פטור מהיטל השבחה: מה למדנו מ-3 הכרעות חדשות

היטל השבחה לא משולם על כל תוספת שטח, וגם לא נחסך בכל מתנה בתוך המשפחה. שלוש הכרעות שפורסמו בימים האחרונים, מרמת גן, מירושלים ומתל אביב, משרטטות את הגבול: קומות מרתף לחנייה בפרויקט תמ"א 38 לא חויבו בהיטל, בנייה בלי היתר לא זכתה בפטור של 140 מ"ר, וחלוקת דירות בין אח לאחות חויבה בהיטל למרות שהדירות הגיעו במתנה מהאב. הנה מה שנקבע בכל מקרה, ומה כדאי לבדוק לפני שאתם מקבלים שומה, מוכרים או מעבירים דירה.

למי שרוצה קודם את התמונה הכללית (מה זה היטל השבחה, איך מחשבים אותו ומי משלם בעסקת מכר), ריכזנו הכול במדריך המלא להיטל השבחה. כאן נתמקד בפטורים ובלקחים מהפסיקה החדשה.

תזכורת קצרה: מתי בכלל משלמים

החבות בהיטל נוצרת כשתוכנית, הקלה או שימוש חורג מעלים את שווי הנכס. התשלום עצמו נדחה עד "מימוש הזכויות", שלפי סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מתרחש באחת משלוש דרכים:

• קבלת היתר בנייה שמנצל את הזכויות שנוספו.
• התחלת שימוש בפועל כפי שהותר לראשונה בעקבות התוכנית המשביחה.
• העברת זכויות בנכס, למשל מכירה. החוק מחריג מכאן העברה ללא תמורה לקרוב משפחה.

לצד זה יש פטורים מוכרים, והבולט שבהם הוא הפטור על הרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר (סעיף 19(ג) לתוספת). שלושת המקרים שלהלן מראים איך הכללים האלה עובדים בפועל.

מקרה 1: מרתפי חנייה בתמ"א 38 ברמת גן

בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) ברחוב חיבת ציון ברמת גן, בניין ותיק בן שתי קומות מעל קומת קרקע אמור להתחלף בבניין מגורים בן שבע קומות עם שלוש קומות מרתף. הוועדה המקומית אישרה את הבקשה בפברואר 2024, אך דרשה מהיזם לפרסם הקלות: על שתי קומות מרתף מעבר לאחת שהתירו התוכניות הישנות, ועל ביטול החובה למרפסות שירות. בעקבות זאת דרשה היטל השבחה של כ-210 אלף ש"ח.

השמאי המכריע הפחית את החיוב לכ-5,300 ש"ח בלבד. ועדת הערר המחוזית תל אביב, בראשות עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג, דחתה את ערר העירייה. הנימוק המרכזי: תיקון 3א לתמ"א 38 מתיר שטחי בנייה תת-קרקעיים לחנייה ושירות בהיקף של עד פי שלושה משטח המגרש. היקף כזה אי אפשר לממש בקומת מרתף אחת, ולכן התמ"א מאפשרת גם כמה קומות מרתף, בלי הליך הקלה ובלי היטל בגינן.

קביעה חשובה נוספת: העובדה שהיזם הסכים לפרסם הקלה במהלך הרישוי לא מונעת ממנו לטעון אחר כך שלא היה בה צורך. ועדת הערר הביאה בחשבון את הלחץ והעיכובים בהליכי הרישוי.

הלקח: ועדה מקומית לא יכולה "לייצר" חבות בהיטל רק באמצעות דרישה להקלה, כשהזכויות כבר מוקנות מכוח התמ"א. לדיירים ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית זה נתון שמשפיע ישירות על הכדאיות.

מקרה 2: 232 מ"ר בלי היתר בירושלים

בעלי נכס בשכונת סילואן במזרח ירושלים בנו בסביבות 2021, בלי היתר, כ-232 מ"ר: קומת מגורים של כ-129 מ"ר, קומת עמודים חלקית ומבואה של כ-85 מ"ר ומרפסת של כ-17 מ"ר. הם הורשעו, ובמסגרת ההליך הפלילי הוטל עליהם "היטל השבחה רעיוני". שמאי הוועדה המקומית העריך את ההשבחה בכ-349.5 אלף ש"ח ואת ההיטל בכ-174.8 אלף ש"ח. הבעלים ביקשו פטור מלא מכוח הפטור על הרחבת דירה עד 140 מ"ר.

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה ירושלים, בראשות עו"ד דפנה תמיר, קבעה שאין לה סמכות לדון בהיטל רעיוני שהוטל בהליך פלילי. אבל היא התייחסה גם לגוף הטענות והבהירה:

• תנאי ראשון לפטור הוא הגשת בקשה להיתר בפועל. בלי בקשה, ובוודאי כשאין תוכנית שמאפשרת את הבנייה, אין פטור.
• תשלום ההיטל בהליך הפלילי לא מכשיר את הבנייה בדיעבד.
• החיוב נמשך כל עוד הבנייה הלא חוקית לא נהרסה, ולא רק לתקופה היפותטית של חמש שנים.
• אין ניכוי של 12 מ"ר בגין ממ"ד כשממ"ד לא נבנה בפועל.

