הון עצמי בשעבוד דירת ההורים: מה לבדוק לפני שחותמים על המבצע

יותר ויותר קבלנים מציעים לקנות דירה חדשה בלי הון עצמי נזיל, בתמורה לשעבוד דירה קיימת, גם של ההורים. המסלול האחרון שהוכרז הוא של אביב מליסרון, שמציעה בנובמבר ובדצמבר 2026 הלוואה בשעבוד נכס קיים, כשהחברה משלמת את הריבית עד האכלוס. זה יכול לפתוח את הדלת לזוג צעיר שאין לו מאות אלפי שקלים בחשבון. אבל ההלוואה לא נעלמת: אחרי האכלוס צריך לפרוע אותה, ועד אז דירת ההורים משועבדת. לפני שחותמים, כדאי להבין בדיוק מה מקבלים, מה מתחייבים ומה הרגולציה מאפשרת.

מה כולל המבצע של אביב מליסרון

אביב מליסרון, מקבוצת מליסרון, הודיעה בתחילת נובמבר על מסלול שבו הרוכש מגייס את ההון העצמי בהלוואה שמובטחת בשעבוד נכס קיים. זה יכול להיות נכס שבבעלותו, או נכס של קרוב משפחה מדרגה ראשונה, למשל דירת ההורים. החברה נושאת בעלויות הריבית והמימון עד אכלוס הדירה החדשה. אחרי האכלוס, הרוכש פורע את ההלוואה, ממכירת הנכס הקיים או ממקורות אחרים. המסלול מיועד לרוכשי דירה ראשונה, למשפרי דיור ולמשקיעים.

המבצע חל על שמונה פרויקטים של החברה במרכז הארץ:

• גבעתיים: אביב בגבעתיים
• רמת גן: אביב במעוז אביב, אביב במקור
• תל אביב: אביב ברידינג (רמת אביב), אביב בחפץ חיים, אביב בטבנקין (רביבים)
• נתניה: SEA AVIV בשירת הים
• הרצליה: 51PARK בקריית שחקים

מה שלא פורסם: זהות הגוף המממן, שיעור המימון המרבי, הריבית ולוח הסילוקין. המתווה כפוף לאישור הגורם המממן ולמגבלות האשראי על הלוואות לדיור. כלומר, את הפרטים החשובים באמת תקבלו רק מול ההצעה הספציפית.

למה המבצעים האלה מופיעים עכשיו

הקבלנים מתמודדים עם מלאי שיא של 85,680 דירות חדשות לא מכורות. לפי אגף הכלכלן הראשי באוצר, באוגוסט ניתנה הטבת מימון ב-30% מעסקאות הקבלנים בשוק החופשי, לעומת 20% במאי. גם ביטולי העסקאות זינקו: 1,821 ביטולים עד אוגוסט, עלייה של 41% מאז ינואר. על המספרים ועל הערך האמיתי של המבצעים הרחבנו בניתוח מלאי הדירות ומבצעי הקבלנים, ועל מבצע הדחייה לעשור בכתבה על המבצע של גינדי.

שעבוד דירת ההורים הוא הצעד הבא: במקום לדחות תשלומים, הקבלן עוזר לרוכש לגייס את ההון העצמי עכשיו, ומעביר את עלות הריבית לעצמו עד המסירה.

מה אומרת הרגולציה

אין הלוואה נוספת "להון עצמי" מהבנק

הפיקוח על הבנקים קבע ב-2021 שבנק אינו רשאי להעמיד ללווה הלוואה נוספת שתשמש הון עצמי לרכישת דירה. הכלל חל גם על הלוואות צרכניות וגם על הלוואות בשעבוד דירת מגורים אחרת. החריג המוגדר הוא הלוואת גישור למי שמחליף דירה: עד 24 חודשים, וברכישה מקבלן עד 12 חודשים ממסירת החזקה.

