היתר תוך 9 חודשים: מסלול אדריכל מורשה מגיע למרכז ולשרון

התשובה הקצרה: מסלול "אדריכל מורשה" (בשמו הרשמי "מורשה להיתר", ובשמו המוכר "רישוי עצמי") מאפשר לאדריכל פרטי שרשום בפנקס המורשים להחליף את רשות הרישוי המקומית ולהוציא בעצמו היתר בנייה, מקבלת הבקשה ועד תעודת הגמר. השבוע הוא קיבל דחיפה משמעותית: קבוצת אב-גד החזקות קיבלה היתר במסלול הזה לפרויקט פינוי-בינוי ברחוב בן גוריון 13–15 בכפר סבא. לפי החברה, זה ההיתר הראשון במסלול במחוז המרכז והשרון. ההיתר ניתן כתשעה חודשים אחרי אישור התוכנית, ובדיקת התכן במכון הבקרה נמשכה 12 ימים בלבד. בשוק שבו המתנה להיתר נמדדת בדרך כלל בשנים, זה אות חשוב ליזמים, לבעלי דירות בהתחדשות עירונית ולקונים.

מה קרה בכפר סבא

הפרויקט כולל הריסה של שני בניינים ישנים עם 27 דירות, ובמקומם ייבנו שני בניינים בני 11 קומות עם 85 דירות. 58 מהן יימכרו בשוק החופשי. מתחת לבניינים יוקם חניון רובוטי עם שלוש מעליות רכב ו-85 מקומות חניה בשני מפלסים תת-קרקעיים. על הגג יהיה גג פעיל לשימוש הדיירים.

התוכנית המפורטת (תב"ע) אושרה בוועדה המקומית ופורסמה ברשומות בסוף דצמבר 2025. לפי החברה, הפרויקט קודם במקביל בשני מסלולים: מסלול הרישוי המזורז והמסלול של אדריכל מורשה. ההיתר יצא כתשעה חודשים אחרי אישור התוכנית, ובקרת התכן במכון הבקרה גאודע הסתיימה בתוך 12 ימים. בדוחות לסוף הרבעון השני של 2026 העריכה החברה הכנסות של כ-163 מיליון ש"ח ורווח גולמי של כ-32.5 מיליון ש"ח מהפרויקט.

איך עובד מסלול "מורשה להיתר"

במסלול הרגיל, הוועדה המקומית קולטת את הבקשה, בודקת אותה, מחליטה עליה ומנפיקה את ההיתר. במסלול המורשה, אדריכל שרשום בפנקס המורשים להיתר מקבל את התפקיד של רשות הרישוי:

1. תיק מידע. האדריכל מקבל מהוועדה המקומית תיק מידע. זה המסמך שקובע את כל הדרישות התכנוניות של המגרש, משלב התכנון ועד סיום הבנייה.
2. תכנון ובקרה. האדריכל מוביל את התכנון יחד עם מכון בקרה. מכון הבקרה בודק את התכן ומאשר אותו. בבניינים של יותר משתי קומות ויותר מחמש דירות, האישור של מכון הבקרה הוא חובה.
3. היתר וליווי עד הגמר. המורשה חותם על ההיתר ונושא באחריות המלאה. לפי מינהל התכנון, הוא מחליף את רשות הרישוי, ולכן הוועדה המקומית לא מפקחת על התהליך כפי שהיא מפקחת במסלול הרגיל.

יש גם תנאי סף. לפחות 80% משטחי הבנייה המבוקשים צריכים להיות למגורים. אי אפשר לבקש הקלות. מבנים לשימור לא נכללים במסלול.

ציר הזמן של הרפורמה

למה זו בשורה

זמן הרישוי הוא אחד הגורמים שהכי מייקרים את הבנייה בישראל. דוח מבקר המדינה מיוני 2021 מצא שבמחצית השנייה של 2019 נמשך הליך הוצאת היתר בממוצע 319 ימים. כשנדרשו הקלות או שימוש חורג, הוא נמשך 407 ימים. כל חודש של המתנה הוא חודש של מימון, ביטוח וריבית על הקרקע. בהתחדשות עירונית הוא גם עוד חודש שבו הדיירים מחכים לדירה החדשה.

