התחדשות עירונית התחדשות עירונית | מדריך לבעלי דירות
איך עובד פינוי-בינוי ומה הדייר מקבל בפועל? המדריך המלא ל-2026
דירה גדולה יותר, שכר דירה, ערבויות ופטור ממס: מה מקובל בשוק, מה מעוגן בחוק ומה חייב להיות כתוב בהסכם עם היזם
בכתבה · 6 פרקים
התשובה הקצרה: בפינוי-בינוי הורסים מתחם של בניינים ישנים, בדרך כלל לפחות 24 דירות, ובונים במקומו בניינים חדשים. בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה בבניין החדש בלי לשלם על הבנייה, והיזם מממן את הפרויקט ממכירת הדירות הנוספות שהתוכנית מאפשרת לו לבנות. בפועל, בעל דירה מקבל לרוב דירה גדולה יותר (תוספת של עד כ-25 מ"ר נטו, כולל ממ"ד ומרפסת), חניה, לעיתים מחסן, שכר דירה מלא מיום הפינוי ועד המסירה, מימון הובלות ועורך דין, חבילת ערבויות ופטור ממס שבח, ממס רכישה ומהיטל השבחה. חשוב לדעת: החוק לא קובע כמה מטרים תקבלו. כל רכיב בתמורה נקבע בהסכם עם היזם, ולכן מה שלא כתוב בחוזה לא מובטח.
מה מקבלים בעלי הדירות: מה מקובל ומה מעוגן בחוק
| רכיב | מה מקובל בשוק ב-2026 | איפה זה נקבע |
|---|---|---|
| דירה חדשה | גדולה מהדירה הישנה, בדרך כלל בתוספת של עד כ-25 מ"ר נטו | בהסכם בלבד. אין בחוק זכות לגודל מסוים |
| ממ"ד ומרפסת | ממ"ד בכל דירה חדשה, ומרפסת ברוב הפרויקטים | הממ"ד מתחייב מתקנות הבנייה. המרפסת בהסכם |
| חניה ומחסן | לפחות חניה אחת. מחסן של עד כ-10 מ"ר, כשהתכנון מאפשר | בהסכם |
| שכר דירה | לפי דירה דומה באזור, מיום הפינוי ועד קבלת הדירה החדשה, צמוד למדד | בהסכם, מגובה בערבות בנקאית |
| הובלות וליווי מקצועי | הובלה הלוך וחזור, עורך דין, מפקח ושמאי מטעם הבעלים, במימון היזם | בהסכם |
| ערבויות | ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה, ערבות שכירות, ערבות מס, ערבות בדק וערבות רישום | בהסכם. ערבות חוק המכר נמסרת לפני הפינוי |
| מסים | פטור ממס שבח על דירת התמורה (עד תקרה), פטור ממס רכישה, והיטל השבחה על היזם | בחוק מיסוי מקרקעין (סעיפים 49כב ו-49כד) ובחוק התכנון והבנייה |
| ארנונה | הנחה הדרגתית בדירה החדשה: 100% בשנתיים הראשונות, ואחר כך 75%, 50% ו-25% | בחוק, לבעלי זכויות שעומדים בתנאים |
מקורות: קליקת הנדל"ן, "פינוי בינוי 2026: המדריך המלא לדיירים", עודכן 31.10.2026; מרכז הנדל"ן, "חוק פינוי בינוי: המדריך השלם לשנת 2026", 10.05.2026; כל-זכות, פינוי-בינוי.
איך התהליך עובד, שלב אחרי שלב
- הכרזה על מתחם. המדינה מכריזה על המתחם כמיועד לפינוי-בינוי, במסלול רשויות (הרשות המקומית מקדמת את התכנון) או במסלול מיסוי (יזם ובעלי הדירות מקדמים). צו הכרזה במסלול הרשויות תקף ל-6 שנים, וניתן להאריך אותו ב-6 שנים נוספות.
- התארגנות ובחירת יזם. בעלי הדירות בוחרים נציגות ועורך דין מטעמם, משווים הצעות ובוחרים יזם. מומלץ לא לחתום על הסכם לפני שיש עורך דין שמייצג רק את הבעלים.
- רוב מיוחס. מאז התיקון לחוק בנובמבר 2021, עסקה יכולה להתקדם כשבעלי 66% מהדירות במתחם חתומים, ובכל בניין חתומים בעלי 60% מהדירות ובעלי 50% מהרכוש המשותף. בעל דירה שמסרב באופן בלתי סביר עלול להיתבע על הנזק שנגרם לשאר הבעלים.
