עובד למעשה בשלושה מסלולים: תוכנית התחדשות עירונית מקומית, "חלופת שקד" (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה) ופינוי־בינוי, במסלול רשויות או במסלול מיסוי. לכל מסלול יש כלכלה, לוחות זמנים וסף הסכמות משלו, ואת הבדיקה צריך לעשות לפני החתימה הראשונה, לא אחריה.

מה קרה לתמ"א 38: ציר הזמנים

הפקיעה לא קרתה ביום אחד. המועד המקורי נדחה כמה פעמים, ובכל פעם ניתנה לרשויות המקומיות הזדמנות להיערך:

1.10.2023: תמ"א 38 פקעה, למעט בוועדות מקומיות שקיבלו הארכה כדי לעמוד בתנאי המועצה הארצית.
מלחמת "חרבות ברזל": בעקבות הוראת שעה נדחה מועד הפקיעה ברשויות שהאריכו, מ־24.2.2024 ל־29.8.2024.
1.8.2024: המועד האחרון שבו רשות שביקשה להאריך את התמ"א הייתה צריכה להגיש תוכנית מחליפה. תל אביב־יפו, בת ים ובני ברק לא האריכו, והתמ"א פקעה בהן בסוף אוגוסט 2024.
מאי 2026: המועד האחרון לתוקף התמ"א בערים שהגישו תוכנית מחליפה, או מועד אישור התוכנית המקומית, המוקדם מביניהם. בין הערים שהאריכו נמנו רמלה, יבנה, רעננה, נהריה, אשדוד, כפר סבא, פתח תקווה, חדרה, קריית ביאליק, באר שבע, חיפה, ראשון לציון, בית שמש, רמת גן ואשקלון. גבעתיים, טירת כרמל וירושלים האריכו בזמן שקידמו תוכנית משלהן.

פרויקטים שכבר הגישו בקשה להיתר לפני מועד הפקיעה ממשיכים לפי הוראות המעבר. פרויקט שהיה רק בשלב איסוף חתימות או משא ומתן צריך לעבור למסלול אחר. גם הסכם שנחתם לפני הפקיעה לא מבטיח המשך במסלול הישן.

חלופת שקד: התחדשות של בניין בודד, עם מחיר

חלופת שקד נכנסה לחוק התכנון והבנייה בקיץ 2022 כדי לאפשר התחדשות במגרש בודד גם אחרי תמ"א 38. החידוש המרכזי שלה הוא שהוועדה המקומית מאשרת את התוכנית ואת ההיתר במקביל, ולא בזה אחר זה. לפי הערכות בענף, ההליך יכול להתקצר מכחמש שנים לשנתיים־שלוש.

רכיב	תמ"א 38 (המסלול שנגמר)	חלופת שקד
זכויות בהריסה ובנייה	לפי התמ"א	עד 400% מהשטח הבנוי הקיים, לפי שיקול הוועדה המקומית
זכויות בחיזוק ותוספת	לפי התמ"א	עד 200% מהשטח הבנוי הקיים
היטל השבחה	פטור	25% כברירת מחדל. הרשות רשאית לקבוע שיעור אחר
צורכי ציבור	לא נדרשו	הקצאה של עד 10% מהשטח לשימושים ציבוריים

הנקודה שיזמים מעלים שוב ושוב: הזכויות בחלופה הן תקרה ולא זכות מובטחת. בלי מסמכי מדיניות ברורים ברשות, היקף הזכויות בפועל לא ודאי. שילוב של היטל השבחה והקצאה לציבור יכול להפוך פרויקט שהיה רווחי בתמ"א 38 לגבולי.

פינוי־בינוי: מסלול רשויות מול מסלול מיסוי

בערים שבהן אין תוכנית מקומית לבניין הבודד, ההתחדשות צפויה לעבור בעיקר למתחמי פינוי־בינוי. אלה פרויקטים ארוכים, וההערכות מדברות על 8 עד 10 שנים. ההכרזה על מתחם נעשית על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשני מסלולים:

מסלול רשויות

המדינה מכריזה על המתחם וחותמת על הסכם עם הרשות המקומית, שמקדמת את התוכנית ואת תשתיות הציבור במימון המדינה. בשלב הזה היזם עוד לא נדרש. הוא נכנס כשבעלי הדירות בוחרים יזם לעסקה. תוקף ההכרזה הוא 6 שנים, וניתן להאריך אותה ב־6 שנים נוספות.

מסלול מיסוי

היזם יוזם ומממן את התכנון. ההכרזה ניתנת בשלב מתקדם יחסית: אחרי שהתוכנית הופקדה להתנגדויות ואחרי שהיזם החתים לפחות 67% מבעלי הדירות. ההכרזה מעניקה הטבות מס שקבועות בחוק, ומאפשרת להגיש תביעות נגד דיירים שמסרבים לעסקה, בתנאים שבחוק. בהכרזה שנחתמה ב־29.4.2026 הוכרזו 24 מתחמים: 3,448 דירות קיימות שייהרסו ו־14,540 דירות חדשות. 21 מהמתחמים במסלול מיסוי ו־3 במסלול רשויות.