כשההורים לוקחים את ההלוואה

כשהורה לוקח מהבנק הלוואה בביטחון ביתו ומעביר את הכסף לילד, הפיקוח מגדיר אותה "הלוואה לדיור לכל מטרה". המשמעות: שיעור המימון מוגבל ל-50% משווי הנכס המשועבד. להמחשה בלבד: על דירה ששווה 3 מיליון ש"ח, סך ההלוואות בשעבודה לא יעלה ככלל על 1.5 מיליון ש"ח, ואם יש עליה משכנתא קיימת, המרווח קטן יותר.

הכנסת ההורים: עד 50%

מאז 1 בנובמבר 2026, בנק רשאי להביא בחשבון לכל היותר 50% מההכנסה הפנויה של קרוב משפחה שאינו בעל זכויות בנכס, גם אם הוא חתום כלווה נוסף. מי שתכנן להישען על ההורים גם בהון העצמי וגם בהחזר החודשי של המשכנתא, צריך לבדוק את שני הצדדים. פירטנו את ההבהרה בכתבה על מגבלת הכנסת ההורים.

הסיכונים שחשוב להכיר

מה זה אומר עבורכם

• בקשו את תנאי ההלוואה בכתב. מי המממן, מה הריבית אחרי האכלוס, מה לוח הסילוקין ומה קורה אם המסירה מתעכבת.
• תכננו את הפירעון מהיום. אם התוכנית היא למכור דירה קיימת, בדקו את שוויה ואת זמן המכירה הסביר. אם אין מקור ברור, הסיכון עובר להורים.
• שבו עם ההורים ועם עורך דין. הסכם כתוב בתוך המשפחה, שמגדיר מי משלם מה ומתי, מונע אי-הבנות ומגן גם על אחים אחרים.
• השוו להנחה במזומן. לפי הדיווחים, קבלנים בשוק החופשי נותנים היום הנחות של 10% עד 20%. בדקו מה שווה לכם יותר.
• התייעצו עם יועץ משכנתאות. החישוב משלב שתי הלוואות, מגבלות רגולציה והכנסות של שני משקי בית. כדאי לבדוק את תהליך אישור המשכנתא ואת הבטוחות לפי חוק המכר בפרויקט בליווי בנקאי לפני החתימה.

שאלות נפוצות

אפשר לקנות דירה חדשה בלי הון עצמי נזיל?

יש קבלנים שמציעים מסלול כזה בשעבוד נכס קיים, של הרוכש או של קרוב מדרגה ראשונה. ההון העצמי לא נעלם: הוא נלקח כהלוואה שצריך לפרוע, בדרך כלל אחרי האכלוס.

כמה אפשר ללוות בשעבוד דירת ההורים?

בהלוואה בנקאית לצד שלישי, שמוגדרת "הלוואה לדיור לכל מטרה", שיעור המימון מוגבל ל-50% משווי הנכס המשועבד. התנאים המדויקים נקבעים מול הגורם המממן.

מה קורה אם לא מצליחים לפרוע את ההלוואה?

הנכס המשועבד, כולל דירת ההורים, עלול להיחשף לסיכון. לכן חשוב לתכנן מראש מקור פירעון ריאלי ולבדוק בחוזה מה קורה במקרה של עיכוב במסירה.

מקורות

• ביזפורטל, מירב ארד, "מצוקת הקבלנים: אביב מליסרון מציעה רכישת דירה במימון כנגד שעבוד נכס קיים", 01.11.2026.
• ביזפורטל, עוזי גרסטמן, "מצוקת הקבלנים: 20/80, דחייה לעשור או הנחה – כמה שווים המבצעים באמת?", 05.11.2026.
• מרכז הנדל"ן, דרור ניר קסטל, "בנק ישראל מגביל את ההכרה בהכנסת ההורים ל-50%", 03.11.2026.
• מרכז הנדל"ן, הפיקוח על הבנקים על הלוואות להון עצמי (קובץ שאלות ותשובות, תשובות 2.6–2.7), 07.10.2021.