פרויקטים בטרום שיווק 2026: איפה לחפש דירות חדשות ומה לבדוק לפני שחותמים

התשובה הקצרה: בשנה הקרובה כדאי לחפש פרויקטים בטרום שיווק בשלושה צינורות עיקריים: קרקעות שרשות מקרקעי ישראל כבר מכרה ליזמים (למשל 410 יח"ד בתמ"ל 1086 ברחובות במרץ 2026 ויותר מ-1,500 דירות באופקים באוגוסט 2026), מתחמי התחדשות עירונית שקיבלו תוכנית או היתר (ב-2025 אושרו תוכניות התחדשות לכ-76 אלף יח"ד, שיא), וערים שמובילות את התחלות הבנייה, כמו תל אביב-יפו, ירושלים, לוד, נתניה וקריית גת. במקביל, בשוק יש כ-85,680 דירות חדשות שטרם נמכרו, ולכן לקונה יש כוח מיקוח גם מול פרויקטים שכבר בשיווק. לפני שחותמים על טרום שיווק, ודאו שיש ליווי בנקאי, ערבות חוק מכר ותוכנית מאושרת. את הפרויקטים שמסומנים כרגע בבקומה כטרום שיווק תמצאו בטבלה בהמשך.

מה זה טרום שיווק, ומה בדיוק קונים בשלב הזה

טרום שיווק הוא השלב שבו יזם מתחיל לאסוף רוכשים לפני שהפרויקט יוצא לשיווק מלא, לעיתים לפני שהתקבל היתר בנייה ולפני שנחתם הסכם ליווי בנקאי. היתרון המוכר הוא מחיר נמוך יותר ובחירה רחבה של דירות, קומות וכיווני אוויר. החיסרון הוא שאתם מקדימים את הכסף לשלב שבו יש יותר אי-ודאות: לוחות זמנים, תכנון סופי ולעיתים גם עצם הוצאת ההיתר.

חשוב לדעת: אין נתון רשמי ומבוסס על גובה ה"הנחה" הממוצעת בטרום שיווק. כל מספר שתשמעו הוא טענה שיווקית של פרויקט מסוים, ולכן כדאי להשוות אותו בעצמכם לעסקאות שבוצעו בפועל באזור, דרך נתוני רשות המסים או השוואת מחירונים של פרויקטים סמוכים.

ההגנות שהחוק נותן לכם

• תקרת 7% בלי בטוחה: לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), כל עוד לא קיבלתם בטוחה מאושרת, המוכר אינו רשאי לגבות יותר מ-7% ממחיר הדירה, גם אם החוזה קובע אחרת.
• סוגי הבטוחות: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, משכנתה ראשונה, הערת אזהרה ללא שעבודים קודמים, או העברת בעלות.
• פנקס שוברים: בפרויקט עם ליווי בנקאי משלמים רק באמצעות שוברי התשלום של הבנק המלווה, לחשבון הפרויקט, והבנק חייב להנפיק ערבות תוך 14 ימי עסקים מכל תשלום.
• הצמדה למדד תשומות הבנייה: מאז תיקון החוק שנכנס לתוקף ב-7 ביולי 2022, ניתן להצמיד לכל היותר 40% ממחיר הדירה, תשלומים של לפחות 20% מהמחיר פטורים מהצמדה, ואין הצמדה אחרי מועד המסירה שבחוזה.

מבצעי מימון: מה מצבם בסוף 2026

במרץ 2025 פרסם הפיקוח על הבנקים הוראת שעה שמגבילה מבצעי "20/80" והלוואות קבלן מסוג בולט ובלון, בתוקף עד סוף 2026. לפי הדיווחים, בנק שמממן פרויקט שבו יותר מ-25% מהחוזים דוחים חלק משמעותי מהתשלום למסירה נדרש להקצות הון נוסף, והלוואות בלון שהקבלן מסבסד מוגבלות ל-10% מסך המשכנתאות החודשיות. המשמעות לקונה: מבצעי מימון עדיין קיימים, אבל הם מוגבלים בהיקפם, ושווה לברר מה ייקבע אחרי תום הוראת השעה בסוף השנה. ניתוח של היקף ההטבות לפי אזור תמצאו במדריך מבצעי המימון של הקבלנים לפי אזורים.