במשך תקופה ארוכה נחשב המסלול לרלוונטי בעיקר לבתים פרטיים ולבניינים קטנים. ההיתר בכפר סבא מראה שהוא יכול לעבוד גם בפינוי-בינוי של 85 דירות עם חניון רובוטי. זה מצטרף לסימנים מתל אביב ומאילת לכך שהרפורמה עוברת לפרויקטים גדולים יותר. עם זאת, 35 היתרים מלאים בכל הארץ הם עדיין מספר קטן מאוד לעומת היקף הבנייה, ורוב ההיתרים עדיין עוברים בוועדות המקומיות. עוד על כל מסלולי הרישוי ב-2026 תוכלו לקרוא במדריך היתרי הבנייה ליזמים.

מה זה אומר עבורכם

• בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית: כדאי לשאול את היזם אם הוא בודק גם את מסלול המורשה, ואם אפשר לקדם אותו במקביל למסלול הרגיל, כמו שנעשה בכפר סבא. זמן קצר יותר מהתוכנית להיתר מקצר את הזמן עד שתעזבו את הדירה ותחזרו לדירה החדשה. על המסלולים ועל הסיכונים בפינוי-בינוי ראו את הסקירה על יזמות בהתחדשות עירונית.
• קונים מקבלן: היתר מהיר לא אומר שהבנייה תהיה מהירה. צריך לבדוק את מועד המסירה בחוזה, את הליווי הבנקאי ואת הערבויות. בסוף התהליך חשובים גם טופס 4 ותעודת הגמר. במסלול המורשה, גם הם באחריות האדריכל המורשה.
• יזמים: המסלול מתאים לפרויקטים שבהם רוב השטח למגורים ואין צורך בהקלות. תב"ע מפורטת שכבר מאפשרת את התכנון בלי בקשות חריגות היא תנאי כמעט הכרחי להצלחה במסלול.
• משקיעים: בערים שבהן הוועדות עמוסות, פרויקט שמתאים למסלול המורשה יכול להגיע לשלב הבנייה מוקדם יותר. כדאי לקחת את זה בחשבון כשמשווים לוחות זמנים בין פרויקטים. כך למשל בתוכניות הגדולות סביב המטרו, כמו מתחם המטרו בארלוזורוב בפתח תקווה.

שאלות נפוצות

מי יכול להיות "מורשה להיתר"?

אדריכל שרשום בפנקס המורשים להיתר שמנהל מינהל התכנון. לפי מינהל התכנון, ביולי 2026 היו כ-400 אדריכלים מורשים.

האם הוועדה המקומית יכולה לחסום את המסלול?

בשנתיים הראשונות של הרפורמה, כן: רשויות כמו תל אביב ונתניה בחרו בהתחלה לא להחיל אותה. מאז 2024, לפי חוק ההסדרים, המסלול הוא חובה. הוועדה עדיין מנפיקה את תיק המידע, ויש לה תפקיד בהיבטים כמו היטלים ותשלומים.

אילו פרויקטים לא מתאימים למסלול?

פרויקטים שבהם פחות מ-80% מהשטח מיועד למגורים, פרויקטים שצריכים הקלות או שימוש חורג, ומבנים לשימור. פרויקטים כאלה צריכים לעבור במסלול הרגיל.

מקורות

• "היתר ראשון במסלול אדריכל מורשה במרכז ובשרון" — מגדילים, 19.10.2026
• אב-גד: היתר במסלול אדריכל מורשה לפרויקט בן גוריון 13–15 בכפר סבא — Funder, 18.10.2026
• "לראשונה: היתר עבור פרויקט 'דירה בהנחה' מונפק ברישוי עצמי" (נתוני מינהל התכנון) — מרכז הנדל"ן, 05.07.2026
• "הפרויקט הגדול ביותר של רפורמת הרישוי העצמי: 115 דירות" — מרכז הנדל"ן, 16.07.2025
• "אדריכלים מורשים יעניקו פטור מאישור תחילת עבודה" — מרכז הנדל"ן, 05.02.2025
• "היסטוריה בתל מונד: אדריכל פרטי חתם לראשונה על שני היתרים" — מרכז הנדל"ן, 30.07.2023
• "קיצור משך הזמן להיתרי בנייה? לא בממשלה הזאת" (כולל נתוני מבקר המדינה, 2021) — כלכליסט, 08.05.2023
• "רפורמת הרישוי העצמי נכנסה לתוקף" — מרכז הנדל"ן, 23.10.2022