רוב הדיירים הנדרש ודיירים סרבנים

חוק ההסדרים שאושר בנובמבר 2021 תיקן את חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) והוריד את הרוב הנדרש לתביעת דייר סרבן מ־80% ל־66% מבעלי הזכויות במתחם. לצד הסף הזה נדרשים לפחות 60% הסכמה בכל בניין במתחם, ושיותר ממחצית הזכויות ברכוש המשותף יהיו צמודות לדירות שהסכימו. התיקון חל על פינוי־בינוי בלבד, לא על תמ"א 38.

סירוב לא ייחשב בלתי סביר אם העסקה אינה כלכלית, אם לא הוצע דיור חלופי לתקופת הבנייה, אם לא הוצעו בטוחות מתאימות, אם יש לבעל הדירה נסיבות אישיות מיוחדות, או אם לבעל הדירה או לבן משפחה שגר איתו יש מוגבלות והדיור החלופי לא מותאם לה. התיקון גם הוריד את גילי הזכאות של בעלי דירות מבוגרים (70 במקום 75, ו־75 במקום 80, לפי ההוראה). קשיש שלא הוצעו לו החלופות שבחוק, כמו שתי דירות, דירה קטנה בתוספת תשלום או תשלום למימון דיור מוגן, לא ייחשב דייר סרבן.

מה יזם צריך לבדוק לפני שנכנסים למתחם

המסגרת התכנונית בעיר: האם יש תוכנית התחדשות מקומית מאושרת או בהכנה, ומה מדיניות הוועדה לגבי חלופת שקד. בערים שבהן התמ"א פקעה בלי תוכנית מחליפה, בניין בודד הוא הימור תכנוני.
סטטוס הפרויקט ביחס להוראות המעבר: אם רוכשים פרויקט קיים, צריך לוודא אם הוגשה בקשה להיתר לפני הפקיעה.
כלכלה אחרי היטל השבחה: תחשיב שמניח פטור מהיטל, כמו בתמ"א 38, לא רלוונטי לחלופת שקד. את הנטל ואת ההקצאה לציבור צריך להכניס כבר לבדיקת ההיתכנות.
מפת חתימות לפי בניין: לא מספיק להגיע ל־66% במתחם. צריך 60% בכל בניין ורוב ברכוש המשותף. בניין חלש אחד יכול לעכב את כל המתחם.
פרופיל בעלי הדירות: מספר הקשישים, בעלי מוגבלויות ודיירים עם בנייה לא חוקית משפיע על תמהיל החלופות שצריך להציע ועל סיכויי תביעת סרבנות.
מסלול ההכרזה: במסלול מיסוי היזם מממן תכנון וצריך להגיע ל־67% חתימות ולהפקדה. במסלול רשויות לוחות הזמנים תלויים ברשות.
הטבות המס: המועדים והתנאים של הטבות המס בהתחדשות עירונית השתנו לאורך השנים. כדאי לבדוק את המצב העדכני מול יועץ מס לפני שקובעים תמורות.

מה זה אומר עבורכם

הסוף של תמ"א 38 מסיים את עידן הפרויקט הקטן והמהיר שאפשר היה לתמחר לפי נוסחה ארצית אחידה. יזמות בהתחדשות עירונית ב־2026 היא עבודה עירונית: מדיניות הוועדה המקומית קובעת את הזכויות, היטל ההשבחה קובע את הרווח, וניהול מוקדם של בעלי הדירות קובע את לוח הזמנים. יזמים שבודקים את שלושתם לפני החתימה הראשונה נכנסים לפרויקט עם סיכון מוגדר. מי שלא בודק עלול לגלות באמצע הדרך שהתחשיב נשען על מסלול שכבר לא קיים. על הפער הכלכלי בפריפריה אפשר לקרוא בניתוח הכלכלה של פינוי־בינוי בדרום, ועל הצד של בעלי הדירות במדריך זכויות בעלי הדירות בהתחדשות עירונית.

המידע בכתבה כללי ואינו ייעוץ משפטי, תכנוני או מיסויי. לפני החלטה על פרויקט ספציפי כדאי להתייעץ עם אנשי מקצוע.

שאלות נפוצות

האם אפשר עדיין להגיש היום בקשה להיתר לפי תמ"א 38?

לפי המועדים שפורסמו, לא. התמ"א פקעה ברוב הארץ באוגוסט 2024, ובערים שהאריכו התוקף נקבע עד מאי 2026 או עד אישור התוכנית המקומית. פרויקטים שהגישו בקשה לפני הפקיעה ממשיכים לפי הוראות המעבר.

מה ההבדל המעשי בין חלופת שקד לתמ"א 38?

בחלופת שקד הוועדה המקומית מאשרת תוכנית והיתר במקביל. היא רשאית לתת עד 400% זכויות בהריסה ובנייה, אבל בדרך כלל ייגבה היטל השבחה של 25%, ונדרשת הקצאה לצורכי ציבור. בתמ"א 38 לא נגבה היטל השבחה.

כמה חתימות צריך כדי לתבוע דייר סרבן בפינוי־בינוי?

מאז תיקון החוק בנובמבר 2021: 66% מבעלי הזכויות במתחם, לפחות 60% בכל בניין, ויותר ממחצית הזכויות ברכוש המשותף. בנוסף, הסירוב צריך להיות בלתי סביר לפי הקריטריונים שבחוק.