מאיפה נולדים פרויקטים חדשים: חמשת המקורות שכדאי לעקוב אחריהם

פרויקט שיגיע לטרום שיווק בעוד שנה כבר קיים היום במסמך ציבורי כלשהו. מי שיודע איפה לחפש, מגיע אליו לפני רוב הקונים.

1. מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)

כשרמ"י מפרסמת תוצאות מכרז, ידוע מי היזם הזוכה, כמה יחידות דיור יש במגרש ובאיזו שכונה. מכאן הדרך לטרום שיווק קצרה יחסית. את המכרזים והתוצאות אפשר לראות באתר המכרזים של רמ"י. שימו לב שהיקף המכרזים ב-2026 ירד חדות: לפי נתוני קבוצת יסודות שפורסמו במרכז הנדל"ן, במחצית הראשונה של 2026 פורסמו תוצאות ל-99 מתחמים בלבד, ו-44 מהם הסתיימו ללא זוכה.

2. דירה בהנחה ומחיר מטרה

ההגרלה ה-11 של "דירה בהנחה" נסגרה ביולי 2026 עם 7,922 דירות ויותר מ-114 אלף נרשמים, כלומר סיכוי זכייה של פחות מ-7%. לפי דיווח באייס מ-27.9.2026, ההגרלה הבאה צפויה רק בתחילת 2027 בגלל הבחירות, ומהגרלה זו שיעור הדירות למשרתי מילואים יעלה ל-75%. ברשימת היישובים הצפויים: ראשון לציון, אריאל, עפולה, נצרת, ובהמשך הגרלות גדולות בבית שמש ובשדרות. מעקב שוטף מתבצע באתר דירה בהנחה של משרד הבינוי והשיכון. גם בפרויקטים אלה, חלק מהדירות נמכרות בשוק החופשי, כמו ב-204 יחידות מתוך 410 במכרז מחיר מטרה ברחובות במרץ 2026.

3. התחדשות עירונית

זה המנוע הגדול ביותר של פרויקטים חדשים בערים הוותיקות. לפי הסיכום השנתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ל-2025, אושרו תוכניות לכ-76 אלף יח"ד (שיא), אבל היתרי הבנייה לפינוי-בינוי ירדו ב-15% ל-13,066 יח"ד. ירושלים הובילה בהיתרי פינוי-בינוי עם 4,092 יח"ד, ואחריה בת ים, פתח תקווה ותל אביב-יפו. מתחם עם תוכנית מאושרת אך בלי היתר הוא בדיוק השלב שבו מופיע טרום שיווק, וגם השלב שבו הסיכון לעיכוב הגבוה ביותר.

4. תוכניות מאושרות במנהל התכנון

במערכת מבא"ת של מנהל התכנון אפשר לחפש לפי עיר, גוש וחלקה או מספר תוכנית, ולראות אם תוכנית אושרה, כמה יחידות דיור היא מתירה ובאיזה שלב היא נמצאת. לפני שאתם נכנסים לטרום שיווק, זו הבדיקה הראשונה.

5. פרסומי הוועדות המקומיות

פרוטוקולים של ועדות מקומיות לתכנון ובנייה ופרסומי בקשות להיתר מגלים אילו פרויקטים מתקדמים להיתר. רוב העיריות מפרסמות אותם באתר אגף ההנדסה.

איפה הצנרת הגדולה ביותר ב-2026

הנתונים הבאים מראים איפה בפועל מתחילים לבנות, ואיפה נמכרו קרקעות שיהפכו לפרויקטים בשנים הקרובות.

נתון	היקף	תקופה
התחלות בנייה בתל אביב-יפו	7,120 דירות (עלייה של 23%)	12 חודשים עד מרץ 2026
התחלות בנייה בירושלים	6,080 דירות (ירידה של 25.4%)	12 חודשים עד מרץ 2026
התחלות בנייה בלוד	2,730 דירות	12 חודשים עד מרץ 2026
התחלות בנייה בנתניה	2,600 דירות	12 חודשים עד מרץ 2026
התחלות בנייה בקריית גת	2,590 דירות	12 חודשים עד מרץ 2026
התחלות בנייה בהתחדשות עירונית (ארצי)	כ-17,820 דירות, 48.7% במחוז תל אביב	12 חודשים עד מרץ 2026
מכרזי רמ"י באופקים, שכונת אפיקי נחל	יותר מ-1,500 יח"ד	תוצאות 5.8.2026
מכרז מחיר מטרה ברחובות (תמ"ל 1086)	410 יח"ד בשני מגרשים	תוצאות מרץ 2026
היתרי פינוי-בינוי בירושלים	4,092 יח"ד	2025

מקור: הלמ"ס כפי שפורסם בכלכליסט ובאייס (18.6.2026); מרכז הנדל"ן (24.3.2026, 31.5.2026, 5.8.2026); הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, סיכום 2025.