הלקח: הפטור של 140 מ"ר הוא הטבה למי שבונה כחוק. מי שבונה קודם ומבקש אחר כך, מסתכן גם בחיוב מלא וגם בהליך פלילי. מומלץ להכיר את תהליך הוצאת היתר בנייה לפני שמתחילים לבנות.

מקרה 3: אח ואחות, שלוש דירות ומתנה שלא נשארה מתנה

אב העניק לבנו ולבתו זכויות בשלוש דירות בתל אביב, בבעלות משותפת. מאוחר יותר האחים חתמו על הסכם לפירוק השיתוף: כל אחד העביר לשני את חלקו בדירות מסוימות, כך שבסוף לכל אחד יש בעלות בלעדית. לא היו תשלומי איזון. העירייה דרשה היטל השבחה, והאחים טענו שמדובר בהעברה ללא תמורה בין קרובים.

בית משפט השלום בתל אביב (השופט גיא הימן, ת"א 22187-01-24, 25.2.2026) קיבל את תביעת העירייה. כל העברה נעשתה כנגד העברה אחרת וכתנאי לה, ולכן זו עסקת חליפין בתמורה, ולא שתי מתנות. בית המשפט ציין גם את האינטרס הכלכלי: מעבר מבעלות משותפת לבעלות בלעדית.

הלקח: ההחרגה של "העברה ללא תמורה לקרוב" לא חלה אוטומטית על כל עסקה בתוך המשפחה. מה שקובע הוא מהות העסקה, לא הקרבה המשפחתית.

הפטורים בטבלה: מה נקבע ומה צריך לבדוק

מה זה אומר עבורכם

• מתכננים הרחבה? הגישו בקשה להיתר לפני הבנייה, ובדקו מראש שהגודל הכולל לא יעבור 140 מ"ר. אם אתם מתכננים למכור בתוך 4 שנים, הפטור עלול להתבטל.
• מקבלים או מחלקים ירושה ומתנות? לפני שחותמים על חלוקה בין אחים, בדקו עם עורך דין מקרקעין ושמאי אם המבנה יוצר עסקת חליפין. לפעמים סדר הפעולות משנה את התוצאה.
• בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38 או פינוי-בינוי? שומה גבוהה היא לא סוף פסוק. אפשר להשיג, לפנות לשמאי מכריע ולערור. ההכרעה ברמת גן ירדה מכ-210 אלף לכ-5,300 ש"ח. ראו גם מה לימדו 105 השומות בח/500 בחולון ואת השינוי הצפוי בשיעורי ההיטל בפינוי-בינוי.
• קונים דירה? בקשו מהמוכר אישור מהוועדה המקומית לגבי היטל השבחה, ובדקו שאין בנכס בנייה לא חוקית שעלולה לגרור חיוב.

המידע כאן הוא כללי ואינו ייעוץ משפטי או שמאי. כל מקרה תלוי בתוכניות החלות על הנכס ובנסיבות שלו.

שאלות נפוצות

האם בנייה בלי היתר יכולה לקבל פטור מהיטל השבחה של 140 מ"ר?

לפי ועדת הערר בירושלים, לא. תנאי ראשון לפטור הוא הגשת בקשה להיתר בפועל, ותשלום ההיטל בהליך פלילי לא מכשיר את הבנייה.

מתנה של דירה לילד או לאח מחייבת בהיטל השבחה?

העברה ללא תמורה לקרוב לא נחשבת מימוש זכויות, ולכן ההיטל נדחה. אבל אם יש העברות הדדיות, כמו בפירוק שיתוף בין אחים, בית המשפט עשוי לראות בכך עסקת חליפין בתמורה ולחייב.

יזם בתמ"א 38 צריך לשלם היטל על קומות מרתף נוספות?

ועדת הערר בתל אביב קבעה שקומות מרתף לחנייה בגבולות הזכויות של התמ"א (עד פי שלושה משטח המגרש) לא מחייבות הקלה, ולכן גם לא היטל השבחה בגינן.

מקורות

• מרכז הנדל"ן, "החיוב של עיריית ר"ג בוטל: קומות מרתף בפרויקט תמ"א 38 אינן חייבות בהיטל השבחה", 02.11.2026.
• מרכז הנדל"ן, "בנו 232 מ"ר ללא היתר ואז ביקשו פטור מהיטל השבחה: כך הגיבה ועדת הערר", 02.11.2026.
• מרכז הנדל"ן, "אח ואחות קיבלו מאביהם 3 דירות בת"א וחילקו אותן ביניהם: העירייה דרשה היטל השבחה", 03.11.2026; ת"א (שלום ת"א) 22187-01-24 עיריית תל אביב-יפו נ' קדישמן ואח', 25.2.2026.
• כל זכות, "פטור מהיטל השבחה לבנייה או הרחבה של דירת מגורים עד 140 מ"ר", נבדק 05.11.2026.