- תכנון והיתר. היזם מקדם תוכנית מפורטת, ולאחר אישורה בקשה להיתר בנייה. זה השלב הארוך ביותר. פירטנו את לוחות הזמנים בכתבה על משך פרויקט פינוי-בינוי.
- פינוי. הפינוי מתבצע רק אחרי שהתקבל היתר והיזם מסר את הערבויות. מאותו יום מתחיל תשלום שכר הדירה.
- בנייה ומסירה. שלב הבנייה נמשך בממוצע כשלוש שנים, לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. בסופו הבעלים מקבלים את הדירות, ואחר כך נרשמות הזכויות בטאבו.
הגנות מיוחדות לבעלי דירות מבוגרים
התיקון לחוק מ-2021 הגדיר כקשיש בעל דירה שמלאו לו 70 שנים במועד שבו נחתמה העסקה הראשונה במתחם. לבעלי דירות מבוגרים החוק מחייב את היזם להציע חלופות למעבר לדירה חלופית לכמה שנים, למשל מקום בדיור מוגן, רכישת דירה חלופית בשווי דומה, תשלום כספי בשווי הדירה או שתי דירות קטנות במקום אחת. כשלא הוצעה חלופה כזו, סירוב של בעל דירה מבוגר עשוי להיחשב סביר.
מה זה אומר עבורכם
- תבדקו את התמורה במטרים נטו ובכתב. "דירה גדולה יותר" בלי מספר מדויק, מפרט טכני מצורף ותוכנית דירה היא לא התחייבות.
- אל תוותרו על הערבויות. ערבות חוק מכר וערבות שכירות הן ההגנה העיקרית שלכם אם היזם נקלע לקשיים. מה עושים כשהיזם מבקש לקצץ: כשמקטינים לכם את התמורה.
- יש לכם משכנתא על הדירה? צריך לתאם עם הבנק לפני החתימה. מה קורה למשכנתא בפינוי-בינוי.
- דירה בירושה או בעל דירה שנפטר משנים את חישוב המס. המדריך ליורשים בפינוי-בינוי.
- תעקבו אחרי התוכניות בעיר שלכם במרכז ההתחדשות העירונית של בקומה, ותבדקו גם את שיעורי היטל ההשבחה החדשים, שמשפיעים על הכדאיות של הפרויקט ליזם.
שאלות נפוצות
איך עובד פינוי בינוי ומה הדייר מקבל בפועל?
מתחם של בניינים ישנים נהרס ונבנה מחדש. בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה בלי לשלם על הבנייה, בדרך כלל גדולה בעד כ-25 מ"ר, עם ממ"ד, מרפסת וחניה, וגם שכר דירה לכל תקופת הבנייה, הובלות, ליווי משפטי, ערבויות ופטורים ממס. היקף התמורה נקבע בהסכם עם היזם ולא בחוק.
כמה מטרים מוסיפים בפינוי בינוי?
אין מספר קבוע בחוק. בשוק מקובלת תוספת של עד כ-25 מ"ר נטו לדירה, כולל ממ"ד ומרפסת, אבל התוספת תלויה בתוכנית המאושרת, במחירי הדירות באזור ובכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
מי משלם את שכר הדירה בזמן הבנייה?
היזם. שכר הדירה משולם מיום הפינוי ועד מסירת הדירה החדשה, לפי דירה דומה באזור, ומקובל להצמיד אותו למדד ולגבות אותו בערבות בנקאית. כדאי לוודא שהתשלום ממשיך גם אם הבנייה מתעכבת.
האם בעל דירה משלם מס בפינוי בינוי?
ברוב המקרים לא. בעל הדירה פטור ממס שבח על דירת התמורה עד תקרה, ופטור ממס רכישה על הדירה החדשה. היטל ההשבחה מוטל על היזם. במקרים מיוחדים, כמו דירה שנייה או דירת ירושה, כדאי לבדוק את הפרטים עם יועץ מס.
מקורות
- קליקת הנדל"ן, ראובן שם-טוב, "פינוי בינוי 2026: המדריך המלא לדיירים", 10.05.2026 (עודכן 31.10.2026).
- מרכז הנדל"ן, "חוק פינוי בינוי: המדריך השלם לשנת 2026", 10.05.2026; "פינוי בינוי: המדריך השלם לשנת 2026", 10.05.2026.
- פישר בכר חן וול אוריון ושות' (FBC), סקירת תיקוני ההתחדשות העירונית בחוק ההסדרים, נובמבר 2021.
- ביזפורטל, ענת גלעד, "הצרה הגדולה של התחדשות עירונית", 25.07.2026 (נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית).
- כל-זכות, "פינוי-בינוי".
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