מה עולה מהמספרים

• גוש דן והמרכז: מחוז המרכז ומחוז תל אביב מרכזים יחד כמחצית מהתחלות הבנייה (26.7% ו-23.4% ב-12 החודשים עד מרץ 2026). כאן רוב הפרויקטים החדשים נולדים מהתחדשות עירונית, בתל אביב-יפו, בת ים, פתח תקווה ורמת גן.
• רחובות: תמ"ל 1086 בקריית משה מתכננת כ-9,854 יח"ד, והמכרזים הראשונים כבר נסגרו. הרחבה במדריך המערב החדש של רחובות.
• הדרום: קריית גת בין חמש הערים המובילות בהתחלות בנייה, ובאופקים נמכרו באוגוסט 2026 קרקעות ליותר מ-1,500 דירות. באשקלון, שכונת רמות (תמ"ל 1048) כבר בבנייה, ראו המדריך לשכונת רמות באשקלון.
• ירושלים: ירידה בהתחלות הבנייה, אבל הובלה ארצית בהיתרי פינוי-בינוי, כלומר צנרת של פרויקטים שייצאו לשיווק בשנים הקרובות.

להשוואת שכונות צומחות בכל הארץ, ראו את השכונות המתפתחות של 2026, ולמחירי דירות 4 חדרים חדשות לפי אזור, את מחירון דירות 4 חדרים חדשות.

אילו פרויקטים חדשים יש עכשיו בשוק

לפי הלמ"ס, ביוני-אוגוסט 2026 נמכרו 10,110 דירות חדשות, עלייה של כ-25% לעומת התקופה המקבילה ב-2025, ובכל זאת המלאי שלא נמכר עומד על כ-85,680 דירות, היקף שמספיק לכ-26.7 חודשי מכירה בקצב הנוכחי (כלכליסט, 14.10.2026). המשמעות היא שבחלק גדול מהערים יש היום בחירה רחבה גם בפרויקטים שכבר בשיווק או בבנייה, לא רק בטרום שיווק.

כשהמלאי גדול, היזמים מתחרים על הקונים. על הדרכים שבהן יזמים מנסים להגיע לסולד אאוט בשוק כזה תוכלו לקרוא בכתבה על שיווק פרויקטים בשוק של קונים.

פרויקטים בטרום שיווק שמופיעים עכשיו בבקומה

הטבלה כוללת את הפרויקטים שמסומנים במאגר בקומה בסטטוס טרום שיווק, מסודרים מצפון לדרום.

פרויקט	יזם	עיר
NOGA	קבוצת בראל	נוף הגליל
מוריה 129	אלי לעמס LAMES	חיפה
מעברות 7	חליבה יצחק בניה ויזמות	חיפה
המייסדים	אברהם עמרם וזכריה לוי	פרדס חנה-כרכור
בית לרר	אברהם עמרם וזכריה לוי	חדרה
חבצלת השרון	קבוצת BST	נתניה
מרינה הרצליה	ליאם הנדסה גרופ	הרצליה
מתחם גאולה	קבוצת BST	כפר סבא
TRES	קבוצת דוניץ-אלעד	פתח תקווה
NEO בגבעה	ע.ט החברה להתחדשות עירונית	גבעת שמואל
יצחק חילו 3, שיכון דן	אקרמן יזמות ופרויקטים	תל אביב-יפו
סוקולוב על הים	פורוורד תנופה	בת ים
M19 מאירוביץ' 19	קבוצת בן חיים	ראשון לציון
מתחם לוד	ליאם הנדסה גרופ	לוד
SHKEDIA – גבריאלוב-השקד	ניו ארה התחדשות עירונית	רחובות
Green Park	קולוניה יזום ובנייה	רחובות
ב.ס.ר במחנה יהודה	קבוצת ב.ס.ר	ירושלים
NEO הבית בקאנטרי	ע.ט החברה להתחדשות עירונית	בית שמש
בן אליעזר	דרים ישראל	אשדוד
גוש עציון 53	קולוניה יזום ובנייה	באר שבע

מקור: מאגר הפרויקטים של בקומה, 28.10.2026.

הרשימה המלאה והמעודכנת, כולל פרויקטים בשיווק ובבנייה, נמצאת במאגר הפרויקטים של בקומה.

צ'קליסט לפני חתימה על פרויקט בטרום שיווק

1. היזם: אילו פרויקטים הוא מסר, באיחור או בזמן, והאם יש נגדו תביעות של רוכשים. בקרו בפרויקט קודם שלו ושוחחו עם דיירים.
2. מעמד תכנוני: בדקו במבא"ת שהתוכנית אושרה. שאלו אם הוגשה בקשה להיתר, ובאיזה שלב היא. בהתחדשות עירונית, בדקו גם כמה בעלי דירות חתמו.
3. ליווי בנקאי: מי הבנק המלווה, והאם כבר נחתם הסכם ליווי. בלי ליווי אין פנקס שוברים.
4. בטוחה מהשקל הראשון: אל תשלמו יותר מ-7% לפני שקיבלתם ערבות חוק מכר או בטוחה מאושרת אחרת.
5. סעיף מועד מסירה: מתי בדיוק, מה נחשב "איחור", ומה הפיצוי שנקבע בחוזה על כל חודש עיכוב.
6. יציאה מהעסקה: מה קורה אם ההיתר לא מתקבל בתוך פרק זמן מוגדר. דרשו סעיף ביטול עם החזר מלא.
7. הצמדה: איזה חלק מהמחיר צמוד למדד תשומות הבנייה (עד 40%), ומאיזה מועד.
8. לוח תשלומים: לינארי או דחוי, ומה העלות האמיתית של הלוואת קבלן אם מוצעת.
9. מפרט ותוכניות: מפרט טכני מלא, תוכנית דירה עם מידות, ותשריט חניה ומחסן מצורפים לחוזה.
10. עורך דין מטעמכם: לא עורך הדין של היזם.

מה זה אומר עבורכם

• אם אתם זכאים לדיור מוזל: ההגרלה הבאה צפויה רק בתחילת 2027. אל תעצרו את החיפוש בשוק החופשי בגללה, אבל אל תחתמו על טרום שיווק לפני שבדקתם אם העיר שלכם צפויה בה.
• אם אתם מחפשים מחיר: עם מלאי של כ-85 אלף דירות לא מכורות, השוו בין הצעת טרום שיווק לבין דירה בפרויקט שכבר בבנייה באותה עיר. לעיתים ההנחה בפרויקט מתקדם דומה, עם פחות סיכון.
• אם אתם רוצים להקדים את השוק: עקבו אחרי תוצאות מכרזי רמ"י ואחרי תוכניות התחדשות שאושרו בעיר שלכם. יזם שזכה במגרש יגיע לטרום שיווק בקרוב.
• אם מציעים לכם מבצע מימון: הוראת השעה של בנק ישראל מסתיימת בסוף 2026. ודאו שהתנאים מעוגנים בחוזה ולא תלויים בהחלטות עתידיות.
• לבחירת אזור: השתמשו במדריך לבחירת שכונה לפני שאתם מתאהבים בהדמיה.

שאלות נפוצות

איפה כדאי לחפש פרויקטים חדשים בטרום שיווק בשנה הקרובה?

בשלושה מקומות: תוצאות מכרזי רשות מקרקעי ישראל, שבהן כבר ידוע מי היזם וכמה דירות ייבנו (למשל יותר מ-1,500 דירות באופקים באוגוסט 2026 ו-410 ברחובות במרץ 2026); מתחמי התחדשות עירונית עם תוכנית מאושרת, שב-2025 הגיעו לשיא של כ-76 אלף יח"ד; וערים שמובילות בהתחלות בנייה, כמו תל אביב-יפו, ירושלים, לוד, נתניה וקריית גת. פרויקטים שכבר מסומנים כטרום שיווק מרוכזים במאגר הפרויקטים של בקומה.

אילו פרויקטים חדשים של דירות למכירה יש עכשיו בישראל?

לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו באוקטובר 2026, יש בשוק כ-85,680 דירות חדשות שטרם נמכרו, ולכן ההיצע רחב כמעט בכל אזור. במאגר בקומה מסומנים כרגע 20 פרויקטים בטרום שיווק, בין השאר בחיפה, נתניה, פתח תקווה, תל אביב-יפו, רחובות, ירושלים, אשדוד ובאר שבע. הרשימה המלאה, כולל פרויקטים בשיווק ובבנייה, מתעדכנת במאגר הפרויקטים של בקומה.

האם מותר ליזם לקחת כסף לפני שיש היתר בנייה?

כן, אבל עד גבול. לפי חוק המכר (הבטחת השקעות), כל עוד הרוכש לא קיבל בטוחה מאושרת, כמו ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, המוכר אינו רשאי לגבות יותר מ-7% ממחיר הדירה, גם אם החוזה קובע אחרת. בפרויקט עם ליווי בנקאי משלמים רק בשוברי הבנק המלווה, והבנק חייב להנפיק ערבות תוך 14 ימי עסקים מכל תשלום.

מתי תהיה ההגרלה הבאה של דירה בהנחה?

לפי דיווח באייס מ-27.9.2026, ההגרלה שתוכננה לסוף 2026 צפויה לצאת רק בתחילת 2027, בגלל הבחירות ב-27 באוקטובר והצורך בממשלה חדשה. בהגרלה הקודמת, שנסגרה ביולי 2026, הוצעו 7,922 דירות ליותר מ-114 אלף נרשמים. בהגרלה הבאה שיעור הדירות המיועדות למשרתי מילואים יעלה ל-75%.

האם מבצעי 20/80 עדיין קיימים?

כן, במגבלות. הוראת השעה שפרסם הפיקוח על הבנקים במרץ 2025, בתוקף עד סוף 2026, מחייבת הקצאת הון נוספת בפרויקטים שבהם יותר מ-25% מהחוזים דוחים חלק משמעותי מהתשלום למסירה, ומגבילה הלוואות בלון מסובסדות ל-10% מסך המשכנתאות החודשיות. לפני שמתחייבים, בדקו מה העלות האמיתית של ההטבה ושהיא מעוגנת בחוזה.

כמה מהמחיר יכול להיות צמוד למדד תשומות הבנייה?

מאז התיקון לחוק המכר שנכנס לתוקף ב-7 ביולי 2022, היזם רשאי להצמיד לכל היותר 40% ממחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. תשלומים בהיקף של לפחות 20% מהמחיר פטורים מהצמדה, ולאחר מועד המסירה שנקבע בחוזה אסור להמשיך להצמיד, גם אם המסירה מתעכבת.

מקורות

• יותר דירות נבנות, אבל לאט יותר: משך הבנייה חצה את ה-3 שנים — כלכליסט
• הנתון הדרמטי משוק הנדל"ן: ישראל לא עומדת בקצב הבנייה — אייס
• מכירות הדירות החדשות זינקו ב-25%, אבל הקבלנים עדיין תקועים עם מלאי ענק — כלכליסט
• בנק הקרקעות קורס: בתוך 4 שנים צנח היקף מכרזי רמ"י ב-87% — מרכז הנדל"ן
• תוצאות מכרזים בהיקף של אלפי דירות: דמרי, ארזי הנגב ומגידו בין הזוכות — מרכז הנדל"ן
• קרקע ל-500 יח"ד שווקה ברחובות ובאר יעקב — מרכז הנדל"ן
• ההתחדשות מדשדשת: צניחה של 15% בהיתרי הבנייה לפינוי-בינוי ב-25' — מרכז הנדל"ן
• היישובים שצפויים להיכנס להגרלה הבאה של דירה בהנחה — אייס
• 7,000 דירות באשדוד, רחובות, קריית גת ונהריה: הגרלת דירה בהנחה — מרכז הנדל"ן
• בנק ישראל מגביל את מבצעי המימון של הקבלנים — מרכז הנדל"ן
• בנק ישראל מטיל מגבלות על הלוואות בלון של קבלנים עד סוף 2026 — ynet
• זכויות קונה להבטחת תשלומים לפי חוק המכר — בנק מסד
• חוק המכר נכנס לתוקף: ביטול ההצמדה המלאה — מרכז הנדל"ן